2018年，地產人不會忘記海南樓市的突然猝死。
4月22日，海南實行全島限購，外省人買房需要提供2年或5年個稅或社保證明、七成首付、限售五年。
這次政策被不少媒體稱之為趕超一線城市的「史上最嚴樓市政策」。
那天夜裡，海南開發商和中介集體失眠，許多地產人直接離職，投資者鎩羽而歸。一張瘋傳朋友圈的「全劇終」，宣告海南樓市已被堵死。
海南樓市的2019年，卻是在復甦的希望中度過：
上半年，海南還是戰戰兢兢地給人才開小門，並且一本正經地強調人才購房有利好；
到了下半年，海南終於鼓足勇氣來了一個「偽人才政策」，最後乾脆把全省落戶大門敞開。
開放戶籍制度，落戶不受限制，這個措施一方面當然是為了吸引人，但另一方面還是為給海南房地產解套。
事到如今，令人生疑：那個被打死的海南樓市，2020年要活過來了嗎？
海南，戒不了房地產！
房地產之於海南，與其說是「毒癮」，不如說是「主食」。毒癮戒了，能活！主食戒了，會死！
說起來，房地產曾經只是海南的歷史遺留問題。
時間回到1988年，海南建省，從廣東的一個地級行政區，搖身一變成為中國的第34個省級行政區之一。
很快，房地產熱了起來，泡沫迅速生成。據《中國房地產市場年鑑(1996)》統計：
1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米
1991年為1400元/平方米
1992年猛漲至5000元/平方米
1993年達到7500元/平方米
兩年暴漲4倍，全球罕見。
到了1993年6月，朱相宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
最後，留給海南的是600多棟「爛尾樓」、近2萬公頃閒置土地和800多億元積壓資金。
歷史的軌跡似乎又要重合，但這條軌跡在搖籃中就被掐了。
2018年4月13日，在慶祝海南經濟特區30週年的大會上，海南又獲利好——全島將建設成自由貿易試驗區。
眼看著1993年的海南又要重蹈覆轍，不過眼尖的人會在這份政策大禮包裡發現這麼一條——
「主動作為、真抓實幹，敢為人先、大膽探索……堅決防範炒房炒地投機行為」。
壯士斷臂，血流成河。海南的全島限購，帶來災難性的影響：
1. 海南人消化不了海南房
海南全省總人口934萬，比深圳的三分之二多一點，海南人年可支配收入24579元，比深圳年可支配收入的一半還要少。
人少錢少，海南人自己消化不了海南房。
事實上，海南的房子基本是蓋給外地人的，尤其是北邊的「候鳥人群」。在三亞的馬路上，海南菜有幾多？一條街的東北館子才是常事。或者，你從最近小則三四千，多則五六千的海南機票中，也可以看到這裡到底是有多少北方人。
2. 經濟下滑
掐斷了買家的購房資格，海南房地產業的崩塌立竿見影。
海南省的數據顯示：
2018年，海南省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。
2019年前三季度，海南房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%；房屋銷售額928.92億元，同比下降44.6%。
而整個海南的GDP增速，也從2017年的7.0%，變成2018年的5.8%，2019年前三季度的5.5%。官方直白宣稱，這是受房地產影響。
3. 開發商大撤退
當然，最恐慌的還是開發商，畢竟要承受資金流回籠的巨大壓力。
以雅居樂為例：
2017年，海南市場火熱時，雅居樂全年銷售897.06億元，同比大漲52.36%。其中清水灣項目單盤既有178.9億元銷售，佔全年業績的五分之一。
而2018年，海南市場只為雅居樂貢獻了約100億銷售額，大幅下滑，導致了當年規模和盈利都不及預期。
日子不好過，開發商們作鳥獸散。
直接影響的就是這兩年的房地產開發投資：
2018年，海南省房地產開發投資同比下降16.5%；2019年，數據繼續下降28.1%。
4. 財政收入扛不住！
房地產向來是正府收入的重頭戲。
2017年，房地產稅收在海南全省財稅中佔比49%。
但限購以來，這項收入一路走低。
2019年1-4月，海南房地產業稅收收入148.4億元，同比下降23.2%，減收44.9億元，稅收下降明顯。
事實上，海南向來不是什麼有錢的地方。據財政部統計，海南的財政困難係數達到75.67，排在全國第九位。
這樣的海南，又有什麼力氣戒掉房地產？
戶籍政策能解困局？
2018年5月，海南發佈《百萬人才進海南行動計劃（2018-2025年）》，提出2025年擁有百萬人才的目標，人才落戶後買房無限制。
此消息一出，外界揣測不斷：這是給房地產開的小口子？其實不然，人才計劃發佈在「限購令」一個月之後，此刻的海南信心十足：要發展海南自由貿易港，必先壯大隊伍！
不過，通過人才政策給房地產市場鬆綁，是很多城市慣用的伎倆。而且每個城市都會補上這麼一句：我們不是開放限購，我們只是開放戶籍吸引人才。其中半真半假，每個城市都有不同。
到了2019年上半年，海南終於還是忍不住了，藉著人才落戶之名，又泛起了房地產的癮，可惜效果不明顯。
以海南省最熱的三亞地區為例，上半年住宅簽約數據顯示：
2019年上半年，新建商品住宅網籤條數2369條，同比減少4403條，減少約六成；
二手住宅網籤條數851條，同比減少2053條，減少約七成。
2019年下半年，海南終於豁出了老臉，向全天下宣佈：無論你是不是人才，都可以來我們海南落戶。
這麼說，意圖就十分曖昧了。到底是海南缺人呢？還是，醉翁之意不在酒？
海南的意圖，並不是幾組數據可以說得清道得明，我們暫且不論。
問題在於：落戶救市，能不能成？
圍繞戶籍，資源主要集中在教育和醫療上，海南兩者均不強。再加上，戶籍回遷有難度。一個炒房客，真會甘心冒這樣的風險入市嗎？並未見得。
不過，對於真正想留守在海南的人卻是一個福音：想買房，遷戶口就好。
落戶政策的短期影響，我們暫未看到，因為成交數據還沒有出爐，我們也只能從近期的二手房交易數據中窺得一二：目前，三亞二手房價格有微漲，而海口出現了五年以來的微跌。
而長期效果，取決於海南能不能留住人。
毋庸置疑，海南坐擁溫暖資源和海景資源，吸引著北方的候鳥老人們來此面朝大海，終老此生。此乃海南先天獨有的外部條件。
而海南的內部條件，還是要靠自己後天努力，要看自由貿易港的發展。它會是像三十年前一樣？還是，另有一番新作為？這才是海南真正的困局。
和許多城市一樣，海南想到的破局之道在人才。但，這又讓問題落入一個悖論當中。
2020年，海南樓市復活！
在這裡，做一個大膽的猜測——2020年，海南樓市將逐漸復甦。
1. 穩字當頭
從海口、三亞新房售價環比指數來看，1-11月份，海口環比數值在-0.7-1.1%之間，三亞環比數值保持在-0.7-0.9%。
雖然數值有所波動，但並沒有出現大起大落，海南的價格已處於穩定狀態。
在「房住不炒」的政策背景下，2020年海南依然會是「穩」字當頭。
2. 穩中求進
自由貿易港的發展，並不是一紙空文就能貫徹落實，還要靠人力物力和財力，少不了房地產強勁的資金力量。
但是，海南想回歸九十年代的火火爆幾乎是不可能，但是量價微漲卻是大概率的事情。
未來，海南各城區或在「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標下，有針對性地微調本地的樓市調控政策。
3. 吸引人才
出於發展的考量，海南還將會繼續放寬人才政策，而且「房票」會作為吸引人才的一張王牌。
同時，人口流動的背後，是人口帶來的資本，引流而來的消費力、勞動力和創造力。這些「新海南人」將為海南樓市帶來一些剛需購房者，在小範圍內提振樓市。
結
事實上，海南最終的問題還是：要如何活著？
歷史重新給了海南一次機會：三十年前，海南從廣東獨立出來之後，沒能抓住「經濟特區」的機遇發展成另一個深圳；三十年後，海南又重新抱得「自由貿易港」的頭銜。
歷史即將重演嗎？這一次，到底是痛定思痛戒掉房地產，努力地大放異彩？還是繼續磕著房地產續命苟且偷生？
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