業主共同決定的物業費率對少數業主不公平，該怎麼解決？
案例陳述
在一個物業管理範圍內，因為分期建設導致兩期物業，其中一期房屋沒有電梯，已全部入住，佔52％的建築面積；二期房屋有電梯，佔43％的建築面積；此外還有裙樓商場，佔5％的建築面積。在一期業主的主導下，小區成立了業主委員會，然後召集業主大會會議，一期業主在出席及表決人數上佔了絕對優勢，所以經投票得出的結果是：一期房屋因為沒有電梯，物業管理費為0.8元／平方米；二期房屋有電梯，物業管理費為2．7元／平方米裙樓商場則按照15元／平方米的標準收取。
對於這個結果，二期業主和商場業主大呼意外，他們的疑慮是，憑什麼讓一期業主倚仗人數優勢來決定二期住房和商場的管理費標準？但確實有佔小區總建築面積和總人數半數以上的業主同意，費用標準也在政府指導價範圍內，在這種情況下，二期業主和商場業主要如何操作來維護自己的權益？
舒可心解答
這個案例已經不僅僅是物業管理問題，更是社會治理問題了！它已經涉嫌“多數人的暴政”（多數人通過“多數決”這個辦法剝奪少數人的合法權益），只是發生在物業管理區域內。
多（建築物）業態的小區，由於不同物業及附屬設備設施（如本案中的電梯）不同而用於運轉、養護、維修的物業費肯定也不同。如何能公平、準確地計算出差異，是一個比較複雜的問題，甚至連物業服務企業很多時候也是“大概齊”的，更不要說業主們買房時開發商就已經確定了不同物業的物業費差異，故很少有人爭執這個問題。
一個物業管理區域的建築物如果是同一業態，管理比較簡單。甚至如西方大多數的做法：一個建築物由一個物業管理單位管理，則像本案的這種情況就不會發生。西方發達市場經濟國家的政府，並不是一味地考慮發展經濟，他們也考慮社會建設和社區和諧，故一般不允許開發商做像中國這樣的超大型（1000套甚至5000套房屋以上）物業管理區域，更不會多種業態混合在起管理。這就從根本上減少了很多社會衝突，降低了社會成本。這一點，中國政府也明白了，但歷史遺留的問題實在是積重難返。即便將來真的施行“街區制”，恐怕也有公共管線和共用設施（如配電房、熱力站）在某個樓內等問題，導致產生新的矛盾。
但是，一個建築物由一個物業單位管理就不會發生本案的這種問題嗎？一個高層建築，低層的業主是否應該與高層業主分推相同的電梯費呢？北方的供暖費，朝南向的業主與朝北向的業主按相同的比例分推是否公平呢？分戶計量就公平嗎？北向戶型在供暖這個開支上，多於南向戶型很多怎麼辦？
其實，只要是有社會就有差異，有差異就一定有不合理甚至不公平，特別是在市場經濟環境中，不公平更是常態！但人們往往對自己承受的不合理、不公平持認可的態度，因為如果所有的不公平都設法讓它公平，那麼一個人一輩子就什麼都不要做了！結婚、生子且不說，連養家餬口都不可能了，因為追求公平是幾乎不可能有商業利益的！
因此，法治社會有一個原則告訴人們：爭取公平的權利，是每個公民的。但權利又是可以放棄的，而義務不能放棄。放棄義務要承擔責任，而放棄權利則是權利人自己權衡利益後的選擇。
在法律制度設計上，為了被侵權人主動保護自己的權利，就設計了一種權利，叫“主張權”，如果向法庭主張了，就叫請求人民法院裁判的“請求權”，也可以理解為對侵權人的“訴權”（這兩個權利仔細分還是有差異的，在此不論）。
在遇到這類問題時，我們的政府官員、居委會成員、業委會成員或熱心人土，總是想方設法讓這個事情變得公平，政府官員甚至超越職權利用行政權力來調整這種不公平的狀況。這其實是與我們國家缺少依法治國的傳統有關。過去發生了衝突，都是“有困難找政府”，而不是“找法院”：甚至單位職工之間發生矛盾，書記就“說了算”！宣傳工具也不斷地強化這種“好人、能人的案例及工作模式，更讓人們相信一個不可能的狀態：任何事情都一定能有一個各方都滿意的結果、一個公平正義的結果。這種 對政府官員和社會的文化宣傳的誤導，給今天各種衝突的解決增添了更多的困難――因為非衝突方（如政府、居委會、長輩等）的加人和強制裁判。
我們必須瞭解法治社會對權利的保護機制：
一、權利法定。儘管人們的權利是無限的，但由於生產力的發展水平和裁判機構的能力所限（保護公民權利是要成本的，公民要為此分攤國家稅收），故一般國家只保護寫在法律條文中的權利。當然，會有一些權利通過法官的裁判文書被臨時保護了，但要形成社會普遍認可的權利，還是需要書面立法（特別是我們這樣的大陸法系國家）。權利可以放棄。有些權利放棄一段時間以後，就滅失了。如債權放棄超過2年以上，其向人民法院的請求權就沒有了，表現就是超過訴訟時效了。
三、法院生效的裁判是必須遵守的，無論當事人入認為這個判決是否公平。幾乎可以肯定地說，沒有一個訴訟判決結果是雙方均很滿意的！對不滿意的判決的救濟方式是有的，但也必須先執行生效的判決。實在覺得法院判決不公平，就只能祈禱上帝或天神降臨了。最典型的案例就是1994年發生在美國的辛普森殺妻案，法院判決其無罪！我們國家由於早期的人治（政府行政首長做裁判、單位組織做裁判、書記做裁判）社會治理模式造成了不少問題，為了防止人治的錯誤，就設立了信訪制度一一讓更高級別的人治來檢查下級人治是否真的不公平並作出調整裁判。這種機制，就讓民眾誤以為一定有一個青天大老爺能讓自己得到公正、滿意的結果。其實，任何裁判都是人作出的，可能會有錯誤。只不過通過標準化的訴訟程序和控解雙方的公平抗解，是目能找到的解決人類個體判斷錯誤的最佳辦法而已。
在小區內，業主大會通過召開會議作出了某項決定，這個決定業主們必須守嗎？如果業主們覺得不公平，該怎麼辦呢？外人又該如何幫助那些認為不公平的業主呢？又該如何保護少數人的利益呢？物權法第七十八條說得非常清楚：第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有的求力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
法律說了幾個事情
一、業主大會或者業主委員會形式上合法（例如有印章等）的決定，對業主具有約東力，即業主必須遵守。否則，業主大會成業委會請求法院要求業主執行這些決議時，法院會裁判不執行的業主敗訴（發生反訴等情況導致的其他結果除外）。
二、如果某個或某些業主認為這個（些）決定侵犯了自己的合法權益（包括決定作出的程序違規所侵犯的業主的投票權、知情權和決定的內容對業主利益的實體侵權），業主可以請求人民法院撤銷，即把業主大會或業委會訴至法院，讓法院裁判。如果法院支持了業主的訴訟請求，那麼相關決定就被撤銷了！也就是
說，保護少數人利益的事情，如果業主組織自己不能做到，那麼法院可以做。但要認為被侵權的業主自己向法院提出請求。
這是當自治群體內部發生決定危機時通過外部強力機構介入解決的典型辦法。當然，如果自治群體內部有足夠的能力和智慧自我糾錯，也可以無須外部強力機構介人要特別說明的是，在自治群體內部解決危機和外部強力介入解決危機中間，其實還有無數種通過其他機構、個人進行調解的方法。這其實是解決社會衝突的成本最低和效率較高的途徑
綜上，如果發生和本案類似的情況，業主們或者非業主的熱心人，居委會，政府公務員在不能實現調解解決問題的情況下，度該鼓勵業主請求人民法院作出裁判，並對業主們進行必要的心理導：無論法院作出什麼判決，業主都應該尊重和尊守。當然，協助業主們尋求最佳律師的援助，也是勝訴的必要條件。這就取決於業主們對律師服務的瞭解和是否願意支付律師費了順便說一下，根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋［200907號）的規定，業主的這個請求權利應該在一年內行使，否則法院就不會再受理了。
司法解釋條文如下：
第十二條業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者造反了法律規定的程序為由，依據（物以法》第七十八條第二救的規定請求人民法院數銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
沒有人會主動地保護你的權利、一定是你自己站出來主張自己的權利。不主張，就沒有權利。
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