惠州，一直被稱為深圳的後花園，在深圳房價幾輪暴漲的引領下，已經成為部分剛需置業者和各地投資客重點關注地，良好的區位優勢，吸引了大量開發商重倉佈局。
據相關數據顯示，2015年進駐惠州的百強房企僅16家，三年不到的時間，這個數量就變成了50多家。記得樓市最火爆時，一度需要全款徹夜排隊才能買到房。
好景不長，在中央去槓桿不斷加碼的大背景下，調控政策持續收緊，深圳房地產市場成交量陷入低迷。據最新消息，深圳有新樓盤正在開展“首付分期”促銷活動，部分樓盤的實際首付比例不足一成，並且“首付分期”正從公寓市場逐漸蔓延到普通住宅市場。業內人士指出，伴隨房企銷售增速放緩，年底開發商衝業績壓力加大，不少房企希望獲取現金流“活下去”。
深圳樓市尚且如此，惠州作為臨深地圖上的重要板塊，受到牽連在所難免，二手房市場成交量慘淡尤為突出。
“新房推推還是可以，二手房就沒有人願意推了。新房那麼多，戶型還好，沒有中介費、沒有那麼多稅，誰考慮二手啊，所以二手房成交量沒有想象的活躍。”一位多年從事房產經紀業務的人士表示。
進入今年下半年，惠州整體樓市下行趨勢顯現，二手房市場首當其衝。上半年掛出來的房源一度出現瘋搶的局面，然而現在，部分降價都還難以找到客源，情況急轉直下，不免令人唏噓不已。
“兩個月了，賣了三套房，成交量比前幾個月市場行情好的時候的一半都不如，二手房成交真的是太少了，不搞了，準備專心做新房。”一位從事中介業務人士表示。
據相關統計數據顯示，預計11月底到12月份，惠州全市將有近萬套新增住宅供應入市。據不完全統計，11月份，惠州共有超過50個盤入市，但考慮到客戶數量減少，多個樓盤的推售週期延遲至11月下旬到12月。
在全國樓市下行的情況下，投資客和本地剛需自住客觀望情緒濃厚，如何消化批量的供應是當下房企要考慮的問題，預計靠近年底，處於考核指標的完成及現金流回款的壓力，多數樓盤折扣力度或將加大。
那麼惠州的房地產市場到底怎麼樣呢，我們暫且分析一下：
宏觀經濟分析
1、2008年至2017年惠州GDP及人均GDP情況
從2008年至2017年惠州GDP及人均GDP情況來看，惠州GDP及人均GDP呈現逐年上漲態勢，2017年惠州GDP為3,831億元，人均GDP為80,205元。在產業結構方面，第二產業在惠州國民經濟中佔有的比重較大。
2、2008年至2017年惠州城鎮居民人均可支配收入及消費性支出情況
從2008年至2017年惠州城鎮居民人均可支配收入及消費性支出情況來看，城鎮居民人均可支配收入及消費性支出呈現逐年上漲態勢，2017年惠州城鎮居民人均可支配收入為36,608元。
惠州房地產市場情況分析
1、2017年1季度至2018年3季度惠州商品房成交數據
從2017年1季度至2018年3季度惠州商品房數據情況來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量有所浮動，2018年3季度供應量同比及環比增加明顯。在成交面積及成交套數方面，整體成交量有所波動，2018年各季度成交量同比都有所增加，2018年3季度環比有所下滑。成交均價維持在11000-12000元左右/平米。
2、2017年1季度至2018年3季度惠州商品住宅成交數據
從2017年1季度至2018年3季度惠州商品住宅數據來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量有所波動，2018年各季度供應量同比有所增長。在成交面積及成交套數方面，整體成交量有所浮動，2018年各季度成交量同比有所增加，2018年3季度環比有所下滑。商品住宅成交均價維持在10000-12000元左右/平米。
3、2017年1季度至2018年3季度惠州土地市場成交數據
從2017年1季度至2018年3季度惠州土地市場數據情況來看，在土地供應幅數及供應面積方面，整體供應量有所浮動。在土地成交幅數及成交建築面積來看，整體成交量上下有所波動，2018年各季度整體成交量同比有所下滑。
4、2017年1季度至2018年3季度惠州房地產市場去化情況
從2017年1季度至2018年3季度惠州房地產市場去化情況來看，在供應面積及供應套數方面，整體供應量相對比較充足，2018年二三季度供應量增加明顯。在成交面積及成交套數方面，整體成交量有所波動，2018年3季度成交量同比有所增加，環比有所下滑。成交均價維持在11000-13000元左右/平米。整體供求比維持在0.7-2.8左右，供求關係相對比較正常。
5、2017年1季度至2018年3季度惠州各區域房地產市場去化情況
6、2018年10月份惠州房地產市場情況分析
土地市場:
10月公告土地11幅，公告土地面積19.8萬平方米，環比-73.0%，同比-23.3%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地6幅，面積6.3萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地5幅，面積13.5萬平方米。本月土地成交11幅，成交佔地面積32.1萬平方米，環比-64.1%，同比-53.0%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地10幅，面積29.4萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地2幅，面積6.4萬平方米。土地成交樓板價3,145.7元/平方米，環比-2.3%，同比431%。
商品房市場:
10月商品房供求比為1.0，其中供應面積107.6萬平方米，環比-56.8%，同比28%；成交面積108.8萬平方米，環比-4.8%，同比104%。成交均價11,627.3元/平方米，環比-3.3%，同比6%。
商品住宅市場:
10月商品住宅新開盤15個。商品住宅供求比為0.9，其中供應面積99.6萬平方米，環比-56.5%，同比26%，成交面積105萬平方米，環比-3.1%，同比109%。成交均價11,227.9元/平方米，環比-1.3%，同比3%。
2018年惠州商品房供應區域分佈
從2018年惠州商品房供應區域分佈來看，在供應面積及供應套數方面，惠城區及惠陽區整體供應量相對較高。
2018年惠州商品房成交區域分佈
其實，惠州樓市並不是單純的惠州本地市場，因其區位優勢明顯，靠近深圳和香港，承載了深圳及香港的外溢需求，尤其是深圳的需求。作為承接外溢需求的衛星城，惠州大量新建樓盤是有其存在的必要性的，但也需要進行合理的規劃和管控。
預計隨著粵港澳大灣區不斷成熟發展，惠州位居灣區的獨特區域優勢將日益顯現，城市經濟發展前景廣闊，未來可期。
附帶：
惠州市場限購限售政策
目前不限購，採取限售政策（新購商品房三年後才準交易轉讓）。
閱讀更多 財經王說 的文章
