隨著天氣漸漸炎熱，房價也從冬眠狀態復甦，再度出現“暴漲”新聞，近期的樓市也顯得格外熱鬧，中估聯數據樓市百象為大家回顧下近期可能被大家漏掉的熱點新聞及政策。
導讀：
北京實施多校劃片 “學區房”概念或將消失？
住建部約談12城 下一輪調控正在路上？
萬科“高價租房”打開市場局面 租賃市場風向如何？
北京實施多校劃片 “學區房”概念或將消失
近期北京對“學區房”概念動了心思，我們先來看一下幾則新聞：
4月25日，北京市公佈2018年義務教育入學政策，首次明確本市戶籍無房家庭滿足條件可在租住地入學。
4月底，北京多區集體發佈2017年北京各區幼升小政策。
海淀區：“自2019年1月1日起，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。”也就是說，2019年以後新買的房子將不再對應固定的小學，要實施多校劃片。
豐臺區：今年將在部分學校實行購置“二手房”房主子女多校劃片方式派位入學，也就是“搖號入學”。
東城區：入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日後取得的家庭，自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位方式安排入學。
解讀
首先來看“租房入學”政策，對外地人來說是一條比較暖心的政策，但是如果想要靠租房上名校，可能性還是非常小的。不說其他，單就“六年一學位”政策普及後，租房如果佔用戶籍名額，那麼租戶要麼付出高額房租獲得名額，要麼直接就是租不到的狀態，更談何租房上名校。
再看另外幾則多校劃片的通知，目前細則還未公佈，但從這一系列的政策調控來看，北京是下定了決心要削弱“學區房”的概念，使“學區房”的需求預期下降，但是根本問題解決了麼？
我們來看“學區房”產生的根源，是房屋所捆綁的公共服務屬性即購買房屋之後支付的周邊公共服務的對價，這也是為什麼“學區房”價格會高於非“學區房”的原因。而更深層次的矛盾是公共資源供給（城市的基本公共服務能力）與公共服務需求在區域間差異所產生的不匹配，這個問題不解決，削弱“學區房”概念只會使得現有的支付對價的房東對已有的“確定性”轉為“不確定性”產生牴觸情緒。因此而產生的社會矛盾以及可能的“塔西佗陷阱”質疑只會加深，而不會減輕。
另外，多校劃片也將導致教育資源平均較好的片區受到更大的關注，但教育資源不均衡的片區房價或將開始下降。政策未來如何實施還是未知數，但是從政策出臺密度來看，“學歷不值錢，但學區房很值錢”的戲劇或將迎來全劇終。
住建部約談12城 下一輪調控正在路上？
住建部近日就房地產市場調控問題相繼約談了12個城市，分別為：西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原。
在被約談之後，幾個城市也用各種方式升級樓市調控措施，成都重申加大市場整治力度；長春啟動限售，後規定商品房實際成交價格不得高於預售申報價格；西安約談“飢餓營銷”房企；哈爾濱啟動限售……
解讀
從約談城市來看，這幾個城市無一例外都是2018年房價上漲較快的城市，或發生過搶房現象，如下圖：
從政府態度來看，這一次“約談”針對的就是近期復甦的房價以及“搶房”等不正當市場營銷行為，強調嚴格遵守“房住不炒”原則，確保房地產市場平穩健康發展。近期頗有些“撒歡”的房價不正常漲幅或將得到抑制，不排除未來更多漲幅超預期城市被約談的可能性。如果房價不能止住，下一輪嚴調控隨時可能降臨。
萬科“高價租房”打開市場局面 租賃市場風向如何？
萬科100%自持租賃的住房項目“萬科翡翠書院”自對外披露方案和配租規則開始就一直頗受關注，中估聯數據此前寫過一篇文章《萬科180萬租10年租賃市場“博弈期”號角已吹響》，從租金方案的合理性、房企的態度以及租賃市場未來的比拼重點等方面詳細分析過萬科“180萬租租10年”背後的深意。
而這兩天，萬科翡翠書院正式啟動，根據北京萬科數據，翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現意向滿租，後續又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。另外，根據媒體報導，另一企業全自持項目中鐵建理想家或將參考萬科翡翠書院的相關信息。
解讀
萬科方案是房企作為機構持有者的亮牌，代表著他們希望跑步進入市場化階段。
租金方案此前受到較多質疑，但這次80%的綜合出租率似乎驗證了萬科方案的準確性，據工作人員表示，實際簽約用戶主要集中在金融投資行業，科技行業和海淀區高精尖行業人群。而在這背後卻還有個疑問，租這些房子的是個人居多還是企業居多？如果是企業買單，那這部分房租不算消費，而是成本支出。
此次萬科的試水，市場給予了肯定，但未來是否值得推廣還有待商榷，因為這樣的高端租賃項目其實是背離國家發展租賃市場初衷的，房企與政府的博弈應該還會有下半場。
備註：本文由中估聯數據-中國房地產估價數據中心小嵐原創，如需轉載請聯繫房地產數據中心，轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源，違者必究。
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