貨量供應，是決定區域房價趨勢的重要性因素，2018年，德州樓市在整體大環境逐漸降溫的影響下，市場逐漸趨於理性，尤其在第4季度，市場明顯降溫，以禹城、慶雲、夏津等縣市區為代表，售樓處客戶到訪、來電數量明顯下滑，而中心城區新建商品住宅供應2018年整體較低，相比2017年略有下滑。
一、 月度住宅供應分析
2018年，德州市區共計供應新建商品住宅167萬㎡，合計13189套，相比2017年，貨量供應減少19萬㎡。
通過分析，可以看出，2018年，德州市區各月份之間貨量供應差距較大，3月份貨量供應最低，為0㎡，8月份為0.8萬㎡，9月份最高，達到37.3萬㎡。
在前期的文章中提到過，貨量供應的不均衡，導致市場貨量供應波動幅度較大，市場飽飢失衡，在影響價格的波動。
而從2017-2018年兩年的時間跨度來看，每年的8-10月份，德州市區貨量供應最高，多因處於夏季，工作時間長，工程進度快有關，同時，處於“金九銀十”的銷售旺季，開發企業主動加快工程進度，趕超工期有關。
而受天氣及春節放假影響，2-3月份，貨量供應處於全年最低。
二、 三區貨量供應分析
從區域角度來看，2018年德州市區三區中，開發區貨量供應最高，達到107.5萬㎡，運河區最低，為7.7萬㎡。
從項目數量來看，經開區供應貨量項目為16個，德城區為12個，運河區為3個。
多由於自2014年開始，德州市區出讓土地多集中經開區片區有關。
區域供應的失衡，也導致市場價格的差距加大，德州作為四線城市，購房客戶對購房區域的黏性較大，客戶多為地緣性客戶為主，部分區域的失衡，也將對樓市的走向產生影響。
從各月份各區貨量供應分析來看，開發區相對波動較大，德城區相對平穩，運河區持續處於低量狀態。
從2014年開始，德州市區三區中，開發區始終保持較高佔比，德城區由過去的貨量佔比逐年降低，運河區始終處於低量供應狀態。
三、 5年貨量供應分析
從近5年的時間維度分析來看，德州市區新建商品住宅供應量在2014年以後持續處於較低水平，根據統計，德州市區新建商品住宅平均年去化面積在200萬㎡左右。而在近3年，市場貨量供應持續低於市場需求量，繼而導致房價居高不下，且呈現持續上升趨勢。
從平均單套面積分析來看，自2014年開始，德州市新建商品住宅單套面積呈現升高趨勢，相比2014年，2018年平均單套面積增加18㎡。
從人口角度來講，自二胎政策放開以來，三室成為眾多剛需新婚家庭的首選，但伴隨房價的上升，由於承受力的原因，客戶對大面積三室的選擇開始降低。
同時，相比2016、2017年，市民二胎意願大幅降低，2018年上半年，德州市出生35564人，同比2017年上半年下降21.9%；
在當下房價居高不下的市場環境下，單套戶型面積的增加，加大了購房者的資金負擔。
市場上，小面積的三室戶型成為眾多購房者熱選的產品。
四、各季度貨量供應分析
從近兩年，各季度角度分析來看，每年的第3季度為全年貨量供應最高，第一季度最低。每年的貨量供應規律基本趨同。
五、供銷比分析
從供銷對比角度分析，德州市區整體去化量高於市場供應，市場供應應求，缺口達近50萬㎡之多。
從圖中來看，2018年1月，為全年銷售去化最高峰，2月份，受春節假期影響，成交量最低。
2018年，德州樓市開始趨於理性，購房者面對高昂的房價，開始出現觀望心理，部分開發企業對市場信心不足，但由於市場整體依舊處於供不應求的利好期內，德州市區短期房價回落的幾率依舊較低。
貨量的不足，成為德州房價持續高漲的主要性因素，而2018年，德州中心城區土地供應量的增加，將使這一問題得到緩解，但，短時間的土地供應的增加，仍無法根本解決問題，同時，受到資金，環保，工程進度，企業策略的影響，貨量無法短期內得到補足。
建議2019年，德州中心城區仍需加大住宅用地供應量，提升市場貨量供應，建議相關部門加強對商品房市場的監控，科學合理的把控土地供應節奏，根據區域市場供求狀況，結合商品房存量、未開工住宅用地總量等指標，分析市場分化情況，合理確定土地供應規模、佈局和節奏。
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