導讀

來源：中國證券報（ID：xhszzb）

臨近春節，幾近腰斬的燕郊房價似乎又注入不少活水。

“燕郊目前價格還較能接受，小戶型總價不高。比密雲、昌平一些京郊地區都低。未來等地鐵開通後，加上通州副中心的帶動，今後燕郊房價的水平還是較看好的。”近期，在北二環工作的小王準備在春節前下手，“北京商住房需要五年社保，即便有北京戶口不夠社保也買不了。燕郊買商住房不佔用資質。”

商住新盤銷售火爆

中國證券報記者近日對燕郊樓市進行了實地走訪。最大的感受是，在經歷了2018年10月份樓市價格“腰斬”行情後，燕郊樓市觸底反彈現象明顯。多處樓盤報價相比2018年10月份上漲超2000元/平方米，漲幅高達10%。

貝殼研究院Real Data數據庫顯示，一手房方面，目前均價普遍超過20000元/平米。二手房方面，2018年10月成交均價為16722元/平方米，2019年1月，二手房成交均價為18805元/平方米。

在燕郊多年的房產經紀人老吳介紹，最近帶看和成交的數量都明顯增加。“2018年10月和11月是個低點，那個時候雖然看房的人也不少，但以觀望為主。最近兩個月，新樓盤報價每天都在變，同一個樓盤，一天漲兩三百很普遍。”

當記者問及二手房情況時，老吳說，二手房也跟著漲，但目前待售房源不多。“好戶型基本賣光了，不少此前待出售的業主，都等著反彈呢。”

對於想在燕郊買房的人來說，社保和戶口是繞不開的門檻。

據瞭解，燕郊限購政策出臺後，非本地戶口購買當地商品房需要兩年社保，否則只能買商住房。二手商住房稅費主要包括，4%契稅、差額20%的個稅、差額5.6%的增值稅、差額30%至60%的土地增值稅以及全額0.5%的印花稅。

老吳向記者展示了部分代理銷售新樓盤的促銷活動。活動內容被銷售人員用黑板報的形式掛在門口最顯眼的位置，最大的一條赫然寫著“燕郊新房，首付八萬，分期付款”。

在中介人員的帶領下，記者來到位於規劃中的燕順路地鐵附近的某處新樓盤售樓處，雖是工作日，但從四面八方趕來看房買房的人卻站滿了整個樓層。一進門，記者就被中介交接給了售樓處銷售人員，同時被要求寫下全套個人信息和購房意向。

某售樓處異常火爆

“在售項目是LOFT房型，一層樓有30多戶，南北朝向多是大戶型，小戶型總價低非常好賣，只剩幾套了。”樓盤銷售人員介紹，“目前小戶型按照朝向，價格在20600-23150元/平方米不等。雖然是商住房，但是可以上學，周圍也有醫院。這兩天來看房的人特別多，明天就不一定是這個價格了。”

墊資行為重出江湖

當記者問及“首付八萬，分期付款”的活動時，售樓處銷售人員顯得不置可否，“可以先看下樣板房，馬上放假這個活動年後不一定有了。如果真的買再談分期的事請吧。”中介銷售人員則稱，如果買房，直接和開發商籤合同。

記者隨即跟銷售人員來到一處臨時搭建的LOFT樣板房，銷售人員稱，在售項目已拿到預售許可證。如果確定要，先交2萬元定金，一週之內交剩下6萬，作為第一筆首付。剩下的首付款開發商幫忙找自然人出借，買房人和自然人籤借款合同，把錢打到買房人的卡上。然後把這筆錢匯到開發商的賬上就能去銀行做貸款了。然後每半年往借款人賬戶上打8萬元，直到還清為止。

開發商提供的借款合同

據瞭解，燕郊當地的銀行要求，商住房首付為房款總價的50%，分10年付清，貸款利率普遍超過6.5%。“70萬的小戶型，每個月還貸款大概在3500元左右。在燕郊的商住房貸款不佔用住宅的貸款資質，如果在北京或者其他城市買，只算負債，不算貸款資質。”該銷售人員極力推薦道。

銷售人員提供的還款圖

針對這一行為，中國證券報記者採訪了北京市京師律師事務所創始合夥人、上海國際總部管委會主任王光英律師。“其他自然人為購房人墊資繳納首付款，如果開發商直接提供自然人（出借人）資源或進行牽線搭橋，開發商此舉目的也很明顯，即為了促銷商品房。合同上的借貸雙方都是自然人，開發商不是借款合同主體，只是幫忙介紹借款人，開發商在法律上並沒有直接進行墊資。從法律上講，對開發商進行處罰沒有直接法律依據。如果確定是開發商墊資，那麼肯定是法律禁止的，主要

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，對於此類墊資的做法，在市場下行的壓力下，估計各地管控會比較少。因為類似做法非常模糊。從銀行貸款政策角度看，這部分資金是開發商支付的，本身是違背銀行貸款精神的，嚴格定性都屬於違法的。但是實際情況是，在樓市交易不好的時候，各地管控會比較少。這也不能說有絕對的風險，但若是出現風險的話，購房者自己維權的難度是很大的。

環京樓市去庫存明顯

火爆的營銷力度下，燕郊去庫存現象明顯。中國百城住宅庫存數據顯示，燕郊2018年12月底庫存量為75萬平方米，環比下降4%，同比下降23%。同期，香河庫存量為138萬平方米，廊坊為115萬平方米，固安為130萬平方米，大廠為63萬平方米。

近期的火爆，一方面與2018年10月、11月遇冷有關。中國指數研究院數據顯示，2018年11月，燕郊樓市成交量幾近冰點，商品房成交套數僅29套，銷售面積不足0.31萬平方米。10月份成交套數為145套，成交面積為1.23萬平方米。12月份成交套數為146套，成交面積為1.04萬平方米。

另一方面，燕郊距離城市副中心不足20公里，一定程度上刺激了近期燕郊的樓市走勢。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，燕郊近三月成交量較2017年調控後回升，但不及2017年一季度月均成交的一半；量增的同時均價止跌，但在更長段時間來看，較2017年3月水平仍下跌40%。

與此同時，燕郊土地成交量也出現了明顯回暖。中國指數研究院數據顯示，2018年10月份無土地出讓記錄，11月出讓8塊，建設用地面積為29.95萬平方米，成交均價為4375元/平方米。12月出讓4塊，建設用地面積為26.21萬平方米。

值得注意的是，此前，燕郊地區開發商由燕達、匯福、福成等清一色本地開發商包攬。近期，不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用權。以京投發展為例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益達生投資公司組成的聯合體收到了三河市國土資源局的成交確認書，以2.55億元的價格獲得位於河北省三河市燕郊高新區地塊的使用權。其中，建設用地面積為5萬平方米，建築控制規模為15萬平方米。雙方將共同設立項目子公司，負責上述地塊的開發建設。

對此，諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，燕郊樓市經過兩年多的調控，市場已經穩定，市場回暖慾望較為強烈。近期受北京城市副中心利好政策影響，市場回暖。北京城市副中心的發展仍然處於高峰期，因此對於燕郊來說，未來仍然有較大的發展空間，隨著本輪調控的進行，燕郊的投資行為得到抑制，市場恢復理性。未來升值潛力較大。隨著產業轉移，燕郊市場的居住屬性提升，投資屬性相應下降。

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