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① 西雙版納在哪裡？
西雙版納，位於雲南南端，屬熱帶季風氣候，日照充足，雨量充沛，擁有美麗富饒的熱帶雨林。在雲南許多旅遊名地中，她更早被人們所熟知，比如今紅得發紫的麗江和大理更早出名。其實西雙版納會有如此大的旅遊市場，歸根結底還在於其豐富的自然資源、濃郁的民族風情和得天獨厚的區位條件。
西雙版納與老撾、緬甸接壤，毗鄰泰國；有4個國家一類口岸，佔雲南省近三分之一。一江連六國(中、緬、老、泰、柬、越)的瀾滄江-湄公河從西雙版納出境，上湄公河航道是國家5級航道，中、緬、老、泰四國可常年通航250噸的客貨輪；昆(明)曼(谷)國際大通道也從西雙版納出境；西雙版納國際機場現已開通32條國內航線和老撾琅勃拉邦、泰國曼谷的國際航線。
②西雙版納緣何視為“下一個海南”？
大家在挑選旅居養老房產，必須要具備三大核心價值標準：
1、氣候舒適，冬天溫暖
整個中國國土上有98.5%的地區是屬於非熱帶氣候，只有1.5%屬於熱帶季風氣候，分別分佈在我們四個省：海南、臺灣、廣東和雲南。
只有海南是全省都是，其他三省都只是局部區域。而云南的熱帶季風氣候，大部分都是在西雙版納。西雙版納氣候具有“常夏無冬，一雨成秋”的特點，適合居住、養生，另外全年平均氣溫在21℃左右。
2、城市基本面不錯
（1）GDP及其在省內排名對比、旅遊人次
2017年西雙版納的GDP是393.84億，在全省16個州市中排名12，僅貢獻了全省GDP的2.38%。GDP增速8.7%，雖然高於我國平均GDP增速6.9%，但在全省中GDP增速最低，其餘州市的GDP增速均在9%-11%。
2017年西雙版納接待接待國內外遊客3326.5萬人次，同比增長32%。其中，海外遊客（主要是東南亞）60.59萬人次，增長28.2%；國內遊客3205.07萬人次，增長36.4%；口岸入境一日遊遊客60.81萬人次，下降50.3%。而海南2017全年接待國內外遊客總人數6745.01萬人次，一個版納達成了海南旅遊人次的一半，不簡單。
旅居養老房產價值與當地的GDP關聯度並不強，但是有較高旅遊人次支撐這會給到房價一個有力的推動（高流量，才會高轉化量）。
（2）庫存及去化週期
截止2017年底，西雙版納商品房待售面積38萬平方米，同比去年減少了33.2%，而去年銷售面積為158.9萬平方米。以此粗略計算，西雙版納的去化週期僅2.9個月，市場上房源嚴重供不應求，供需已經極度失衡。
（3）當前房價、過去兩年上升幅度、外銷比例
西雙版納今年3月新房成交均價為9050元/平（包含當地居住市場），相比1年前7540元/平，房價上漲了20%。相比兩年前5500元/平，房價上漲了64.5%。
房價排名由2年前全省排名第5，上升到現在排名第2，僅次於省會昆明的房價10384元/平。
而西雙版納二手房價上漲得更快，3月均價8019元/平，同比一年前4648元/平，上漲72.5%，相比2年前3911元/平，上漲105%。
整個雲南：從2015年到2017年，雲南房地產外銷量由24%增至60%。
西雙版納：西雙版納外銷比例增長速度尤其迅猛，由40%上升至的80%，由以本省人購房為主轉變為以外省人購房為主，外銷比例直追海南的88%，已成為僅次於海南的旅居購房目的地。
旅居市場重點不是看當地人的購買比例，而是要考察外銷比例：外地人買得越多，旅居養老價值越大。
3、擁有優質的自然資源
首先、自然資源富集。熱帶、亞熱帶的光熱水土造就了西雙版納豐富的自然資源，全州森林覆蓋率為78.3%，建有國家級自然保護區402萬畝，西雙版納熱帶雨林自然保護區是是世界上北迴歸線附近保存最為完好、面積最大的熱帶雨林。其次、濃郁的民族風情。世居著傣、漢、哈尼、拉祜、彝、布朗、基諾、瑤等13種民族及尚未識別族群的老品人、八甲人。全州90餘萬戶籍人口中，少數民族人口占77.3%；傣族有31.48萬人，佔34% 。
③西雙版納的潛力？
西雙版納除了有自身的優勢，還有很多潛力，制約騰衝發展的主要因素是交通，但是交通狀況不斷在完善和好轉。
1，機場
西雙版納嘎灑國際機場，位於西雙版納州府景洪市西南部嘎灑鎮，於1987年12月1日動工興建，1990年4月7日正式通航運營，1997年1月1日經國務院批准為國家一類口岸機場，是西南地區“文明機場”，雲南省第二個國際機場。
2017年，西雙版納嘎灑國際機場完成運輸起降3.2萬架次；旅客吞吐量399萬人次，貨郵吞吐量1.3萬噸，同比2016年增長19.78%。
2、泛亞鐵路
泛亞高鐵總共有三條，與西雙版納直接連接的為中線段，泛亞高鐵中線段共包括5段，第一段是中國境內段，叫玉磨鐵路，第二段在老撾境內，第三段在泰國境內，第四段泰馬高鐵，第五段則是新馬高鐵。而西雙版納就處於第一段，北起玉溪，南至中老邊境口岸磨憨。
西雙版納是泛亞高鐵的中轉站，並擁有打洛、磨憨兩大國家級對外通商口岸，是中國通往東南亞的“南大門”。成為中國與東南亞貿易往來的重要交通樞紐，是經濟發展與人口流動的集散地，版納將開啟東南亞貿易、旅遊藍海經濟圈。
3、昆曼高速
西雙版納境內有中國第一條國際高速公路昆曼高速。這條昆曼高速將昆明、西雙版納和東南亞國家老撾、泰國連接起來。昆曼高速全線由中國境內段、老撾段和泰國境內段組成，由中國、老撾、泰國和亞洲開發銀行合資建設。這條高速在2008年12月在國內段已經通車，到2013年12月11日連接老撾會曬和泰國清孔的會曬大橋正式貫通後。
至此，從雲南昆明到泰國首都曼谷，橫跨三個國家，全長1800餘公里的昆曼高速正式全線無縫連接。
4、輕軌
西雙版納軌道交通線路分為景洪市區線網範圍、州域範圍，從發佈的三個方案中，景洪市區線網規劃中就推薦的方案一來看，共規劃有3條線，全長約38公里，設站31座。1號線全長約14.34公里，它包括景洪中心片區、機場片區、江北片區、曼弄楓片區、嘎雨林區和曼飛龍區。同時串聯了主要客流集散點和旅遊點，串聯了機場、火車站、版納客運站、客運東站、旅遊汽車站、嘎棟汽車客運站等主要客運關鍵。
總結：西雙版納打造立體式交通路網，以景洪位為中央，勐海、勐臘為紐帶，構成嘎灑、勐海、勐養、勐罕、景哈、勐侖“半小時旅居經濟圈”。將版納打造成為我國面向東南亞、引領全州發展的區域中心城市。有目標、有交通、有資源。前景可期，但任重道遠。
④西雙版納樓市整體分析
西雙版納自治州的州府在景洪市，我把景洪市的樓市分成五個大片區，分別是：嘎棟片區、嘎灑片區、江北片區、中心城區、曼弄楓片區。
1、嘎棟片區是未來的重點規劃區域，靠近城市中心，版納國際旅遊度假區（萬達城）
2、嘎灑片區是新興的高端旅遊度假區，靠近版納機場，未來有較多項目進行開發
3、江北片區較小，已沒有可開發的地塊，隨著告莊西雙景的開發，未來旅遊前景較好
4、中心城區是景洪的市中心，是西雙版納的老城區，已被開發差不多
5、曼弄楓片區是經開區也是新城區，目前集中開發區域，有多個重點項目。
1、嘎棟片區
區域位置：嘎棟片區位於景洪市西北面，距離市中心約3公里，距離機場的距離在6公里左右。
區域發展：嘎棟片區也可以稱為為景洪工業園區，它的定位是工業發展區，是重點規劃和開發的工業片區，主要發展輕工產業加工業。但是這裡基本已經是萬達的地盤，版納萬達城規劃佔地5.3平方公里，前期投入160個億做配套，是西南地區單筆投資額最大的文旅項目，集吃、住、行、遊、購、娛為一體，真正地將配套變成了主角，“熱氣騰騰”的配套，很容易讓人暢想住進去之後的生活場景。說它是景洪新的核心區一點都不為過，隨著融創鉅量資金的投入，一個真正的城市中心在崛起。
2、嘎灑片區
區域位置：地處景洪市和勐海縣之間，距離機場的距離在10公里左右，距離市區約17公里。
區域發展：
嘎灑片區定位為高端旅遊度假小鎮，嘎灑片區是5個片區中面積最大，開發商聚集最多的片區，不完全統計有近10個開發商在此拿地，是政府重點打造的旅遊小鎮板塊。目前雅居樂、平安已經進入，開發數千畝乃至上萬畝別墅度假大盤。
從嘎灑機場沿著國道214一路向西南，兩邊全都是荒地，除了雅居樂西雙林語、平安集團的悅榕莊、雲投集團已經在開發在售之外，其他項目基本都還是停留在已拿地但是未開發的荒地狀態。
這裡距離機場、未來的高鐵站十分近。版納城區縱橫不過5公里，驅車從中心原點出發，10分鐘可達大多數市區版圖，20分鐘可達機場、高鐵站。從整體居住環境看它是五個片區中最好的，但是它的配套也是最不完善的，周邊業主的生活配套全部依靠項目自身的商業配套。
3、江北片區
區域位置：瀾滄江以北，位於新老大橋之間，與老城區隔江相望。
區域發展：江北片區比較小，已經沒有多少可以開發的用地。片區的核心價值在於靠山望江，有一定旅居價值，但是大開發商和大項目也不多，再加上北部受山脈攔截阻撓，區域發展地塊不大，但是因為望江的緣故，該片區的價格並不便宜。
告莊·西雙景已經將項目打造成為景洪市區必去的景點之一，是一個匯聚商貿、居住、酒店、遊樂、夜市等民族風情的商旅項目，標誌性建築大金塔，各色客棧、餐飲、手工藝品、酒吧、休閒吧，讓整個項目呈現出古樸傣寨風貌。
4、中心城區
區域位置： 景洪市的市中心，老城區
區域發展：中心城區和江北、嘎灑和嘎棟片區相比，這裡集中了景洪最知名的潑水廣場、商業中心，以及當地傳統美食。中心老城區是西雙版納州府所在地，基本生活配套成熟。
雖然是西雙版納的中心城區，但是它的房價也是五個片區中最便宜的，該片區主要是小項目和小開發商為主，主要購買群體是本地人，也體現了它是旅居養老價值最弱的片區。
旅居價值弱、開發已成熟、發展空間受限
5、曼弄楓片區
區域位置：曼弄楓片區位於景洪市南部，屬於景洪老城中心的南擴區域。距離城市旅遊熱點“大佛寺”、版納機場、市中心五分鐘車程，交通非常便利。
區域發展：曼弄楓片區是經濟開發新城區，旅遊度假項目開發旺盛區域，定位於本地居住、生活為主。承擔部分老城區政治、經濟、文化功能。大型商圈還在建設，整體屬於發展初步階段，還很不成熟。
作為新開發的新城新區，大型商業、版納大劇院等的建設，曼龍楓片區還在快速成長中，具有一定幅度上升空間。
西雙版納整體總結：
1、有稀缺資源支撐，但屬於小眾市場
2、對於一帶一路政策，尤其是輻射東南亞這塊，版納會起到非常直接的物理上的連接作用，但不必過度的放大類似於版納這種邊境城市的一帶一路價值。
3、沒有核心產業支撐，也沒有國家級別上的政策支持，純靠旅居養老支撐導致價值上行空間有限。只能期待版納能利用自身優勢抓住機會，上升一個新高度。
4、價格已不低，但有海南的溢出，或許是給予版納的超級大助攻
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