2018年已經行進過半，中國房地產市場在多方擠壓之下艱難行進。
一方面，房地產遭遇有史以來最嚴調控，限購、限貸、限售、限自持乃至限房價，在“房住不炒”的核心基調下，政府連番出臺各種政策圍對房價進行圍追堵截，目的就是要遏制住房價的過快上漲，讓其迴歸到一個合理的水平。
另一方面，融資環境不斷收緊，人民幣貶值導致匯兌損失不斷加劇，經濟下行、消費降級以及貿易戰的影響等，都讓整個行業的發展前景變得更加不明朗。
多重因素作用下，行業迷霧重重。
縱觀頭部房企，碧桂園、萬科、龍湖等房企紛紛公佈了2018年上半年年報。受房地產行業結算時間週期影響，房企2018年上半結算的項目大多來自2016年和2017年的銷售。彼時，市場正處於成交量和成交價格快速上升的行情火爆期，這部分銷售延遞至2018年上半年結轉，由此構成了2018年上半年增收又增利的業績表現。
地產話事人統計當前已公佈2半年報的房企業績顯示,2018年上半年，房企銷售龍頭碧桂園錄得營收1319億元，同比增長69.7%，淨利潤163億元，同比增長94.9%；萬科錄得營收1060億元，同比增長51.8%，淨利潤197億元，同比增長43.7%；龍湖錄得營收271億元，同比增長45.9%，淨利潤67億元，同比增長36.9%；陽光城錄得營收152億元，同比增長102.1%，淨利潤10.35億元，同比增長201.4%；旭輝錄得營收184億元，同比增長64.0%，淨利潤42億元，同比增長60.2%。
一片盈喜之中，媒體紛紛給出了諸如“房企進入淨利收割期”、“增收增利成主流”等類似標題，而在業績公佈之後，多支房地產股也一改今年以來的低迷走勢，出現了股價的上揚和走高。
具有結轉週期滯後性的營收指標增長強勁，代表當期表現的銷售額同樣是勢頭良好。期內，碧桂園繼續保持領先，半年錄得銷售額4124.9億元，同比增長42.8%；萬科錄得銷售3046.6億元，同比增長9.9%；龍湖錄得銷售額971億元，同比增長4.8%；陽光城錄得銷售額700億元，同比增長76.9%；旭輝錄得銷售額660.3億元，同比增長40.0%。
華爾街股市有句名言:“只有趨勢才是你真正的朋友”。雖然增長幅度不一，但從量級上看，整個房地產市場成交量仍然保持在高位，但在前述多重因素作用下，房地產的這種趨勢在未來又能否得以保持？
只有數字才能將紛繁複雜的事務簡化到本來的面目。我們嘗試用數字來還原中國房地產市場的真實面貌。一派歌舞昇平之中，一些改變市場趨勢走向的因子也正在顯現，來看幾個決定未來走勢的關鍵性因子：
1、一線和核心二線城市銷售額同比下降明顯。在此輪調控當中，房價上漲最快的一線和核心二線城市是明顯的重災區，在拿證難、限價嚴重等多管齊下調控手段下，房企上半年在一線和核心二線城市的銷售額也出現了較為明顯的下降，其中以佈局集中在一二線城市的龍湖和旭輝表現最為明顯。
2、拿地金額收縮，多家房企轉向二三四線拿地。受整體融資環境收緊影響，上半年大部分房企拿地金額都出現了同比的下跌，這一趨勢從上半年頻頻出現的土地市場流拍和土地成交溢價整體下降也可見一斑。整體來說，上半年TOP10房企普遍都收縮了拿地投資額，TOP20為了保持規模增速雖然仍然大舉拿地，但同比2017年也已經有所收斂。
除此之外，在一線和核心二線城市調控嚴厲，銷售遇阻情況下，多家房企為了尋找新的業績增長點，也紛紛轉向三四線房企拿地。其中，旭輝林中就表示，過去旭輝在三四線的佈局太少了，希望以後能增加三四線的比重。富力李思廉則指出，房企不想去二三線拿地都不行，因為一線城市的供應太少了，上半年基本上主流的開發商都轉向了二三線。
3、房企回款率正在下降。除開一二線銷售遇阻和拿地轉向三四線以外，最關鍵也是最致命的一點，是房企普遍都下降了的回款率。數據顯示，上半年幾乎所有房企回款率都出現了不同程度的下降。這也是為什麼房企上半年拿地投資額都在下降，但負債水平卻仍普遍上升的部分原因所在。受銷售回款變慢影響，房企需要更多的融資以保證資金鍊的安全和充足。
業內人士指出，雖然2018年上半年房企銷售額仍然保持高位增長，但這實際上有部分要歸功於2017年留存銷售的助力，要看清房企真正的銷售情況，還有待下半年的進一步觀察，但從總體上看，調控的作用已經顯現，房企的銷售行情也勢必受到影響。
綜合當前調控的形勢和整體經濟走勢，地產話事人預判，未來具備以下幾大特徵的房企將更具備優勢：
1、得土儲者得天下。一方面，當前土地市場已經處於高位，更增添了許多限定性的出讓條件，在融資環境收緊、融資成本整體上行背景下，當前房企的拿地條件已經大不如前，相比之下，抓緊此前融資寬鬆期大舉攬儲的房企更具優勢。
另一方面，房地產是週期特徵明顯的行業，大體量的土儲、均衡的土地佈局以及低成本的地價等，都將更有利於房企從容穿越週期。據此推斷，土地儲備驚人的碧桂園、恆大、融創等房企，在行業集中度將進一步提升的下一階段，將更加具備先發優勢。
2、高週轉仍然是王道。據多家房企在中報會上的表態，已經普遍達成的共識是：下半年房地產調控不會放鬆，也不會進一步收緊，而總體融資環境仍將收緊，房企整體融資成本將上升。在此背景下，對於負債水平普遍較高的房地產行業來說，唯有保持高週轉，才能確保流動性和資金安全。這也是為什麼此輪中報會，多家房企紛紛表態要強化高週轉。因此，在高週轉上表現優異的碧桂園等房企將更具突出優勢。
3、現金流將變得更加重要。2018年以來，限制政策的密集出臺、去槓桿穩金融、各城市客戶信心指數波動等因素的疊加效應，加大了房地產成交不確定性，量價承壓顯著。在此背景下，保證企業的安全性變得更加重要。而在市場行情不穩定的情況下，保證手頭充足的現金流，將為房企預留出更多的資金騰挪空間。
觀察上半年房企在手現金情況顯示，多家房企在手現金均呈現增長的趨勢，顯示出市場震盪週期，房企對於現金流的重視程度，其中尤以碧桂園為甚。中報顯示，截至2018年6月30日，碧桂園在手現金及銀行存款（包括受限制現金）高達2099億元，佔總資產比重的15%，同比2017年底的1484億元大幅增加41.44%。其中，銷售樓款現金回籠達到了3360.2億元，佔到了公司上半年銷售額的81.46%，繼2016年、2017年之後，又一次實現正的淨經營現金流，顯示出了碧桂園在不同週期環境下強大的管控實力和穩健的經營能力。
2018年上半年以來，碧桂園一度經受施工安全方面的質疑，但資本市場不相信眼淚。僅從當期表現上看，碧桂園無論是銷售還是營收、利潤都繼續保持了快速增長的態勢。按照總裁莫斌在業績會上披露，碧桂園全週期的開發速度約為17—21個月交樓，按照這個結算週期，碧桂園表現卓著的2016年和2017年的銷售業績，將在2018年下半年和2019年的營收當中顯現，這也為碧桂園未來一年半時間的業績表現奠定了良好的結轉基礎和未來增長預期。
在安全事故引發社會熱議的背景下，碧桂園採取提質控速的主張，成立安全生產委員會，引入第三方機構介入監控工程安全和質量，嚴選施工單位。中信證券認為，任何商業企業在連續快速成長和高激勵之下，難免出現“動作走形”——重要的是在發展中解決這一問題，提高管理水平。
但無論如何，當下，碧桂園依然是業內週轉速度最快，標準化程度最高，激勵最完善的企業之一。公司財務狀況良好，融資渠道通暢，銷售回款順利，無論是土地儲備（內地3.64 億平米土地儲備），還是開發能力，公司依然是內房股當中最優秀的企業之一，而在安全事故之下公司對經營穩定性的全面提升，將有利於公司成長確定性的提升。
且不論碧桂園有沒有當老大的心，它畢竟如曾經的萬科一樣，成為行業標尺。它的一舉一動，已經跳出自身，成為行業風向標。在傳統業務之外，農業、高科技都成為碧桂園新的發力點，或許幾年後，碧桂園將顛覆自己。
閱讀更多 地產話事人 的文章
