今日问题
问题：「现值」+「期待」是卖房的本质？！
学员：有一套清房（S中环内一点点，31平，距离地铁口500米，老破小，5楼的三楼，朝北，房龄很旧）。
未来有动迁因素但是具体时间未定，银行评估价是170万（可能由于动迁因素加成，假设市场价可以在200万成交）。
我们假设5年后动迁，5年房价总价涨幅在50%，动迁补偿按照当时银行评估价的2倍现金补偿，也就是5年后会补偿170*150%*200%=510万。
方案一：目前按照200万出售，在上海进行其他投资，200万现金购买600-700万标的，如果5年的涨幅同样是50%，300-350万利润（假设之后的房票和贷票足够）；
方案二：等未来5年拆迁，取得510-170=340万的利润，年化也有30-40%，两者方案该如何选择？
Art：卖房子，本质上是卖两个东西：「现值」+「期待」。
当你卖一个有动迁可能性的老公房，主要卖的就是「期待」。但「期待」这个东西跟「现值」不一样，随着时间所产生的起伏非常大。
在牛市的时候，买方很愿意在补涨期加价买「期待」。但在熊市的时候，买方对「期待」的购买意愿，就大幅下降。所以，不建议现在卖。
因目前上海房市正走进最深的成交地狱期，但，也未必要等到5年后卖。
前阵子和北京的拆迁律师频繁的交换意见，目前的拆迁法规有逐渐修正补贴程度的可能。
以北京为例，某些动迁案已经采取只补贴「房」而不补贴「钱」的状况。当然，上海的动迁现况，身处开发商的你一定更清楚。
但请注意！上海动迁公迁&私迁的法规&市况，是否有调整的迹象。
两年后，上海房价开始复苏后，看看你动迁房的「期待」，在市场上是否能估个更好的价格，到时你可能要频繁的关注（起码双周为一单位），当地的动迁房市场是否已开始复苏。
当然，因你的动迁房只有31平米，如果不想那么麻烦，就现在卖卖看吧！
毕竟，把精力放在大的资产上，才是正确的资源分配方式。
以上，说明完毕！
閱讀更多 Art兩岸房說說 的文章
