剛剛過去的2018年，“泉城”濟南的房地產市場穩中有變。從年初的調控延續，到後來的“三限”等政策出臺帶動的調控深化，再輔以積極的人才引進落戶政策放寬，全年的房地產市場受價格調控、房屋限購、人口流動、銷售預期等多方因素的綜合影響，出現了整體緩慢上升而局部微調的態勢。
▌近期濟南房地產市場變化一覽
與往年數據相較，除了2016年因棚改等特殊政策原因造成的銷售額激增外，濟南2018年的銷售量總體上升，全年總成交面積和套數同比上漲1.7%/3.0%，銷售額則因價格增長而大幅上漲30.6%。
而在四個季度當中，濟南前三季度保持銷售量的增長，其中二、三兩季度成為全年銷量攀升的主力。因調控政策的延遲效應，年底全國房地產銷售出現下滑，濟南“金九銀十”不再，四季度銷量環比下降22.1%，在全年排行倒數第二。
整體來看，近幾年濟南市房價呈現平穩上揚的姿態。從2013年至今，除了個別月份的小幅回落，絕大多數月份的價格穩定上漲。截止去年年末，房價由五六年前較為穩定的7000-8000元/m²價格段一路上漲至如今兩倍左右。近三個月，住宅平均價格仍維持小幅上漲，並處於16000+元/m²的相對高位。
濟南2018年的土地市場規模整體比2017年大幅上升。其中推出各類用地總面積達2276.1萬㎡，同比增長56.3%，其中住宅用地推出903.23萬㎡，同比上升30.15%；商辦用地推出451.97萬㎡，同比上升80.77%。成交土地面積1926.1萬㎡，同比增長54.7%，其中住宅用地成交761.82萬㎡，同比上升22.74%；商辦用地成交395.68萬㎡，同比上升115.96%。全年的土地供應量與銷量提高，為樓市的銷售增長提供了保障。
▌濟南新規劃頻出，為樓市發展賦能
過去的一年濟南市規劃建設方面成果頗豐，為房地產市場的未來發展打下了基礎。全國首個新舊動能轉換先行綜合試驗區在濟南落地，先行區總體規劃獲市委市政府研究通過。春節前夕的2月2日，規劃局已公示先行區崔寨片區4個街區的控制性詳細規劃圖。政府將堅持規劃先行，按照田園城市、精明增長的理念，明確空間結構與產業、用地佈局，集聚創新要素，發展高端高效產業，按不高於30%比例控制建設用地規模，嚴控建築高度，構建鵲山—華山景觀廊道，著力打造現代綠色智慧新城。
濟南國際醫學科學中心規劃，也於去年8月由市政府正式批覆。規劃將按照“世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位”總體要求，高水平、高標準完成濟南國際醫學科學中心規劃方案，科學確定空間佈局結構、用地構成比例、功能設施佈局、核心區空間形態和生態保護策略。
此外，濟南將加快推進全市重點建設項目。對2018年240個市級重點建設項目、80個重點預備項目進行分解，拆分為264個子項。162個子項正常推進，對推進困難的21個子項，向市政府提出了推進意見建議。加快中央商務區重點項目規劃手續辦理。完成綠地420米超高層、平安360米超高層、華潤230米超高層、歷下國際金融中心項目(已確定入駐中國銀行和齊魯銀行)規劃許可手續辦理。
▌兼併萊蕪，泉城新階段發展可期
今年1月9日，國家正式批覆萊蕪併入濟南市，合併後的濟南市GDP將超過煙臺成為全省第二。兩市合併更多的意義在於提升省會城市濟南的領導力，信息、技術、資源等共享實現強強聯合。萊蕪市本地房地產市場價格一直較低，但近年來已陸續有恆大、綠城、萊鋼等房地產公司的項目開發，尤其是最近的綠地雪萊小鎮項目，在兩市合併之際投資600億建設產城融合的國家特色小鎮。隨著合併的進行以及交通建設的完善，兩城之間的樓市差異將逐漸走向均衡化，位於原兩市區之間的雪野旅遊區也很可能成為下一步房地產開發的熱門地帶。
新一年度，濟南房地產市場將伴隨城市發展，迎接更大的機遇與挑戰。
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