【案情】
原告：宜昌××物業管理有限責任公司,住址地宜昌市×××路××號。
法定代表人×××,該公司董事長。
委託代理人耿璟，湖北誠昌律師事務所，一般授權。
被告: ×××，女，1981年11月15日出生，漢族，住宜昌市××區××路××號。
2004年3月6日，原告與被告簽訂了《物業管理公約》，同時簽訂了《×××小區物業管理費收繳協議》。待該小區成立業主委員會後又與原告簽訂了《×××小區物業服務委託合同》，委託管理期限自2011年1月1日至2012年12月31日。被告的物業費交至2005年3月7日後就沒再交，原告一直催收，截止2011年12月 31日共欠2976元。經多次協商仍無法達成一直意見,原告與2012年10月11日向法院起訴要求被告支付2976元的物業管理費及逾期違約金 10917元,共計13893元。
【法庭審理】
宜昌市西陵區人民法院於2012年8月6日立案受理了此案，並於2012年9月24日依法由審判員×××適用簡易程序公開開庭進行了審理。庭審中原告訴求被告多年來一直拖欠物業費，當庭主張要求被告支付拖欠的物業費2976元以及預期違約金10917元。被告辯稱：之所以不交物業費是物業公司未盡管理職責，小區存在多處管理不善，衛生清掃不到位等。經過法院調解後，被告願意支付拖欠的物業費，原告同意不再追究被告的違約責任，該案以調解結案。
【律師分析】
本案和大部分的物業費糾紛案相類似，業主長時間不交物業費，物業公司只好起訴到法院，請求支付物業費和逾期違約金。此類案件的多發也很好地驗證了當下物業公司與業主兩者之間的矛盾上演的越來越激烈。據不完全統計，物業合同糾紛中90%以上是因拖欠物業費。物業費難收是物業公司普遍存在的老大難問題，為什麼業主們動輒就不交物業費呢，下面讓我們一起從法律的角度來分析一下這個事實。
一、我國物業服務業發展現狀
物業公司是20世紀90年代末從外國引進來的新興產物，短短十幾年的發展，不論在管理模式還是在員工技術培訓上都跟不上時下繁榮發展的房地產行業。物業公司員工普遍存在文化水平低、綜合素質差的現象，好多物業公司也錯誤地認為他們的員工只要能做清潔，看好大門就可以了，不需要高素質的人才。這也對物業管理的發展前景帶來了阻礙。還好現在越來越多物業公司的高層看到了這一問題，也都在大力的引進高素質，高學歷的人才，積極地提高他們的服務質量，以達到業主們的需求。
物業費具體應該按什麼標準收，我國沒有具體法律法規規定，這就造成了物業費多少、怎麼收只有物業公司一個人說了算，業主完全沒有參與定價的權利。致使業主們覺得自己的錢花的不明不白，長期下去交物業費的積極性就會越來越低。解決這一問題首先要從完善我國法律對有關物業管理這一塊著手，制定有關物業管理方面的法律法規及實施細則等，爭取做到讓業主和物業公司對物業費的定價協商一致。
二、合同法規定的抗辯權分析
抗辯權是指債權人行使債權時，債務人根據法定事由，對抗債權人行使請求權的權利。”抗辯權的作用在於對抗請求權。根據《中華人民共和國合同法》規定的履行抗辯權的種類有三種，具體是：同時履行抗辯權、先履行抗辯權、不安抗辯權。
1、同時履行抗辯權，是指雙務合同的當事人一方，在對方未為對待給付前，有拒絕自己給付的權利。同時履行抗辯權在法律上的根據，在於雙務合同之債權債務在成立上的關聯性，一方債權債務不成立或不生效，他方債權債務亦不成立或生效。成立的關聯性決定了履行的關聯性，雙方當事人應同時履行自己所負的債務，在一方未履行或未提出履行前，他方有權拒絕履行自己的義務。
2、先履行抗辯權。當合同的當事人互負債務，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。
3、不安履行抗辯權。當合同的當事人一方應當先履行債務，但是其有確切的證據證明對方有如下情形之一的，可以中止履行。
a、經營狀況嚴重惡化;
b、轉移財產，抽逃資金，以逃避債務;
c、喪失商業信譽;
d、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。
物業服務合同作為雙務合同，在其履行中同樣存在一方當事人行使抗辯權，即針對對方的請求權提出一定的事實理由以阻卻其請求權實現的情形。由於物業服務合同具有履約期限長、履約行為持續的特點，物業服務企業提供服務、業主支付物業服務費的行為通常是沒有先後順序的。
在物業服務糾紛中，業主最直接的自我救濟手段就是拒繳物業服務費，並以一定的抗辯事由來支持自己的這種行為。最常見的是當物業服務企業要求業主履行繳納物業服務費義務時，業主以其提供的服務不符合物業服務合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬於業主行使同時履行抗辯權的行為。
根據《物權法》、《合同法》及《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋》等法律法規的規定，只有在物業服務公司存在未履行合同主要義務時，即物業服務公司出現根本性違約的情況下，業主拒交物業費的做法才有可能得到法院的支持。而法院在實際審理中發現，業主提出的抗辯理由往往是一些認為物業公司所進行的保安、泊車、保潔等服務項目存在一定瑕疵。而這些情況屬於一般性違約或未能全面履行合同義務，應當通過當事人協商，要求變更物業費標準、繼續全面履行合同、採取補救措施或者賠償損失等方式予以解決。而業主單獨使用簡單粗暴地拒交物業費的方法解決上述問題是不可靠，既不能真正的解決問題，也可能要因此承擔不利的後果。
三、業主在物業服務合同糾紛中正確行使抗辯權的方案分析
因物業服務合同的特殊性，業主抗辯權的濫用存在許多弊端，如妨害業主的正常生活、妨害物業公司的正常經營、損害小區環境等，甚至發生過群體治安事件。這種做法往往不能起到督促物業服務公司提高服務質量的目的，反而造成物業服務公司服務質量越發下降。因此業主在適用抗辯權時應先了解物業公司是主否存在根本違約,如發生重大事件致使物業合同目的不能實現，這時業主就可行使自己的抗辯權。而單純以服務不到位，即物業公司在安保、保潔、泊車、綠化等一些履行瑕疵為抗辯理由的，法院一般是不會支持的。
本案中，業主拖欠物業費長達7年多，物業公司請求支付拖欠的物業費同時還要求追究逾期違約金，而逾期違約金往往要比拖欠的物業費多得多。且物業公司的請求有法律依據，如調解不成的話，法院一般都會支持物業公司對逾期違約金的請求。那業主不但要支付物業費，還要支付大筆逾期違約金，得不償失。
總上所述，在物業服務合同糾紛日益增多的今天，如何保護好自己的合法權益不受侵害，正確行使抗辯權至關重要，希望上述的幾點拙見，能給大家一些幫助。
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