吾悅廣場租金低是事實，不如萬達也是事實，但那又怎樣？
在前同事微信群裡看到一篇和新城相關的文章《怎麼一夜之間，各個縣城都開起了吾悅廣場》，猜測應該是一篇軟文。文章質量不高，有很多槽點，比如2020年要做到100億租金，很明顯不現實；比如說老大哥萬達標準化複製不適合縣城，而吾悅廣場找到了差異點，這說法就顯得很業餘了。其實吾悅廣場大可不必宣傳得如此牽強，租金低是事實，不如萬達也是事實，但那又怎樣？
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新城奉行非常清晰的雙輪驅動戰略，成效顯著。從一個江蘇2.5線城市走出來，三年裡銷售規模指數級上升，2018年排名進入全國前十強。
新城大躍進的背後，吾悅廣場居功至偉。從常州走出的吾悅廣場在品牌上並不佔優勢，選擇了眾多知名商業地產產品線望而卻步的三四線城市開疆拓土，在萬達逐步淡化房地產業務、龍湖和華潤又聚焦於一二線城市的背景下，吾悅廣場無疑對三四線城市政府有著極強的話語權，成為新城勾兌利器。
2015年之前新城僅有6座吾悅廣場，2016-2018年分別開業5座、12座、20座，據說2019年要開業30座。一座座吾悅廣場為住宅貨值立下了汗馬功勞，一年兩位數的開業數量也為新城鍛鍊了一支市場競爭力強勁的商管團隊。
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2018年各吾悅廣場租金收入情況
注：租金單價2.17元計算口徑為有完整年度租金的吾悅廣場項目；租金為稅後租金。
2018年43座新城吾悅廣場共實現21.64億元租金，相較於2017年10.2億實現翻番，其中3.3億來自於增量。吾悅廣場持有體量已經是絕對的行業翹楚，租金規模相當於中等規模，租金單價則著實一般，2017年前開業的項目平均租金僅2.17元，租金單價超過3.0的僅有4個。
但新城並不需太Care租金收入，根據新城業績預告，2018年歸屬於股東淨利潤約為90-105億元。根據常規經驗21.6億租金收入利潤約10億元，僅佔總體利潤的10%左右，租金單價低對總盤影響微乎其微。
租金單價低一方面和城市能級相關，一方面也和單價讓位於出租率相關。從下圖吾悅廣場出租率也可以很明顯看出新城的戰略，無論是新開項目還是老項目均保持著接近100%的出租率，2018年整體出租率高達98.8%。新城思路非常清晰：先把項目開出來，租滿，做出形象。這樣才有勾兌談判籌碼，至於租金單價，那是次要的，不靠著這點租金過活。
2018年各吾悅廣場出租率
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在另外的文章中分析過，國內標杆商業地產產品線中，吾悅廣場屬於租售比最低的層級，這意為著巨大的租金增長潛力。
2018年這部分潛力開始釋放，存量項目租金增長率驚人。2014年前開業的三個吾悅廣場租金漲幅均接近20%，這對於老項目而言很不容易。2015和2016年開業的項目租金增長率大部分在30%以上，老大難項目蘇州吳江吾悅廣場業績增幅高達55%。
2018年各吾悅廣場租金增長率
在每個企業商業地產都有自己的戰略角色，有的是勾兌名片，有的是現金牛，有的僅是為了完成城市拓荒的責任，不是每個項目都需做成太古裡或IFS，履行好自己的責任就是一種成功。
有的企業很早就位列商業地產榜首，
卻在巔峰時刻必須斷臂求生。
有的企業2014年才開業大陸第一個購物中心就能一鳴驚人。
有的企業20年前即如雷貫日，
時至今日已碌碌無聲。
有的企業2014年才走出西南一隅，
五年時間已成行業翹楚。
有的企業帶著港資的光環圈了一片好地後盆滿缽滿跑路。
有的企業在二線城市轉了一圈後選擇拋售迴歸一線。
有的企業選擇接盤二三線城市項目。
有點企業看似走在前面，
也有的企業看似走在後面。
但其實每家企業在自己的時區裡有自己的步程。
在新城的時區裡，吾悅廣場很準時。
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