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首先我們來說明一下為什麼會有評估價一說，主要是因為需要和銀行申請貸款。而評估價格直接影響到你的首付比例。比如90平的房子，評估價90w，售價90w，那你需要支付的首付就是18w，如果售價120w 就以為你必須付款超出評估價的部分30w再支付18w 才能下款。

銀行的評估價格是不是就意味著房子的真是價值呢？

銀行的評估更多是處於自身對貸款風險的考慮，可以作為房屋價值的參考，但最終價值需要以最終成交為準。就比方銀行評估90w，你還不起月供，銀行拍賣房最終成交80w。也是有可能的。不能單方面看評估價格。

其實買房的時候房屋超出評估價格太多就必須慎重考慮了，畢竟銀行的評估也是參考的指標之一，而且影響你的投入成本，如果評估過低你的投入成本會大大增加，風險也就大大增加。

大勛

我朋友幾年前買了一套房子，跟房東拉鋸了一個禮拜，談下來全款90萬，因為證未滿5年稅率比較高，然後就做低價格，最後銀行評估50萬：），最後光營業稅、契稅就將近三萬多，算是省了不少錢。

所以評估價與成交價不同還是有原因。一方面，銀行將90萬的房產評估為50萬，它就有40萬的安全墊，就算房價下跌，最後屋主斷供銀行收回房產，也損失較少甚至還有得賺，畢竟當時是按50萬評估，拋去首付銀行貸給你的錢還要少於50萬，這樣的另一個好處是，銀行的槓桿也比較輕。

另一方面，買方也有做低合同價的動力，為了省稅，跟銀行是一拍即合。當然，這是說全款的情況，如果是需要貸款而且額度儘量大的情況也是有的，但是銀行就不那麼配合了，因為抵押的標的物通常要比市場價低，這是為了抵消回收處置的費用，當然也是為了讓抵押人不會輕易產生套現走人的心理。

玉魚與瑜

本人做了二十多年的信貸員。這個抵押物評估問題，可以簡單說下。

二手房按揭貸款，對抵押房產評估是一個規定動作。

眾所周知，二手房交易價格是買賣雙方決定的。有的人為了少繳稅，故意做低價格。有的人為了多貸款故意做高價格。例如題目中說的，120萬成交貸款84萬（七成計算），如果成交價做成200萬就可以貸款140萬……因此銀行要評估。

很久以前，買賣一次二手房合同好幾種，繳稅的合同總價低，給銀行貸款的合同總價高。現在這種聯網，杜絕了。

至於為什麼要銀行評估，銀行評估一般是市場價格的八成到九成……主要有兩個原因。

一是，防止交易雙方套取銀行貸款。具體如上文所述。

二是，為了預防房價波動。增加銀行抵押抗風險能力。銀行抵押成數也是浮動的。房價上漲時期，有的都到八成…房價不穩定了做七成到頭了。

一般的銀行抵押物都會評估（包含車輛，設備，房產等等），評估價都低於市場價，然後再打折抵押。

注意…本人銀行信貸員20年，炒股韭菜20年。將發佈兩種內容…1，腦洞新聞…快樂生活。2，成功學內容……如有興趣，請關注

飛刀47號

大家好，我是銀行人，不立而立。

市場交易價和評估價是會有差別的，評估價不是一定比交易價低的。我做了八年的客戶經理有些經驗，這裡總結一下，你看看就明白了。

二手房交易中，銀行審批參照的最終確定價值是以評估價和交易價孰低原則，不是單純看評估價。

有的不瞭解二手房貸款，對這方面不是很瞭解。交易價與評估價孰低，一直是二手房貸款中參照的準則，因為在不同的城市交易價和評估價，不一定誰低誰高。有可能評估價比交易價低，有可能評估價比交易價要高。

舉個例子：

在2014年到2015年，我們當地的二手房交易，新區的房子評估價一般在6500到7000左右，但是實際交易價格只有6200元。

而反過來，在2017年到2018年年初，房子評估價一般維持在7000到9000多左右，但實際交易價格已經在10000元到12000元。

評估價一般是由外部機構，評估公司作出的，估價方式有好多種，與實際的交易價是有差額的，不一定誰高誰低。

評估價低於市場交易價的情況，一般出現在當地房產價格普遍大漲，正在上行期時。

影響評估價的因素有很多，評估公司的計價標準是一方面，銀行授信方面的要求也是一個考慮因素。一般在房價大漲，上星期時，銀行會考慮讓評估公司適當壓低價格，主要是出於整體風控的考慮。

另外，評估公司每年在銀行是需要准入的，銀行會對評估公司總體業務的評估價格傾向方面有考核，如果評估價普遍較高，會適當退出，所以評估古時出於這方面考慮，評估價一般不會做得很虛高。

至於你所說的泡沫銀行在設計產品之初都已經考慮到了，每一套房子都有最高抵押率 ，一般銀行要求住宅抵押率最高不得超過70%，個別銀行可能會有放寬。

不立而立

90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，是銀行認為有30%的泡沫嗎？我想你是誤解了銀行的意思。要解釋這個問題，我麼必須先了解清楚一套二手房在交易過程中存在的幾個價格。

一般情況下，一套二手房交易過程中存在4個價格：

第一個是實際成交價，這個價格是真實價格，只有買賣雙方和中介知道。

第二個是國土局備案價，這個價格是為了計稅而設定的，但買賣雙方為了少交點稅，會故意保底這個價格。但房管局也不是那麼好忽悠的，房管局計稅的時候，肯定不會以買賣雙方上報的價格為準，而是有一套自己的估計，也就是下面要說的第三個價格。

第三個是房管局計稅價，這個價格一般會將比這套房子在市場上的價格略低一下。有人可能會問，為什麼不是更高，以為說高了你不服。

第四個就是銀行評估價，為什麼銀行也要來個評估價呢？因為你買房需要向銀行貸款，銀行貸款給你也需要有個判斷，而不是聽你隨便報價。一般來說，二套房首付比例30%，需要向銀行貸款70%，我們當然是希望銀行評估價越高越好，評估價越高貸款就越多，槓桿就越大。但銀行的評估價一般只會比是市場略高一些。

深圳上個月發佈的“三價合一”，就是將後面備案價、房管局評估價、銀行評估價三個價格歸一，防止高評高貸，降低槓桿，減小銀行金融風險。

天天說錢

這是銀行對風險的規避，不能簡單地認為二手房成交價與銀行評估價之間的落差，就是房價泡沫造出來的。

以前一位朋友也經歷過這樣一件事：市場價超過400萬的房子，在經歷了專業評估、銀行審核之後，拿到的信貸額度是240萬。這個信貸額度也是少於評估值很多的。銀行通過房貸賺取利息的同時，當然考慮很多的還是未來風險。以房貸期10年以上來看，中間可能出現的變數機率從現在看不會太高，但如果房價出現大跌時，這個壞賬比率就不好說了。

回到題中所問，就三個個人理解。

首先，二手房成交價並不是銀行認定的房子價值。這點在以房子抵押的房貸與經營貸的辦理都有這個情況，具體的房子價值銀行會委託專業的評估機構評估，這樣得出的評估價才是銀行所接受的。二手房交易中的總價，買方、賣方及中介都有可能默契進行操作的可能，一方面跟實際成交價可能產生出入，另一方面這樣默契式的高估對這三方的利益沒有損害，所以如果有人想多貸款而報高價格，還是有可能進行操作的。

其次，銀行在對房子專業評估之後，也會得出一個抵押率，這個抵押率一般不會超過80%。在這一個環節上，抵押率實際上也有對未來資產風險的規避，這是個行業規定，這也不能代表抵押率之外的房子價值就是泡沫的成分。所以，在房子的評估價值之後，我們會有一個銀行認定的貸款額度，這個才是購房者房貸所需要的。

第三，銀行評估價比市場價低是事實存在，這種價值壓低體現了銀行對風險的防控，以及對可能產生費用的預留。在房地產20年高速發展裡，熱點城市的房價基本在高位，甚至一些非熱點的二線城市，以及一些三四線城市，房價存有偏高的事實。在這樣的情況，如果銀行不壓低評估價，那麼未來隨著房價回落，風險就會進一步膨脹。除此之外，如果房價大跌導致一些人不想還貸，或是貸款者因資金困難而中斷還貸，最後也要走到拍賣的流程裡，這裡面也會產生一些管理費用。

波士財經

一般的二手房，評估價都會低於成交價，為什麼銀行會給你評估，有一個折扣，泡沫是一方面，其實還有一個保障，針對二手房，其實是沒有任何保障的，只能採取這種評估的模式，把房價做成真實的房價，銀行才能給你按揭，確保按揭額度，和房價之間的價值，保持一致，最大程度減少風險，當然，二手房也可以進行高評估，在與市場。

可能有業主會想不通，為什麼買新房的時候，價格比二手房貴的太多，還能給按揭貸款，難道新房就沒有泡沫，其實新房也有泡沫，但是新房按揭的過程當中會有更多的保障，開發商要做保，也就是說，假如有人，買房的過程當中斷供了，開發商要進行一定概率和比例上的全程買單，開發商和銀行之間會有一個兜底協議，確保自己賣出去的房，要對業主負責任，要對銀行負責，要對自己負責任。

然而二手房，沒有人給兜底，那隻能按照評估價，評估會按照房子的年限，建築結構，包括裝修程度，周邊房價參考，進行一個全面的評估，之後給出一個符合真實市場的價格，給你按揭，所以購買二手房的時候，一般要多準備一些首付，真實的首付就是，交易價格減去評估價格，再加上評估價格乘以30%的價格，就是真實的首付，按揭的額度是評估價格的70%利率是統一的，購買二手房也可以使用公積金貸按揭，一切都是正常程序。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問，可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

不是泡沫，而是銀行為了控制風險的一種行為。

銀行的估價

現實生活中，很多銀行在內部都設有評估崗及抵押崗，部分銀行還會每年對各個區域設定一個限高價以控制風險。銀行在審批二手房按揭貸款時，最終的依據是以成交價、市場評估價以及內部估價三者的孰低為原則的，正常情況下，都是銀行自身的內部估價為三者最低。

銀行評估崗的人員在對房產評估時一般會參照各個二手房交易官網的掛牌價格、中介掛牌價格以及你提供的外部評估價格，再結合樓層，位置，折舊等因素給出一個內部評估價格。按照我行的標準，正常情況下，內部評估價每平方米的價格會低於市場價格的2000元左右，這主要的原因有三點：一是掛牌價一般會有偏高，最終的實際成交價，基本沒有一個是掛牌價，少則差幾萬，多則十幾萬都有；二是你提供的評估價是可以做手腳的，評估價虛高的情況現實中經常發生；三是銀行為了減少風險，即使是真的價值120萬元，評估只有90萬元，按照貸款70%，只可以貸63萬元，剩餘的你需要自籌，這樣銀行的實際抵押率僅為：63/120=52.5%，與70%的抵押率對比來看，銀行的風險大大的降低。

杜絕“虛假首付”

90平的如果說銀行評估價為90萬，正常實際的交易價格很少會破110萬元的，所以你這個120萬元，極其有可能是要多套用銀行的貸款，實現所謂的虛假首付。

舉個例子：假設你套二手房實際的成交價格為100萬，按正常操作，首付30%即30萬元，那麼在銀行最高可以貸款70萬，但如果你和賣方以及中介欺騙銀行，將成交價虛假的定為120萬，這樣理論上而言首付款30%變為36萬，你實際在銀行可以貸款84萬元，比原先的70萬元，整整多貸了14萬元，你實際支付的首付款僅為100-84=16萬元，這時候你這個房子實際的抵押率達到：84/100=84%，已經嚴重超過銀行的70%的抵押上限。

總結

90平的二手房成交價是120萬，銀行評估價為90萬，這並不是銀行認為有30%的泡沫，而是銀行控制風險的一種手段，現實中無論是普通的住宅、商業還是工業房地產，銀行的內部估價往往都低於外部的評估價格及市場價格，這一切都是為了儘可能降低自身的經營風險，屬於正常的市場情況。

鯉行者

那倒不是，而是銀行風控的必要性，尤其是對於二手房產來說這種情況比較普遍。

我們買二手房時可以說用了好幾個價格，當時中介公司會幫助你做這些合同，現在好像沒有了。

第一個是真正的成交合同價格，也就是你真金白銀付出的，這個合同主要用於和房東中介公司的三方合同，中介費也是依據這個合同算出來的。

第二個是貸款合同價格，這個是銀行自己委託房產評估機構做出來的，一般房產價格會稍微低一點兒，但是如果有人或者你想多貸款，本身工作穩定工資又高，那麼可以和你的信貸員商量適當做高房價。

第三個是辦理過戶時的合同價格，這個有人喜歡做低點兒好少交房產稅費，但有的人考慮將來增值稅問題喜歡做高或者按實價，但是房管局有一個該地區的指導價，上下也要差不多的。

我說的是以前的情況。現在管理越來越嚴，監管手段也越來越先進，大部分地區都聯網備案，所以這種情況可能不允許了。

我的房子我做主

銀行不一定認為是泡沫，也可能認為是水分，或者你在做零首付。

我是昇（升）財經，12年銀行工作，1.5年個貸工作，和你分享這個問題。

銀行評估價並不一定等於成交價

當你申請房貸時，銀行會對標的物（抵押物）有一個評估價，再給一個抵押率（一般不超過80%，也就是所謂的2成首付），但這個評估價理論上跟成交價沒什麼關係。

銀行評定評估價通常有兩種方式，內評和外評。內評就是本行的內評師（通過銀行組織的內評師考試）根據掌握的市場情況，結合該區域樓盤成交價（比如二手房中介APP查詢），制定評估價。而外評則是通過委託房地產評估機構，由有房屋評估資質的評估師進行評估。最後結合內評和外評，決定該房屋平均價格。

也就是說，評估價和成交價來源不同，不一定相同，可能差的挺遠。

銀行有可能是在防止“零首付”

所謂零首付，就是通過提高成交價，向銀行多貸款，從而把首付錢趨近於0的違規行為。

比如，某套二手房市場公允價為100萬，按正常操作，應該是首付20萬，貸款80萬，但買房雙方和中介欺騙銀行，將成交價定為125萬，這樣首付理論上是25萬，貸款100萬，但賣方實際收到的是125萬房款，那麼事先約定將多於原成交價的25萬元返還給買方，這樣買方付了25萬首付，收回了25萬，相當於沒有拿首付，也就是零首付。

這種行為是銀行嚴厲打擊的，所以銀行會根據內外評估價和成交價進行比對，如果相差太遠，會按照評估價核定房屋價格，再予以貸款，而不是你說成交價是多少就按照這個給你8成貸款。

你這個例子中，評估價和成交價相差也比較大，我不敢妄自斷言就是造假，但我懷疑銀行是把這個案例當做是零首付，不認可你的成交價。

綜上所述，銀行有可能把這筆交易視為零首付套取銀行貸款，如果你覺得是冤枉你了，不認可銀行的評估價，可以換家銀行試試。

關鍵字: 評估價 售價 銀行