一直以穩健著稱的禹洲地產股份有限公司（01628.HK，以下簡稱“禹洲地產”）日前交出了2018年的業績答卷。
截至2018年底，禹洲地產累積合約銷售金額為人民幣560.03億元，按年上升38.94%。年內累計合約銷售面積為370.27萬平方米，合約銷售均價約為每平方米人民幣1.51萬元。
具體來看，長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、華中區域、西南區域以及粵港澳大灣區分別佔比約為60.0%、18.8%、12.1%、8.3%、0.1%及0.6%。其中，作為禹洲地產總部所在地，2018年內，上海貢獻的合約銷售金額達人民幣63.48億元，佔總合約銷售金額的11.34%。
禹洲地產創始人、董事局主席林龍安太平紳士表示，禹洲地產還是朝著2020年千億目標在前進。“我相信我們能夠完成，這是公司一直的目標。”
夯實六大區域板塊
據瞭解，2018年，禹洲地產戰略性進入28個一二線核心城市和強三線城市，進一步夯實及深耕六大區域板塊的佈局，面對多變的市場，集團謹慎控制投資方向，採取靈活多元化的拿地方法，一年內共納入30個優質地塊。
截止到2018年年底，禹洲地產共有123個項目，土地儲備約1738萬平方米，其中長三角佔40%，環渤海佔24%，海西佔22%。2018年，禹洲地產首進重慶開拓西南，並且加碼佈局大灣區，新進佛山和中山，集團方面表示，未來長三角、環渤海、大灣區將是集團重點佈局的都市圈。
業績方面，禹洲地產的合約銷售額不斷刷新過往的歷史記錄，2016～2018年複合增長率達到55.4%，合約銷售進入增長快車道。損益表方面，據介紹，2018年禹州地產確認收入243.06億元，按年升12%左右，收入增加的主要原因是由於年內交付面積增加和單價的增加。年度利潤及核心利潤分別按年升19%和17%。
林龍安表示：“2018年禹洲地產在重慶、揚州、蚌埠、新鄉、福州等地的多個新盤迎來上市，合約銷售貢獻來自24個城市，更加多元化，除了禹洲地產的搖籃廈門、總部上海之外，集團還提前佈局了合肥、南京、蘇州、杭州等核心城市，取得了不錯的成績。通過我們對六大都市圈的深耕佈局，策略已經取得了成效。”
按區域劃分，長三角都市圈貢獻336億元，約佔總合約銷售的60%，共有36個在售項目，表現亮點眾多，繼續鞏固禹洲在長三角區域的品牌影響力。
在回答關於公司未來在長三角區域佈局戰略時，林龍安表示：“長三角一直是禹洲地產重要的戰略佈局區域，未來還會加強。所以我們非常關注每一個銷售的達標，還有項目的佈局。”
而談及長三角核心城市上海，林龍安表示：“從佈局方面，我非常看好上海，上海無論產業落地、產業轉型、金融體系板塊的落地，都走在內地的前端。禹洲地產現在總部也在上海，所以上海是禹洲地產的根據地。”
對於禹洲地產的區域佈局策略，摩根大通研究分析認為，禹洲地產眼光獨到，精準把握拿地節奏，在土地市場回溫之前積極拿地。禹洲於2019年第一季度新增可售貨值亮眼，隨著更多高利潤率的新增優質項目披露，將進一步支持公司增長。另外，鑑於超過80%的項目佈局在一二線城市，禹洲將會成為未來政策放寬的主要受益者。
另據申萬宏源計算，六個主要核心城市，包括合肥、廈門、上海、蘇州、南京、杭州合計可以為禹州地產貢獻至少六成銷售額，而這些區域市場在經歷了超過兩年嚴格政策打壓後，於今年開始初步顯現見底回升的態勢。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從結構上來講，這是具有一定品牌影響力的企業佈局模式，“其不會盲目進入非核心的城市，核心城市裡面也不一定是大城市，而是圍繞長三角、珠三角、福建、閩南等地區的佈局。這樣的佈局具有較好的市場導向，也體現了當前整個市場較好發展態勢。
財務穩健多元並進
據悉，禹洲地產的收入主要來自包括物業銷售、投資物業租金收入、物業管理收入及酒店運營業務在內的四大業務範疇，為公司帶來了多元化的收入。2018年，禹洲地產的收入為人民幣243.59億元，按年上升12.01%。公司方面表示，主要由於期內交付物業建築面積的增加及銷售單價的上升。
其中，物業銷售收入約為人民幣236.26億元，按年上升11.37%，佔整體收入的97.20%；投資物業租金收入約為人民幣2.45億元，物業管理費收入約為人民幣4.17億元，酒店運營收入約為人民幣1820萬元。
資產負債表方面，禹洲地產財務總監黃展鴻表示，2018年禹洲地產總權益達到214億元，按年升23%，手頭現金約293億元，同比增幅達到67%。2018年，禹洲地產融資平均成本為7.23%，較2017年上升1.2個百分點，淨負債比率為66.97%，較2017年上升約9個百分點，不過仍處於行業同等可比房企的較低水平。
“禹洲地產的境內融資成本為7.42%，境外融資成本為6.99%。據我所知，在同級別同規模的房企中我們是最低的。”黃展鴻說道。
林龍安強調：“自2009年上市以來，禹洲地產的毛利率一直維持在30%以上，2018年接近31%，一直處於行業的領先水平，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）和核心利潤依然保持在行業的較高水平。2018年禹洲地產更加追求利潤、規模與風險控制，三駕馬車平衡發展，我們認為只有行穩才可以致遠，穩健經營才可以獲得有質量的規模擴張和利潤增長，品牌價值和產品等多方面的提升，均衡發展才能贏得客戶口碑和資本市場的認可，才能從容應對供給側改革下的深度變革的中國市場的波動。”
摩根大通認為，受益於良好的成本控制，禹洲地產2018財年核心淨利潤率為14.1%，穩居房地產行業高水平之列。事實上，禹洲的淨利潤率一直優於同業，這與良好的淨負債率相結合，表明了禹洲在小盤股中屬於管控最有效率的地產開發商。
從業務結構的角度來看，嚴躍進指出，目前禹州地產業務結構合理，如果能夠協調好，後續業績增長的可能性還是比較大的。
“一個成熟的開發性企業，應該具有一定的歸合能力，要以開發為主，物業租金、物業管理和酒店運營支持它的物業銷售業務。”億翰智庫首席分析師張化東表示。
展望未來，林龍安表示：“預計房地產因城施策的微調會陸續加大，但‘房住不炒’的基調不會改變。持續收緊的流動性對行業產生較大影響，土地市場進一步趨向合理，並將使併購市場出現較好機會，進一步促進行業整合。2019年，禹洲地產將更加註重規模效應帶動經濟效益，採用更靈活的拿地策略，主動出擊的同時，平衡規模、利潤和風險；同時，繼續為市場不斷輸出高品質的標杆性產品，為股東及其他投資者價值最大化竭誠努力。”
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