相信很多人都认识几个手中有好几套房子的朋友，按理说房价如今应该属于供过于求的情况，为什么房价不会跌呢？对于房价只涨不跌的疑问相信存在大多数朋友的脑海中，借此机会简单谈谈我的观察。
房价是如何确定呢？大家需要知道
房产已经深入各行各业
第一、商品都有成本价格，房子也不例外。在经济形势不是很差（比如经济危机）的情况下，所有的商品都是要求有利润的。房产也是如此，一般来说房产的成本分为几部分：建筑和人工成本（30%左右），土地成本30%左右，销售和管理成本10%左右。也就是说一个正常的项目按照理想状态开发商的毛利率应该维持在30%左右，但是实际情况是很多开发商都很难达到这个毛利率，其中缘由大家可以自行猜测。
第二、房价的确定是需要房管部门审核备案的。一个项目开始预售前都是需要开发商向房管部门进行提前备案的，比如说备案价格为1万元/平米，其中会允许后期有一定程度的幅度但是过高或者过低都是不允许销售的，这就会牵扯出一个问题：房价不是你想跌多少就跌多少的（涨价也是如此）。对于销售不畅的开发商也想低价销售，但是距离备案价差太多是无法完成销售的（如果销售就是违法销售不予网签，后期无法办理合同）。
房价持续上涨让人感到疑惑
在房价这块房管部门的职责就好比如今的物价局，不过物价局只是给出市场价格过高的话会进行查处打击，房管局则是房价是过高或者过低都会问询。所以，这里大家应该明白了房价不是你想跌就跌的。
房价上涨因素千万条，下降因素只有一条（还被人为干预）
第一、三四五线的小城市本身大多数是属于人口净流出城市，对于房产的需求是不断下降的。这也是为什么过去很多年三四五线城市的房价不会有大的波动的主要原因（过去两年房价暴涨主要是因为棚改，之前文章已经讲过）。因为人口净流出必然导致住房需求减弱，尤其是对于市区而言。
第二、一二线城市人口净流入很明显，住房还是不够的，买了出租是大多数人的做法。如今的局势是一二线城市动辄都是一年几十万的人口净流入，这必定会带动住房需求。哪怕房产销售不畅，但是租房市场也是火热的。一二线城市专门做房屋出租的二手房东和专业机构就足以说明这个问题，既然购房后可以用来出租（关键收益不错）有钱人为什么不买呢？这也是为什么很多有钱人手中有几套房子还要继续购买的原因，因为不愁租。
租房者的租金收益也成为房产投资的因素之一
第三、房价上涨的因素千万条，但是下跌的因素却被人为干预也是主因。比如：通货膨胀、物价上涨、人工工资上涨等都可以作为房价上涨的理由，但是下跌的因素呢？只有需求不足一条，但是可以通过人为的干预解决掉，比如：拆迁，放开落户，取消限购等等，都可以短暂提升住房需求。所以，这也是我国房价为什么涨着容易跌着难的主要原因。
综上，房价上涨的因素千万条，下跌的因素只有一条。其实际就是地方财政对于土地的依赖性太大的缘故，这点不改变可以说未来除非出现大的金融危机，房价想要大幅度下跌很难。各位觉得呢？欢迎关心房产和楼市的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
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