最美人間四月天，在這春暖花開草長鶯飛的季節裡，上海樓市也頻頻傳來好消息。
這段時間網絡上、朋友圈裡估計大家都已經看到了很多關於樓市回暖的消息。其實關於樓市回暖的信息在年後就沒有間斷過，只不過那個時候比較遮遮掩掩，到了兩會開過後政策確實也比較穩定了，大家的預期開始調整，各種關於樓市回暖的信息不斷傳來。
首先是關於各地樓市不斷鬆綁的消息，中央頂層調控邏輯顯示出今年樓市將不再加碼，保持政策的連續和穩定性，也保持樓市不大起大落，各個小城市也是頻頻傳來樓市鬆綁的信息。
據瞭解截止目前5城取消限價，3城放開限售，8城放寬落戶條件，蘭州解除限購，深圳、南京、北京二手房部分稅費減半，青島取消搖號買房政策，此外，部分城市銀行房貸利率下調。
我們生活在上海，其他地方樓市調控其實和我們關係並不大，但是整體的預期確實是有關係的，隨著穩定，無論是從直觀感受還是從媒體上紕漏的數據看，上海樓市也確實暖風勁吹，明顯回暖了，三月小陽春可謂“成色十足”。
從二手房的市場表現狀況來，我們會明顯感覺3月份以來市場確實火爆了。自己的小區內，街道上的中介門店內明顯可以看到看房的人漸漸的多了，中介也都繁忙起來了，手機上接到的推薦電話也越來越多，年前冷清的交易大廳也再次出現擁堵的人群。
另外一方面，從二手房成交的數據看也確實看到了市場的明顯回暖。3月份二手房成交超過3萬套，成為26個月以來單月最新高。
這些數據反映了市場的回暖，但其實作為購房者來說最為直觀的感受其實還是來自於最直接的新盤開盤情況，上海現在實行搖號開盤，開盤認籌和當天選房結果數據才是最為真實的市場回暖支撐。
今年1季度上海共開盤49個，這個數據遠遠高於去年同期，其實也從側面反應了市場的回暖，開發商也是看到市場的回暖紛紛加大推盤量。但真實的認籌和開盤數據並不是非常理想，2018年其實市場是出於調整的低谷期，在第三季度起，市區甚至郊區還是有非常多的“日光盤”出現的，而今年第一季度在媒體普遍市場回暖的表述下，真實的開盤數據並不理想。
1-3月的開盤平均認籌率僅有49%，且是不斷降低的，由1月份的58%降低至3月份的34%，可以說3月份認籌率是相當低的，不到4成啊！開盤當天選房率更低，3月僅有32%，低於1-2月的52%，從開盤上看實際上3月份市場是變差的，因為新房市場成交存在滯後性，特別是上海對於高端樓盤為了控制均價而實施限籤，導致數據有滯後性。所以其實3月份成交有部分是之前已經“日光的樓盤”。
從1-3月份的新房成交來看，排名第一的大華碧雲天和第二的融創壹號公館項目均是去年開盤的，現在簽約數據才出來，導致3月份成交量顯著上升，感覺市場回暖，這個數據其實是有一定水分的！
購房者最有參考價值的還是對於現在新盤開盤真實認籌數據和去化的感受。
1-3月份認籌人數大於推盤數的樓盤僅有6個，佔比12%，並且認籌率最大的也僅有161%，認籌比最大的樓盤就是來自楊浦東外灘的首創天閱濱江。認籌比在70-90%之間也僅有4個樓盤，佔比8%。其他樓盤認籌比均低於7成，認籌比在3成以下的有11個樓盤，佔比24%。
這些數據其實是觸目驚心的，有超過2成的樓盤認籌人數不足3成，49個樓盤中甚至有15個樓盤由於認籌人數不足而申請不搖號開盤，佔比達到31%！依然是大蕭條的感覺？有木有？！
讓我們再從開盤當天去化數據看，1季度49個樓盤中開盤當天清盤的僅有4個樓盤，佔比8%。從這個結果看，說市場回暖其實並不是非常確定。因為大多數樓盤開盤結果並不理想。
和去年3季度以來的日光盤不同的是，今年以來的日光盤僅有1個來自於內環內，與去年3季度以來市中心熱銷郊區滯銷的狀況有所不同。
今年郊區有3個樓盤日光，市區上市樓盤並不在少數，但去化率確是不斷下降的，真正能夠暢銷的樓盤多來自剛需的遠郊盤，也從側面反映了目前3月份新上海人社保解禁後確實有很大部分人入市，剛需盤仍是市場的主力，特別是性價比高的樓盤能夠暢銷。
作為購房者其實很難保證是理性的，更需要多維度的觀察樓市，而不能片面的看待媒體和開發商的推文。他們畢竟更多的是站在自己的立場上，真實的樓盤開盤數據才能直觀反應市場的回暖程度。
對於普通購房者來說，判斷市場的走向很難，但也是非常重要的，這能夠更加理性的指導自己的入市時間。無論是自住還是投資，踩準市場的節奏很關鍵，可以將成本最小化。
其實在我看來，最理想的購房時期是去年上半年，那個時候市場實在是夠冷，不過那個時候更多的人是選擇觀望。
可是我更想表達的是現在的樓市並沒有媒體和開發商推文中的那麼火熱，才是剛剛起步的階段，1季度能夠大賣的樓盤也都是平價甚至是折價入市的，這個時候對於普通的購房者而言仍然是購房的好時機。
我們也要清醒的認識到現在市場的預期已經改變，不再認為市場是持續的低谷，現在普遍預期開始上調。
所以對於要買房的我認為可以儘快出手了，只是必須放大眼多多看房，不管是二手房還是新房，在確定自己的需求後，在自己選定的板塊內儘量多比較多看盤。投資也好自住也好，現在不是瘋漲期，多看房是必須的，在週末甚至在下班的時間內儘快去看房。
現在政府仍然是限價，新盤的開發商們仍然拿不到的高的申報價格，很多新盤會非常划算。
目前的市場狀態甚至可以說是非常理想，樓盤眾多，購房者選擇多樣化，“搶房”的時代已經離我們遠去了。
這個理性的市場也是政府願意看到和願意維持的現狀，對於購房者而言比較有利。
買房對於每個家庭而言無疑是大事，地段、價格、品質、物業、品牌、環境、配套等等無疑都是需要仔細斟酌的。在這樣的環境下購房者也要珍惜，行動起來多多比較，確定理想的房子儘快入手，畢竟在目前的市場環境下想房價再降可能性不大。
在這裡也提醒大家，4月份確認12個樓盤要開盤了，在最美人間4月天裡，大家快快看盤吧，動起來！
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