《財經》新媒體徐徜徉/文 王小貝/編輯
在當前國內疫情形勢下，隨著武漢“解封”，樓市的走勢也引發較多關注。數據顯示，進入3月後，全國商品房的成交量、成交價均出現一定程度的反彈。銀河證券指出，3月第1周至第4周全國商品房成交量環比增幅分別為65.01%、24.31%、10.05%和23.41%，一、二線城市3月份成交量增速大幅回升。諸葛找房數據研究中心報告則顯示，3月份，100個重點城市二手住宅市場均價為15097元/平方米，環比微漲0.08%，同比上漲0.90%。
3月全國房價排行：北上廣深“普跌”，三、四線城市大漲
近日，由中國房地產協會、中國房價行情網發佈的3月份全國各大城市房價“上漲榜單”和“下跌榜單”在網絡上引起熱議。
中國房價行情數據顯示，全國共有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市“北、上、廣、深”全部出現在“下跌榜”中：
上海房屋均價下跌3401元/平米，環比下降5.85%；北京均價下跌2013元/平米，環比下降2.85%；廣州均價下跌1339元/平米，環比下降3.63%；深圳均價下跌879元/平米，環比下降1.21%。
在榜單中，深圳3月份二手房平均單價為71790元/平米，依然位居全國第一（不含港澳臺地區），北京以68616元/平米的均價緊隨其後。
圖/數據寶
與之相對的是，襄陽、銅川、贛州、金華等三、四線城市的房價卻分別環比上漲了26.44%、18.91%、16.30%、12.71%。從均價變動情況來看，“新一線城市”杭州、南京表現最為亮眼，其中杭州3月房屋均價上漲了3265元/平米，環比漲幅達到11.53%；南京均價上漲2393元/平米，環比漲幅8.16%。
圖/數據寶
諸葛找房數據也顯示，分城市等級來看，3月一線城市二手住宅市場均價同、環比雙雙下跌；二線城市環比小幅上漲，但仍不及去年同期；三四線城市環比微跌，同比小幅上漲。其中，一線城市環比小幅下跌0.18%，同比下跌1.19%；二線城市環比小幅上漲0.29%，同比下跌0.8%；三四線城市環比微跌0.03%，同比上漲2.86%。
值得一提的是，雖然一線城市的房價在數據上“遇冷”，但也有部分地區、部分樓盤仍然存在著“購房熱”。4月5日，深圳某新樓盤推出了54套單價2900萬起的公寓，開盤半天即全部售罄，吸金約23億元。
針對一線城市與二、三、四線城市“風景”大不同的現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《財經》新媒體採訪時分析稱，在疫情的影響下，樓市“降溫”的大方向固然存在，一線城市作為“風向標”，充分地體現了這一趨勢；而三、四線城市因為“已經跌過了一大波”，所以在統計數據上可能會出現上漲。“統計數據和實際情況之間有時會發生偏差，就目前情況來看，三、四線城市樓市整體降溫，還是大趨勢。”
對於一線樓市，嚴躍進認為不必過於悲觀。“畢竟深圳等地已經出現了一些‘搶房’的現象，說明市場需求還是較為強勁的，所以一線城市房價不見得會持續下跌，至少不會所有區域、所有樓盤都下跌。”
獨立經濟學家馬光遠則提醒，即使三、四線城市房價在某些客觀因素影響下發生上漲，仍然有多重因素能夠讓房價走低，“千萬不要碰一些小城市，特別是人口、產業、經濟都乏善可陳的城市”。在其看來，大量的三、四、五線城市中，房子已經嚴重過剩。
超30省市發佈利好政策，樓市在回暖但較去年仍有差距
事實上，二、三、四線城市房價的“亮眼”表現，與各地政府的刺激性舉措不無關係。自春節假期以來，全國有超過30個省份或城市出臺了針對房地產需求端的扶持政策，主要包括放鬆人才落戶限制、購房補貼、契稅補貼、放鬆公積金貸款限制、放鬆限購限貸等方面。
據《財經》新媒體不完全統計，出臺發放購房補貼的城市有衡陽、馬鞍山等8個城市，大部分為三、四線及以下城市；放寬公積金貸款條件或額度的有南寧、東莞等5個二、三線城市；支持人才購房的有杭州、南京浦口等4地。
目前來看，絕大多數城市用來刺激購房需求的舉措是“降低人才落戶門檻”。4月9日，中共中央、國務院發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（以下簡稱為《意見》）指出，推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認，同時放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
截至4月9日，已有杭州、蘇州、天津、南京、瀋陽等超過10個城市發佈人才落戶新政，在原有基礎上進一步降低落戶買房門檻。南京市於4月8日出臺的《關於支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》，將本科學歷直接落戶年齡從40週歲放寬到45週歲，同時增加了大專學歷憑半年社保可落戶的條款。
嚴躍進認為，《意見》首次提出“戶籍准入年限同城化累計互認”的概念，還提出將“經常居住地”作為落戶的重要評判標準。“在長三角、珠三角等城市群，未來戶籍的辦理將更加便利；廣大在大城市工作、但戶籍在老家的居民將享受更為寬鬆的購房條件，相關購房需求容易被激活，後續住房交易的活躍度也有望提升。”
此外，進入3月後，全國商品房的成交量、成交價均出現一定程度的反彈。銀河證券指出，3月第1周至第4周全國商品房成交量環比增幅分別為65.01%、24.31%、10.05%和23.41%。
不過，這種“反彈”更多是和1、2月對比得來，和往年同期相比，房屋的銷售量依然存在較大差距。據興業證券研報，今年以來，一線城市二手房+新房成交套數合計值累計同比減少了19%，3月成交量環比增加390%，但同比減少了16%。今年以來，典型二線城市的二手房+新房成交套數合計值累計同比更減少了30%，3月成交量環比增加308%，但同比減少了27%。
圖/興業證券
中原地產研究中心統計數據顯示，3月全月，北京二手房住宅網籤7848套，新建住宅網籤2471套。雖然數據相比2月份平均上漲了126%，但依然相比2019年3月份同期的19857套下調了48%。
中原地產首席分析師張大偉認為，三月上半月北京樓市基本恢復了三成，下半月恢復加速，“當下北京新建住宅基本恢復到了去年平均水平的60%，而二手房只恢復了40%左右”。
自1月底以來，北京各小區一直實行封閉式管理，這對住房租賃及二手房買賣造成了不小的影響。一位房產中介告訴《財經》新媒體，根據北京市住建委規定，原則上每小區僅可有一名業務員帶看，每天不得超過兩次，且每次只能帶看一名客戶。
3月一整月，該中介僅賣出去了一套房子，還是過年前已經看好的。“往年的三、四月份，都是換學區房的熱門季節，但今年的成交量確實不行，一是看房受限；二是很多客戶擔心收入不穩，換房需求也只得被壓制。”該中介表示。
新冠肺炎疫情期間，由於交易停滯所導致的資金鍊承壓，部分房企紛紛在線上實施降價、打折賣房。疫情結束後，新房價格是否會出現“報復性反彈”？嚴躍進向《財經》新媒體分析稱，樓市交易量還未回升到往年水平，所以價格也很難得到相應支撐，新房漲價的可能性不大，依然將唱響“降價促銷”的主旋律。“不過，隨著成交量的慢慢回升，下半年可能會出現價格的回調、上漲。”
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