一條安德門大街將楚翹城和世茂52+隔開，彷彿是喧囂和安靜的切割線。
2015年8月8日，“楚翹城”正式對外營業。楚翹城的自我定位是南京市高鐵樞紐區域內商辦綜合體。
細想一下，其實楚翹城的地段很好，它位於安德門大街與寧雙路交匯處，距離南京高鐵南站3公里，10分鐘步行可到達地鐵1號線天隆寺站，周邊公交線路多達12條。不遠處的純新盤中海城南公館均價為38000元/平米，南京外國語學校國際學校也將在今年九月開學。
作為中國（南京）軟件谷核心區內的首家商辦綜合體，楚翹城並沒有隨著整個區域如火如荼的發展，反而還不如當年開業的盛況。
（一）
我從新城科技園驅車前往，不堵車的話大概十分鐘左右就到達了。
走近一看，偌大的廣場只有一個空蕩蕩的噴泉，不知道上次噴水是什麼時候。去年年底，我經過還亮著的LED大屏如今已經黑屏了，顯得整個商場更加寂寥。
靠外的牌子上寫著楚翹城的簡介，內容如下：
楚翹城為南京雨花區第一個綜合商業項目，佔地4.7萬平米，建築面積17萬平米，由4棟寫字樓、1座酒店，以及集中商業構成的綜合體，集辦公、酒店、消費、休閒為一體，吃、喝、玩、設計體驗與休閒為一體的軟件谷配套商業，其中文化、創意、設計、互聯網將作為核心元素，貫穿於商業規劃及營運期的活動之中，引領南京雨花軟件谷核心區域的商業風向。
這個簡介的牌子上還有兩個錯別字，大家能找出來嗎？
商場整體的結構並不複雜，分別有5個小型組團，由各個走道相互連接，整個商業體有五層，如圖所示：
由上圖也可以看出每層的業態分佈，這個商業體沒有任何服飾類的業態，一層除了屈臣氏之外，基本上以餐廳為主，但是存活率大概是一半，生意一般比較好的是，吉祥餛飩和麻辣燙店，曾經有一家咖啡店因為生計被迫改成了食堂的模式，最終關門大吉。
需要說明的是，楚翹城包含的4座寫字樓是沒有設置公共食堂的，於是乎除了外賣，楚翹城是這些上班族唯一方便覓食的場所，部分門店由於定位較日常午飯相比還是有偏差，導致更沒有生意了，於是要麼妥協要麼苦苦支撐。目前，1樓的餐廳定位已經偏向於日常餐飲了。
另外，楚翹城整體還有一家超市與麵包店，便於日常周邊寫字樓的白領工作閒暇的日常消費，生意常年都不錯。
2樓的定位較1樓稍顯高端一些，適合部門團建或者日常招待朋友。3F和4F還是以餐飲為主，還包含了一家KTV。
最後，5樓也就是頂層是楚翹城的電影院，整個體量較小，一般以周邊的居民或寫字樓的白領為主要觀影群體，我曾經去過一次，體驗感很不好，倒不是設施配置不行，而是整個影廳打開門就是影院前臺，門經常性的開開關關，有光直接透進來（很多影院是有拐角設計的），並且隔音效果較差。（純個人觀感）
負一層的DIG超市當年引進的時候，不少人慕名前往，可能很多人不知道，這個進口商品直銷門店已經倒閉了。目前負一層只有跆拳道培訓中心和健身房還在營業當中。
工作日的下午，整個楚翹城幾乎沒有任何客人，穿著制服的工作人員散落在各個角落休息。可以看到，不少門店已經易主，正在整修重新營業。
細節之處，可以看出楚翹城的暮氣沉沉。
（二）
與此形成鮮明對比的是，一街之隔的、今年剛剛開始營業的世茂52+。
首先介紹一下，南京雨花世茂52+是世茂商業“4+2”產品線之一，是以小體量創造大價值為定位的社區及商務配套型商業，同樣也是住宅項目世茂城品的社區商業。整體造型如圖，很是亮眼，大門上方的led屏幕不停播放著視頻，吸引了眾人眼球。
同樣是工作日的下午，大門左右兩側的星巴克和麥當勞都坐滿了人，我特意觀察了一下，不少帶著筆記本電腦辦公的人士。
整個世茂52+的招商其實和一個完整的商場無異，其中包含了餐飲、服飾、休閒、美容、零食等各個類型，其中還引進了海底撈和超級物種，正好填補了雨花區的此類餐飲品牌的缺失，將會吸引周邊的更多人流量。
（三）
商業衰落其實因素很多，有的是因為整體蕭條，比如湖南路；有的是因為定位不符，比如周邊是普通小區，商場定位輕奢的同曦瑞都。但是楚翹城可能真的要從自身找原因。
軟件大道與安德門大街交匯口的四個角落，其實都有商業體，除了上文提及的兩個，目前還有一個也投入營業，那就是赫赫大名的雨花客廳，熟悉的朋友都知道，雨花客廳的人流量真的如同它的名字一樣，在雨花區的最中心，周邊居民週末休閒出行或者親子娛樂，雨花客廳都是很好的選擇。
另外，雨花客廳的對面，是在建的建發紫悅廣場，未來也將推出商業綜合體，且是目前罕有的地鐵上蓋物業。
近幾年，周邊的房價也發展的很好。
我查了一下，除了剛剛售罄的新房世茂城品最後售價35000元/平米之外，軟件大道上週邊二手房的均價最高接近5萬/平米。
楚翹城開業距今才四年不到，按道理說，區域首家商業體，有固定消費客群，不應如此衰敗，憑我個人見解分析一下，導致楚翹城人氣低迷的原因：
1、剛開業的時候，周邊無居民聚集區，交通也不是很便利。
2、交通便利之後（鐵心橋通車），周圍類似雨花客廳等競品出現。
3、招商定位與客群而言不精準，雖然是商業綜合體模式，但更偏向於個體戶。
4、客戶體驗感不佳，公共休息區域只有露天的。
5、後續經營不給力，目前為止還有小部分門店空缺處於閒置狀態。
6、競品逐漸增多，人群被分流到各處。
不過楚翹城的寫字樓部分倒是運行得不錯的，有多家知名高科技公司入駐，與整體的軟件谷核心區的定位相符，若是楚翹城重新整修招商且調整定位，倒是還有可能借著這一波商業體聚集的人流，重新吸引人氣。
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