備註：本文寫作時間為2018年11月，部分樓盤已有變化，僅供大家參考。
濟南繞城高速以內，毛坯房產品的價格重回1.2萬元至1.4萬元！這樣的價格，與2017年年底的價格相當了。
我們為大家梳理了6個樓盤：祥泰城、新城香溢華庭、天鴻公園大道、中新國際城、中新錦繡天地、星瀚城。它們在售或即將加推產品，都有1.2至1.4萬元的房源。
這幾個樓盤都怎麼樣，有哪些優劣點？我們逐一來看看。
1
祥泰城
距離老城近、周邊環境是硬傷
祥泰城，在售A2地塊，目前售價1.4萬元./平方米左右。項目位置，大辛河以西200米左右、工業北路以北600米左右。
項目土地容積率2.6，規劃了4棟34層大高樓，1棟12層小高層，7棟18層高層：
（祥泰城A2地塊規劃）
小區3個出入口，設在東、北、南側。
車庫出入口在北側和西南側。
東北側和西南側設有底商。
換熱站設在北側5號樓以南。
小區整體採光不錯，8號樓和10號樓有少量日子不足房源。
看圖：
（祥泰城A2地塊規劃）
該樓盤的優點：
1、距離老城較近，是以上所說6個樓盤中距離老城最近的。如果奧體西路將來北延，它將在奧體西路以西。工業北高架通車後，這裡交通條件大為改善。
2、在小區外部環境方面，小區距離小清河、大辛河不遠。小清河沿線已經是一條不錯的景觀帶，大辛河也規劃為一條景觀帶。
（祥泰城北側小清河風光）
（大辛河沿線景觀有待打造）
項目敏感點：
第一，小區周邊有大量的廠房、工業棚戶待拆遷。其中，南側是東嶽水泥廠，西邊、北邊是棚戶區，東邊是待建的住宅地塊。看圖：
（自北向南看祥泰城在售產品）
第二、上面的圖片已經說明了另一個不利因素，黃臺電廠。祥泰城在售產品距離黃臺電廠的距離在700米左右。如果要在這裡買房，建議大家實地感受。
第三，上面的圖片也可以看到，項目北側有一些高壓線。根據規劃，項目北側的棚戶區要拆遷，土地性質為“其他非建設用地”，將繼續有高壓走廊通過。
（祥泰城在售產品周邊規劃）
2
新城香溢華庭
規劃地鐵口旁、南側有工廠
香溢華庭位於開源路以東、規劃張馬路以南、寶世達集團以北。項目西側是香溢瀾庭，也由新城開發。
價格方面，目前售價在1.26萬元左右。
香溢華庭採用小街區，共15棟樓，分為4個組團。其中，1期產品為北側兩個組團，是17至34層產品。
（香溢華庭規劃）
項目土地容積率為3.0，小區內樓棟佈置較密，日照不足房源稍多。
小區大門設在兩個組團之間，車庫出入口也在這裡。
小區換熱站在南組團6、8號樓之間。
由於是小組團，除3、5號樓外，其他各棟樓都有一些沿街商業。
（香溢華庭規劃）
項目優點：
第一，地鐵規劃。
香溢華庭屬於新東站片區，在建R3地鐵線在工業北路、冷水路口設有車站，距在售產品1.6公里左右；周圍原有規劃M4號線，但未列入濟南第二輪地鐵規劃，建設時間不定。
（新東站片區規劃）
第二，項目周邊環境相對成熟。項目東側是已經入住的萬象新天，萬象新天配建的 小學也已經投用。
項目敏感點：
第一，周邊環境方面，項目北側一片棚戶區待拆遷，有一些小廠房，甚至有小型垃圾回收點。開源路以西的片區還有待開發，目前是大片空地。
（自北向南看香溢華庭）
第二，項目南側為寶世達集團，為一個工業生產企業。從公司網站看，其工業板塊涉及銅合金及絕緣繞組、裝備電纜、LED光電子等產業。從此前用地規劃看，這裡規劃為一級工業用地，也就是說對周邊居民生活副作用較小，建議實地考擦。
2
公園大道
緊鄰公園地鐵，西側規劃商業
公園大道，為萬象新天B7地塊，目前高層均價1.26萬左右，小高層價格1.4萬左右。位置在鳳凰路以東、工業北路以北1.5公里左右。
B7地塊很大，橫跨目前的壩王路。壩王路現在正在改線，改線之後它將在項目的東側。
產品有17、18層的高層，也有34層的高層。
跟香溢華庭類似，也採用小街區制，共有5個組團，每個組團多則8棟樓，少則三四棟樓。
（公園大道規劃）
項目進度比較快的是東南組團。
該組團大門設在東南側，車庫出入口也在東南側。
小區商業基本為獨立商鋪，跟住宅樓不在一起，這個設計比較好。
23、24號樓有少量日照不足房源。
（公園大道規劃）
項目優點：
第一，周圍地鐵規劃，規劃中的M1、M4線在項目西側的鳳凰路上交叉並設站點；項目東側1公里左右有在建的R3地鐵站裴家營站點。
（新東站片區規劃）
2、周邊相對比較成熟。鳳凰路兩側，萬象新天多期產品已經入住，人氣較足；鳳凰路向南已經基本打通，可直達漢峪金谷。
（自東向西看公園大道）
3、從上圖可以看到，項目南側靠近公園，且公園目前已經建成。
項目敏感點
1、也來看看周邊環境。目前在建公園大道只是整個地塊的一部分，北側、東側都是待開發土地。
（自東北向西南看公園大道）
項目西側是有一些渣土，並隱約可見一些待拆遷的房子。根據規劃，這裡會是商業商務用地。
2、隔著公園往南，規劃有一些停車場、供電等用地。由於公園阻隔，預計負面影響不大。
結語
以上三個樓盤，各有各的優劣。
實際上，沒有完美的產品，只有最適合自己的產品。我們為大家列出來這些優點和敏感點，只是希望大家買房之前能看得更清楚，能挑選出最適合自己的產品。
今天就聊這些吧，對東部另外三個剛需樓盤情況，可點擊這裡查看。
——全文完——
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