原题《一二线楼市投机动能消退》
文丨《瞭望》新闻周刊记者邓华宁 马剑
新房千人摇号、二手房成交放量、地价止跌，一季度以来，部分一二线城市楼市出现复苏迹象。业内人士对《瞭望》新闻周刊记者分析指出，当前楼市回暖与针对刚需型购房者的利好政策有关，要警惕少数企业借此过度炒作，确保市场平稳运行。
另一方面，对部分二线城市楼市仍然低迷、部分三四线楼市库存上升的状况，专家指出，各地应坚持房住不炒政策，积极落实一城一策，防范化解风险。
部分二线城市楼市显现回暖迹象
楼市回暖首先发生在土地市场。2月27日，杭州节后首场土地拍卖释放出复苏信号：勾庄板块地价跨过2万元/平方米，成为区域新高；3月20日，在经过153轮报价后，佳兆业以6.3亿元竞得杭州市闲林一幅地块。这一地块溢价率达到50%后封顶，转入竞自持阶段，杭州上一次溢价率封顶发生在7个月前。
不仅是杭州，苏州2月下旬拍卖城区的多宗宅地，最终全部顺利出让，最高溢价率为43%，最高竞价轮次为77轮。4月3日，无锡出让四幅宅地，参拍房企超过60家，最终融创以24.4亿元拿下两幅地块，滨湖区地块达到最高限价，折合楼面价1.8万元/平方米。此外，沈阳、合肥、成都、南京等地近日都拍出了溢价率超过20%的地块。
天风证券分析认为，近期部分二线城市出现高溢价率成交地块主要是因为二线城市房价比较平稳，销售有所增加，楼市出现复苏迹象。
业内人士分析指出，此轮成交的部分地块，之前曾出现流拍，经过降低出让价格、降低自持租赁住房、降低公建比例等要求，地块重新具备吸引力，显示开发商拿地是理性的。
此外，今年房企融资环境较2018年有所宽松，为达成销售增长目标，房企回归一二线城市补货，获取优质土地储备。
从新房销售来看，3月中旬，南京河西两个限价项目，虽然有均价3.5万元/平方米、首付八成的门槛，但是短短2天吸引近万人报名，中签率仅分别为5.4%和7.7%。杭州在3月份一周内出现两次“万人摇号”的场景，平均中签率低至1.5%。
二手房市场是楼市传统风向标。易居房产研究院副院长杨红旭介绍，“3月上海二手房成交量在2.6万套左右。自2011年11月以来，上海单月成交量均在2万套以下，今年3月的反弹力度比较强。”
多重利好惠刚需
多位业内人士对《瞭望》新闻周刊记者分析指出，春节过后出现的这一轮楼市复苏背后叠加着针对刚需的多重利好因素。
首先，针对首套房的金融政策出现一定幅度调整。个人房贷利率有所下调，有的城市回归基准利率。记者了解到，春节后，天津多家银行首套房利率从基准利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些银行首套房利率调整至基准利率上浮10%，有的银行首套房最低仅为基准利率上浮5%。
从全国整体情况来看，融360大数据研究院监测的首套房贷款利率数据显示，2019年2月全国533家银行分（支）行中，有147家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月增加15家；153家银行首套执行基准利率上浮15%，与上月持平；118家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月减少8家。全国二套房贷款利率时隔8个月后首次回归至6%以下水平，平均利率为5.99%，连续4个月回落，较1月回落3个百分点。
“以200万元贷款30年等额本息为例，首套房贷利率从基准上浮15%调低至上浮5%，利息总额将减少22万多元，一定程度上减轻了购房者的负担。”365地产家居网分析师曹维嫦说。
在二手房交易税费方面，北京、上海、杭州、南京等地下调了二手房交易增值税。在公积金使用方面，北京、成都、长沙、福州、银川、哈尔滨等多地调整了公积金提取政策，以满足刚需的购房需求。比如，海南重启了个人房贷“商转公”；成都公积金贷款取消“限成都户籍”；北京公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地。
“这一轮政策调整，幅度不大，不会对市场产生强刺激，但是影响了市场心理和预期，不少刚需结束了观望开始入市。”365地产家居网首席执行官胡光辉说，政策并没有对投资“开绿灯”，仍然沿用了去年严厉的限制措施。根据去年住建部发布的统计数据，在限购限贷以及提高二套房首付等政策的作用下，2018年全国70%～80%的购房者为刚需和刚改型购房者。“今年以来，相关调控政策没有放松，刚需和刚改型购房者是市场的绝对主力，投资客占比很低。”恒大地产华东分公司一名销售负责人告诉记者。
楼市运行“稳”字当头
尽管部分一二线楼市出现复苏迹象，但多位业内人士表示，“房住不炒”、稳定房价地价的调控目标并没有放松。
“纵向分析杭州、沈阳、合肥、南京等地近期拍出的较高溢价率地块的价格，可以发现只是在去年地价下跌两三成的基础上回归正常水平。”深圳乾运公司董事长张俊英认为。
世邦魏理仕杭州董事总经理徐典群说，杭州近期明显增加了土地供应，主要是为了缓解供需矛盾，平抑价格，这些地块中包含不少中低价位地块。
一些业内人士分析指出，当前金融政策的调整以满足刚需和普通改善需求为主，对投机投资者仍筑起了“防火墙”。比如首套房贷款仍未恢复到基准利率，二套房绝大多数地区需要8成首付。江苏银监局一名管理人员告诉记者，各银行开展住房信贷业务仍以“稳健”为主基调，银行房贷投放增速控制在10%至20%之间。
统计数据显示，目前的楼市只是局部复苏，还没有达到整体回暖的程度。2019年1～2月，全国住房销售面积同比为负增长。据中原地产统计，截至3月18日，今年全国卖地最多的50个城市合计土地成交金额为5967亿元，同比减少20%，其中35城土地溢价率下降。
业内人士指出，2016年“9·30”调控以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩。近期，个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求经过两年多积累之后的正常释放，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。
另一方面，要高度警惕部分自媒体和中介对房地产市场的炒作抬头。历史经验表明，房地产市场容易“跟风”，个别热点经过放大后，会传递出错误和虚假的供求信号，影响消费者心理预期，加剧市场紧张气氛，甚至让房地产运行进入非理性循环，值得高度警惕。
业内专家认为，当前全国房地产市场整体运行平稳，预期趋于理性。各地应坚持一城一策，防范化解房地产市场风险，确保市场稳中有进。LW
刊于《瞭望》2019年第15期
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