誰是上市收租王？2018上市商業地產企業年報業績大盤點（內資篇）

貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)

鑑於國內在財務報表方面要求信息披露並不嚴格，各家披露信息詳細程度不一，在此呼籲各商業地產企業進一步提升經營信息透明度，當然提升投資和運營管理能力更是迫在眉睫。

2019-04-12

各企業年報紛至沓來，是時候盤一盤這些數據了。

今日，將已發佈年報的內資商業地產企業業績彙總如下，僅供大家參考。幾個顯著特點：

• 整體而言，內資商業地產企業勢力正在快速提升，但依然呈現良莠不齊的狀態。知道“誰是內資上市商業地產的收租王”嗎？可在文中自行查找，文末留言分享你的觀點。

• 大部分從事商業地產開發的地產企業中，住宅仍然營收和利潤的絕對大頭，商業地產從屬地位並未改變。

• 當然普遍而言，各家商業地產租金都在呈現增長趨勢，但無法獲知這些增長之中有多少來源於同店增長，有多少來自於新開商業項目。

• 新開項目的租金和開業率似乎並未讓人表示樂觀，部分企業年報中對新開項目業績避而不談。

• 在上市商業地產企業中，內地領軍企業的租金收入在100億規模，前十強在20億左右。（因萬達未在上市行業，未做統計）從單位租金和坪效來看，優秀和普通之間的差距依然很大，這除了運營能力之外，位置選擇也至關重要。

• 鑑於國內在財務報表方面要求信息披露並不嚴格，各家披露信息詳細程度不一，在此呼籲各商業地產企業進一步提升經營信息透明度，當然提升投資和運營管理能力更是迫在眉睫。

• 目前仍有部分上市企業未披露2018年年報，未收錄部分敬請期待更新版。

1

華潤置地有限公司

2018年，公司全年綜合營業額為人民幣1,211.9億元，按年增長18.9%。其中，開發物業營業額為人民幣1,051.5億元，按年增長17.5%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為人民幣95.2億元，按年增長24.5%。

2018年，公司全年綜合毛利潤率為43.4%，比2017年同期的40.2%有所提升。其中，開發物業毛利率由2017年同期的39.7%提升為42.9%；投資物業（包括酒店經營）毛利率由2017年同期的61.4%上升至65.9%。

華潤已開業購物中心2018年年度業績一覽

來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理

截止至2018年12月31日，在營投資物業總樓面面積921萬平方米，在建及擬建投資物業總樓樓面面積共計943萬平方米。購物中心為代表的投資物業是華潤置業集團重點發展的業務板塊，預計未來兩三年仍將是新建購物中心投入 運營的持續高峰期。

2

萬科企業股份有限公司

截至2018年底，集團管理商業項目共計210餘個，總建築面積超過1300萬平方米。

集團主營業務包括房地產開發和物業服務，在鞏固主營業務優勢的基礎上，集團持續拓展和城鄉建設與生活服務相關的業務。報告期內，集團實現銷售面積4037.7萬平方米，銷售金額6069.5億元，分別增長12.3%和14.5%。萬科物業實現營業收入98.0億元，同比增長33.0%；在新增簽約飽和收入中，住宅業務佔比65%，非住宅業務佔比35%。

其中，印力集團作為本集團商業開發與運營平臺，專注於國內商業地產的投資、

3

紅星美凱龍家居

集團股份有限公司

2018年年度業績報告顯示，

截至2018年12月31日，公司經營了80家自營商場(總經營面積691.90萬平方米，平均出租率96.2%)和228家委管商場（總經營面積：1202.03萬平方米，平均出租率：95.0%）。

此外，公司以特許經營方式授權開業22家特許經營家居建材項目，共包括359家家居建材店/產業街。公司經營的自營商場和委管商場，覆蓋全國29個省、直轄市、自治區的199個城市，商場總經營面積18，939，341平方米。

2018年，紅星美凱龍自營商場收入同比增長12.1%達71.68億元，委管商場收入同比增長15.1%達41.77億元

紅星美凱龍家居集團運營中自營商場及委管商場的經營狀況

4

龍湖集團控股有限公司

2018年年度業績公告顯示，2018年龍湖集團歸屬於股東的溢利為人民幣162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利同比增長31.5%至人民幣128.5億元。毛利同比增長61.8%至人民幣395.3億元，毛利率為34.1%。

物業發展方面，2018年，龍湖集團物業發展業務營業額為人民幣 1,087.2億元，較上年增長61.2%。交付物業總建築面積為817.7萬平方米。

2018年，集團物業投資業務不含稅租金收入為人民幣40.9億元，較上年增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的佔比分別為87.8%、10.4%和1.8%。截止2018年12月31日，集團已開業商場建築面積為296萬平方米（含車位總建築面積為386萬平方米），整體出租率97.4%。

龍湖已開業購物中心2018年年度業績一覽

來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理

待開業項目名稱及預計開業時間

來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理

5

大悅城地產有限公司

2018年年度業績公告顯示，大悅城地產2018年整體營收為81.29億元，物業投資及開發收入73.96億元，酒店經營收入7.33億元。迴歸到最主要的指標來看，大悅城地產核心淨利潤15.67億元，同比增幅為86.8%。

投資物業方面，集團投資物業租金及相關物業管理收入約為人民幣36.33億元，佔收入總額約44.7%，較上年同期增長5.8%。其中大悅城購物中心租金收入錄得人民幣26.03億元，同比增長約11.4%。杭州大悅城2018年8月盛裝開業，錄得租金收入4320萬元，朝陽大悅城、西單大悅城、成都大悅城和經過改造後的中糧廣場等運營情況持續良好，經營業績較上年同期獲得較大提升。物業開發合同銷售金額88.83億元，同比增加8.9%。海南中糧・紅塘悅海，上海前灘壹號，上海靜安大悅城・天悅壹號，青島金沙・中糧祥雲等銷售型物業銷售良好。

展望2019年，高質量發展成為時代的新要求和新方向，一方面，消費升級驅動商業地產行業的新發展。另一方面，商業地產作為具有穩定現金流的優質資產越來越受到房企重視。

大悅城已開項目2018年年度業績一覽

來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理

6

中國海外發展有限公司

2018年年報期內，中國海外發展實現營收1714.6億港元，同比增長3.26%。經營溢利增加12.5%至港幣707億元。物業發展項目毛利率保持行業領先水平。

物業合約銷售額增加29.8%至港幣3,012.4億元，對應銷售面積為1,593萬平方米，增長10.2%。2018年，集團在中國內地28個城市和香港新增63幅土地，新增總樓面面積為1,764萬平方米。年底，集團系列公司土地儲備為9,144萬平方米。

2018年，公司投資持有商業物業總營業收入達40.6億元，同比增長38.1%，全年投資物業租金收入為港幣35.3億元（2017年為港幣24.5億元），比去年上升了44.1%。公司更是積極打造提質增效和系列商業品牌，竣工的投資物業於年內按計劃投入運營，促使租金、出租率和出租面積上升。

截至2018年年底，集團系列公司持有並投入運營的商業物業總面積409萬平方米，

2018年，公司圍繞房地產開發拓展的新業務共有13個新項目投入運營，涵蓋教育、養老、物流三個行業12中業態，包括學校、幼兒園、中海學堂、戶外營地、養老公寓、物流產業園等，運營面積超過35萬平方米。

2019年，公司將圍繞核心主業不動產開發運營延伸擴展創建美好生活，持續壯大「三大產業群」，即住宅開發產業群、城市運營產業群、創意設計與鹹蛋服務產業群，以90%的資源聚焦住宅開發主業，以10%的資源投入商業與創新業務。預計未來5年，投資持有商業物業總營業收入預計突破港幣100億元。

7

越秀地產股份有限公司

2018年，全年營業收入約為264.3億元，同比上升11.1%。毛利約為人民幣83.9億元，同比上升37.4%。

截至2018年12月31日，集團擁有的出租投資物業共60.05萬平方米，其中，寫字樓約48.3%，商業約32.8%，停車場及其他約18.9%。2018年，集團錄得的租金收入約為人民幣6.85億元，同比上升10.8%，主要為廣州越秀金融大廈租金收入增加。

集團致力於打造商業運營能力，優化“越秀地產——越秀房託”雙平臺運作模式，將商業地產發展為集團業績的的“穩定器”。截至2018年年底，集團直接持有出租投資物業約81萬平方米。集團持股36.12%的越秀房產基金持有出租性商業物業約97萬平方米，全年實現收入約人民幣20.3億元，同比上升9.6%。

8

中國國際貿易中心股份有限公司

2018年年度業績報告顯示，公司實現營業收入 31.7 億元，比上年增加 4.0 億元，增長 14.6%；實現利潤總額 10.4 億元，比上年增加 1.9 億元，增長 22.0%。

公司營業收入及利潤總額較上年同期增加，主要是國貿三期 B 階段項目中的寫字樓、商城和酒店分別於 2017 年 4 月、2016 年 10 月和 2017 年 5 月開始陸續投入運營，本年度營業收入較上年度增加，以及國貿中心東樓商城於 2018 年 7月完成竣工驗收備案投入使用後新增收入。

中國國際貿易主營業務行業情況

中國國際貿易主要投資性物業平均租金和出租率情況一覽

9

新城控股集團股份有限公司

2018年新城控股集團持續貫徹“區城聚焦、快速週轉、產品多元化”的發展戰略，秉持「住宅+商業」的運營模式。實現合約銷售人民幣221,098百萬元，同比增長74.9%，超額完成全年銷售目標的22.8%，行業排名躋身全國第8位。報告期內，新城控股集團實現收入人民幣54,781百萬元，同比增長約34.2%。

商業地產方面，新城控股集團全年共新開業19座吾悅廣場，實現人民幣2,116百萬元的租金收入，超額完成了既定的人民幣20億元的租金目標。截至年末，累計開業42座五月廣場，平均出租率為98.84%，「吾悅廣場」的商業品牌知名度獲得持續提升。

新城控股集團股份已開業項目出租率一覽

來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理

其中，青浦吾悅廣場、諸暨吾悅廣場、青島吾悅廣場、成都武侯吾悅廣場及渭南吾悅廣場為公司商業輕資產項目，其中租金收入345,797,000元；管理費收入包含停車場、多種經營及其他零星管理費收入。

10

金融街控股份有限公司

2018年，

物業出租業務實現營業收入17.4億元，同比增長11.60%，毛利率保持在91.76%的較高水平，盈利能力持續提升。主要原因一是對於培育期項目（金融街海倫中心、金融街豐科中心等），通過統籌策劃、提前招租，提升項目出租率，提高租金收入；二是對於成熟期項目，通過加強續換租管理、完善增值服務，租金水平穩步提升，提升租金收入。

分地區來看，金融街營業收入的城市分佈在廣州、北京、上海、惠州、天津、重慶地區，收入佔比分別為28.03%、27.33%、13.45%、11.82%、10.44%、8.93%。金融街在北京、上海、天津等中心城市核心區位持有優質物業118.2萬平方米。從業態結構看，寫字樓、商業和酒店項目建築面積分別為76.4、22.3、19.5萬平方米。

金融街控股份有限公司收入來源狀況

金融街控股份有限公司出租物業資產狀況

11

上海世茂股份有限公司

2018年年度業績報告顯示，公司實現營業收入206.74億元，同比增長10.74%；實現淨利潤47.26億元，同比增長27.17%；歸屬於上市公司股東的淨利潤24.04億元，同比增長7.96%。公司實現物業銷售收入192.81億元；實現非物業銷售收入13.93億元，非物業銷售收入在公司整體營業收入的佔比達到6.74%。

報告期內，公司努力夯實基礎管理、控制經營風險、加強資金管理，積極推動下屬商業地產開發、商業投資運營、多元投資等業態經營業務保持良好的發展狀態。

報告期內，公司實現簽約額271億元，比2017年同期增長25%，比2018年計劃增長13%；實現簽約面積138萬平方米，比2017年同期增長25%，比2018年計劃增長28%。

上海世茂股份有限公司地區項目一覽表

12

遠洋集團

2018年年度業績報告顯示，遠洋銷售額1095.1億元，同比增長約55%，首次突破千億大關。不包括車位銷售，平均銷售價格上升13%至每平方米人民幣22,900元（2017年：每平方米人民幣20,200元）。報告顯示，遠洋集團主業在規模增長、加快週轉、投資佈局等方面均實現了顯著提升，積極佈局京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝五大城市群，

2018年，物業開發業務的營業額下降15%至人民幣354.93億元（2017年：人民幣415.78億元）。遠洋的物業投資營業額為10.77億元（2017年：人民幣9.77億元），增長10%。

另外，遠洋在建的商業地產項目總建築面積約180萬平方米，其中北京和上海項目面積佔比達75%，發展業態以寫字樓和零售物業為主。

2018年12月31日，集團投資物業詳情如下：

遠洋集團購物中心項目2018年年度業績一覽

來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理

13

首創置業股份有限公司

（首創鉅大有限公司）

2018年，集團實現營業收入人民幣23,257,053,000元，同比增長約9%；營業利潤人民幣3,160,047,000元，同比下降約18%；歸屬於母公司股東淨利潤人民幣1,922,932,000元，同比下降約9%。

集團商業地產平臺首創鉅大有限公司，堅決落實「五年二十城」的戰略目標，籌開並舉，截至2018年年底，旗下奧萊項目佈局17座城市，穩居行業第一。已開業奧萊增至10家，開業數量行業第一，實現全年營業額人民幣51億，

首創置業投資物業項目一覽

首創置業銷售物業項目一覽

針對於奧萊板塊2019年的發展計劃，首創置業表示，奧萊業務依舊堅持五年二十城戰略，快速完成佈局的同時，還需要加強線上線下渠道綜合一體化，加強數字化轉型建設，滿足消費者個性化需求，從而提升經營業績。

展望未來，集團將立足於住宅開發、土地一級開發，奧特萊斯綜合體以及城市核心綜合體四大核心業務,鞏固既有成果；快速推進文創業務、高科技產業地產和長租公寓三大創新業務，大力發展首金資本金融平臺，實現多元化的業務佈局。

14

禹洲地產

2018年年度業績報告顯示，禹洲地產累積合約銷售金額560.02億元，同比上升38.94%；全年的毛利為74.67億元；毛利率為30.72%；核心利潤為34.19億元，同比上升16.91%；每股核心利潤為人民幣0.79元，同比上升6.76%。

其中，物業銷售收入約為人民幣236億2,586萬元，按年上升11.37%，佔總收入的97.20%；投資物業租金收入約為人民幣2億4,458萬元，按年上升74.34%；物業管理收入約為人民幣4億1,724萬元，按年上升27.01%。

集團全國佈局持續深化，多區域並行發展，物業確認銷售收入來源進一步多樣化。在區域分佈上，長三角、海西、環渤海、粵港澳大灣區、華中區域分別貢獻確認銷售金額的75.84%、15.73%、6.54%、0.75%及1.14%。

禹洲地產2018年區域銷售金額及面積

15

上海陸家嘴金融貿易區開發

股份有限公司

2018年，公司實現營業收入為126.39億元，較2017年度增長35.54%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為33.50億元，較2017年度增長7.04%。

商鋪物業方面，陸家嘴的商業物業目前主要包括陸家嘴96廣場、陸家嘴1885、天津虹橋新天地、陸家嘴金融城配套商業設施以及位於上海、天津的兩個L+MALL，其定位和設計各有特色，均位於所屬商圈的核心地段。

截至2018年末，租賃收入為2.39億元，比2017增加0.3億元，同比增幅14%。商業物業總建築面積超過44萬平方米，其中：在營的陸家嘴96廣場和陸家嘴1885年末出租率分別達到97%和100%，平均租金分別為10.34和8.63元/平方米/天。年內，天津L+MALL於9月22日開業，上海L+MALL於12月23日開業。

上海陸家嘴已開業項目一覽

上海陸家嘴在建項目一覽

16

建業地產股份有限公司

2018年年度業績報告顯示，公司收益約為人民幣147.83億元，較2017年增加約6.5%。年度毛利率為34.4%，較2017年上升10.8個百分點。

建業地產物業類型分佈圖

2018年，公司合同銷售金額錄得顯著增長，達人民幣723.66億元，同比增長約為97.2%，其中重資產的合同銷售金額為人民幣536.75億元，

物業租賃方面，收入由2017年約人民幣0.95億元增加54.7%至2018年約人民幣1.47億元，增加主要由於新開業的商場和商業大廈所帶來的租金收入。

17

深圳市振業(集團)股份有限公司

2018年公司累計

主要投資性物業平均租金和出租率情況一覽

18

魯商置業股份有限公司

2018 年，公司實現營業收入 88.21 億元，同比增長 6.45%，實現利潤總額 4.58 億元，實現歸屬於母公司所有者的淨利潤 1.62 億元,分別同比增長 48.78%和 26.54%。

魯商置業股份有限公司主要業務分行業情況

商業與地產

(ID:commercialproperty)

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