今天（3月29日）上午，福州城區舉行2019年第二場土拍，現場共出讓9幅地塊 ，其5幅為大比例建設安置型商品房用地（可提供安置房面積約45萬㎡），總出讓面積339.68畝。此外，本次出讓首次提出“競買申請人為房地產企業的，還應提交無拖欠工程款的承諾書。”
據悉，本次土拍共吸引34家競買人到場，偌大的土拍交易大廳現場人山人海，甚至不少人只能全程“站票”觀看這場土拍大戰。
最終，本次土拍歷時2個多小時激戰，9幅地塊全部溢價拍出，共攬金64.18億，其中世茂連下兩城，藍光、武漢中建寶來、建發各獲一子，鼓樓白馬路宅地則被個人買家摘下。
現象一
土拍回暖 市場信心重振
總體來看，福州土拍市場正呈現回暖勢頭，不僅報名競拍房企數量為近年新高，同時地塊溢價幅度也顯著上漲。與去年多幅地塊底價或低溢價出讓不同，本次土拍不再設置最高限價，住宅用地平均溢價率超過40%，最高競拍輪數則達到145輪，表明不少房企拿地決心強烈，市場預期樂觀。
流拍地塊再入市 引房企“瘋搶”
本次出讓中有兩幅為此前流拍地塊，其中宗地2019-12號倉山金浦舊廠房地塊可謂“四進宮”，與此前一度降至11.53億仍無人問津境況不同，本次出讓則競價54輪以13.22億成功出讓。宗地2019-13浦下舊改地塊首次出讓起始價14.07億未能拍出，時隔4個月後卻激戰逾百輪以18.53億拍出！
土地條件本身並未調整，改變的是當下市場回暖勢頭、開發商逐漸充裕的資金以及房企開疆拓土的決心。
未來趨勢
穩地價、穩房價、穩預期
未來，福州市將繼續通過土地市場的調控作用，達到穩地價、穩房價、穩預期 的房地產調控目標。同時，福州市將優先保障基礎設施、教育醫療衛生等民生補短板項目用地，支持新產業、新業態發展用地，著力保障社會經濟發展合理需求，加快促進民生改善、城市承載力提升，維護土地市場平穩有序發展。
土拍競買結果一覽——
神秘買家1.4億摘鼓樓袖珍宅地
宗地2019-08號是鼓樓區白馬路沿線西側柳河路以南舊改地塊出讓地（二），面積10.47畝，用途為住宅、商業、幼兒園用地。其中地塊北側容積率上限1.5，南側上限1.0，商業建築面積不少於500㎡且不超過1300㎡，地塊限高36米。
作為本次出讓唯一非安置型商品房宅地，宗地2019-08號鼓樓白馬路地塊吸引不少人關注。不過該地塊的競拍只進行了15輪，最終被8號個人競買人何文康以1.4億元競得！溢價率42.86%，平均成交樓面價16809元/㎡。
業內分析認為，該地塊較小、且需配建幼兒園，可售面積僅0.41萬方，品牌房企無暇顧及，因而小型民企趁機入手。
該項目位於福州二環內，附近佈局有地鐵2號線西洋站（約800米），周邊生活配套齊全、居住氛圍醇熟，且緊鄰白馬河公園、烏山風景區、三坊七巷等。
目前，周邊新盤烏山九巷住宅產品預售均價約4萬/平，相鄰的融巨盛公館項目樓面價為20647元/㎡。
建發7.55億獲連潘安置型商品房宅地
宗地2019-09號是晉安區連潘棚戶區改造A-13地塊，面積34.88畝，用途為住宅、商務用地，容積率上限2.8，其中商務辦公建築面積不少於2000㎡且不超過3000㎡，地塊限高100米。
該宗地須建設可建住宅建築總面積90%的安置型商品住房，按照17800元/㎡均價銷售；另外有償回購3000㎡商務建築面積。
據悉，報名該地塊競拍的公司最多。地塊起拍價為5.18億元，競拍過程中，出現16號競買人突然加價1億元的情況。最終歷經29輪，68號競買人廈門益悅置業有限公司（建發旗下）以7.75億元競得，溢價49.6%，平均樓面地價11902元/㎡。
業內分析認為，該地塊起拍價低、回購價高、利潤相對可觀。同時目前板塊價格整體趨高，該項目也是片區首幅安置型商品房用地，可售部分價格相對較低，具備差異化競爭，風險低，房企積極看好。
該地塊地處連潘棚戶區改造項目，西鄰晉安區醫院（擴建中），東側連潘路正在建設中，周邊分佈多個高尚住宅，同時規劃有中小學、幼兒園用地，配套設施正逐漸成熟。
連潘片區上一次有宅地出讓還要追溯到2016年11月，當時中海地產以29989元/平的可售樓面價斬獲連潘棚戶區改造A-09地塊，刷新片區地價。目前連潘片在售新盤有世茂璀璨天城、中海金璽公館、首開融僑·首融府，備案價約3.3-3.6萬/平。
世茂、藍光瓜分東二環地鐵口兩幅宅地
宗地2019-10號是晉安區橫嶼組團L02出讓地塊，面積47.49畝，用途為住宅、商業用地，容積率上限2.2，其中商業建築面積不低於13000㎡且不超過14000㎡，地塊限高100米。
宗地2019-11號是晉安區橫嶼組團L06出讓地塊，面積58.35畝，用途為住宅、商業用地，容積率上限3.0，其中商業建築面積不低於23000㎡且不超過24000㎡，並回購3000㎡商業建築面積，地塊限高120米。
兩幅地塊均須建設可建住宅建築總面積90%的安置型商品住房，按照15600元/㎡均價銷售。
宗地2019-10號地塊競拍剛開始，有競買人便直接加價1億元。最終歷經25輪，198號競買人福州富澤企業管理有限公司（世茂旗下）以7.43億元競得，溢價率40.7%，平均樓面價10667元/㎡。
宗地2019-11號地塊歷經71輪競拍，最終由88號競買人
蒼南藍光和駿置業有限公司以12.45億元競得，溢價率51.6%，是本次土拍溢價率最大的地塊，平均樓面地價10666元/平。這也是藍光繼平潭金井灣合作項目（藍光雍錦灣）以及長樂首佔項目（藍光·雍錦園）後，首次進入福州五區市場。
業內分析認為，該地塊所處片區品牌房企積極佈局，居住氛圍初步形成，屬於高價值板塊，地塊樓面價與回購差價約5000元/㎡，具備一定利潤。不過兩幅地塊需建設不少商業（世茂1.3萬方、藍光2.3萬方），這也是開發主要難點。
兩幅地塊均位於東二環橫嶼片區，毗鄰化工路、前橫路、塔頭路等主幹道，同時緊靠地鐵4號線化工路站（在建），交通優勢明顯。 生活上擁有東二環泰禾廣場、鶴林生態公園、晉安湖公園（在建）、橫嶼山公園（規劃）、省兒童醫院（在建）等配套，同時周邊還規劃中小學用地。
目前周邊新盤包括泰禾金府大院、首開中庚·香開連天（帶裝修均價32000元/㎡），待售項目則有保利世茂融信·公園左岸（樓面價22502元/㎡）、榕發觀湖郡（樓面價23004元/㎡）以及市城投鶴林M02安置型商品房項目（樓面價11267元/㎡）。
倉山金浦廠房地塊“四進宮”終出讓
宗地2019-12號是倉山區金浦舊廠房出讓地塊A，面積102.35畝，用途為住宅用地，容積率上限2.0，地塊限高50米。該宗地須建設可建住宅建築總面積80%的安置型商品住房，按照14500元/㎡均價銷售。
最終經過54輪競拍，地塊由198號競買人
福州富澤企業管理有限公司（世茂旗下）以13.22億元競得，溢價率25.1%，平均樓面價9688元/平方米。業內分析認為，該地塊樓面價與回購差價4812元/㎡，具有一定利潤空間，同時20%的可售商品房部分（約2.73萬方）也可為開發商創造較大利潤。
為確保安置戶按時回遷，該地塊曾數次進入土拍市場。最早曾於去年7月出讓，因政策因素調整取消。2個月後再入市，安置房配建比例從80%減少到70%，起拍價從13.83億下調至13.5億，不過仍因規劃調整取消出讓。同年11月，該地塊第三次出讓，起始價再下降至11.53億，安置房配比重歸80%，不過仍無人競買。本次又重新入市可謂
“四進宮”，起拍價再下降為10.57億。該地塊位處鼓山大橋二環連接線西北側，北鄰規劃中的江南CBD板塊，東臨相對成熟的會展片區，西南側為倉山科技園產業區，片區內含有多箇舊改項目，周邊路網尚在建設中，遠期擬規劃地鐵6號線延伸線佈局地塊周圍。
目前周邊在售樓盤有中庚東金、中發印象外灘、濱海橙裡等，產品均價2.6萬-3萬/平，待售產品包括福晟東昇項目、濱海三叉街項目等。
晉安浦下地塊激戰破百輪拍出
宗地2019-13號是晉安區浦下舊屋區改造項目出讓地塊二，出讓面積59.83畝，用途為住宅、商業商務用地，容積率上限3.23，其中商業商務建築面積不低於10000㎡且不超過12000㎡，地塊限高100米。該宗地須建設可建住宅建築總面積90%的安置型商品住房，按照18900元/㎡均價銷售。
該地塊是本次出讓的首幅地塊，吸引眾多開發商激烈競拍。最終，歷時145輪競價，37號競買人中建寶來武漢房地產開發有限公司以17.81億元競得該地塊，溢價率39.6%，平均樓面價14388元/平。該樓面價也刷新福州目前所拍出安置型商品房用地樓面價紀錄。
業內分析認為，該地塊與鼓樓核心接壤，可售2.19萬方，其中1萬方為商業商務，住宅銷售難度低，同時樓面價與回購差價僅4512元/㎡，仍具有一定利潤空間。
該地塊曾於去年11月出讓，不過無人競買，本次為該地塊第二次入市，起始價由14.07億下調至13.27億。
該地塊緊鄰東街口、東二環及王莊等多個商圈，周邊佈局地鐵4號線（在建）、濱海快線（擬建）換乘站點塔頭站及嶽峰鎮北站，遠景規劃3號線穿過，休閒配套則有金雞山公園、晉安河公園等。根據規劃二類居住用地、商住綜合用地，一所鍋爐廠小學（暫名）、一所浦下中學（暫名）、一所18班幼兒園、公園綠地及規劃道路等。
周邊新盤有建發央璽（樓面價35121元/㎡），待售項目有中海繁華里、興銀輝項目、鳳巒郡等安置型商品房項目（樓面價約1-1.28萬/平）。
新店福飛北路拍出一幅商務用地
宗地2019-14號是晉安區福飛路東側、省紀律老幹中心南側地塊，面積5397㎡（合8.1畝），用途為商務用地，容積率上限2.6，地塊限高60米。宗地競得後須100%自持，不得分割轉讓、出售。
該地塊由9號競買人福建悅鼎建設有限公司以1.22億元競得，平均樓面地價8694元/平方米。
地塊緊鄰福飛北路和坂中路（在建）等主幹道，可通過古城互通快速連接繞城高速，西側為新店古城公園舊改項目，東側將規劃大量住宅用地。
鼓樓朱紫坊拍出一幅商業用地
宗地2019-15號是鼓樓區朱紫坊南入口（花園弄南、法海路口）出讓地塊，面積3.56畝，用途為商業用地，容積率上限1.36，建築高度需符合《朱紫坊歷史文化街區保護規劃》要求。
該地塊由17號競買人卓耀華（個人）以1.18億元競得，平均樓面地價36594元/平方米。
該地塊位於朱紫坊歷史文化街區範圍，周邊有三坊七巷、東街口南街商業中心、于山風景區、地鐵1/2號線南門兜站，以及眾多優質教育、醫療配套，屬於福州市核心地段。不過地塊建設需符合相關文物保護及規劃要求，建設開發難度不小。未來朱紫坊還有多幅商業地塊將出讓。
2018年9月，永輝曾以招標方式競得三坊七巷歷史文化街區一幅酒店用地，樓面價42204元/㎡。今年1月，上下杭歷史文化街區拍出三幅宅地，成交樓面價約2.5-3.5萬/平。
軟件園晉安分園出讓一幅倉儲用地
宗地2019-16號是晉安區福興經濟開發區B2-2-A出讓地塊，面積14.67畝，用途為工礦倉儲（創新型產業M1-信息技術-大數據）用地，用地年限為30年，容積率上限3.0，限高80米。
該宗地競得後不得分割轉讓，其中前6年為建設、達產驗收期，該期限內土地使用權可辦理登記，但不得轉讓、出租。該地塊由58號競買人福州好鮮投資有限公司以1億元競得，平均樓面地價3409元/平方米。
該地塊位於規劃建設中的福州軟件園晉安分園。2018年11月，福州軟件園晉安分園掛牌成立，其中福興經濟開發區614地塊及湖塘村舊屋區改造地塊等納入園區建設範圍。
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