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疯了！楼面价破一万三、亩单价超2500万元的消息顷刻间刷了屏，感叹高地价的同时，小伙伴们热切地在群里讨论着究竟是什么推高了地价、预估着未来的房价是2万还是2.5还是3万？说好的稳地价、稳预期呢？

早在年初，三年城中村清零+配建15%的公租房+全装修交付以及主城区多个地王的诞生，已经潜移默化地拉高了购房者的预期。2月因春节土拍和商品房市场都比较冷清，但一到3月土地市场又重磅频频。

壹丨楼面价破1.3万/㎡，软件新城疯了！

高能预警！先来看看今天下午的重头戏！西安历史上从未有过的高价地王今日空降高新软件新城，该板块两宗147亩优质住宅用地高调亮相，吸引了26家TOP级房企前来竞标，最终本土房企高新地产，以“总地价19.74亿+相关配套建设费用11.2亿”一举拿下两宗地开发权。

△高新地产新地块位置

地块一，地籍编号GX3-35-7，净用地面积51.073亩，容积率2.3-2.8，起拍价格39905万元，达到最高限价后转而竞标公办学校的建设资金。这块地最先推出，刚一开局，各家房企便红了眼，不到7分钟，土地价格已达上限68600万元，随即开始转竞公办学校建设资金，最终经过一个半小时、近330轮的“持久战”，本土房企高新地产以总价68600万元，溢价72%，另加38000万元公办学校建设资金，同时还需按15%的比例配建公租房约13633平米，建设费用约2050万元。

高新地产实际摘得这宗用地的成本高达10.865亿元，亩单价逼近2500万元，楼面价13300元/㎡左右！！！

地块二，地籍编号GX3-35-8，净用地面积95.868亩，容积率2.3-2.8，起拍价格76228万元，达到最高限价后仍转而竞标公办学校的建设资金。该宗地块竞拍现场同样劲爆，不到20轮，即达到最高限价128800万元，最终经过一个小时、近160轮的“混战”，高新地产再次以总价128800万元、溢价69%，另加67000万元的公办学校建设资金，同时按15%的比例配建公租房24974平米（约3750万元）及配建4710平米的幼儿园（约1650万元）。

高新地产实际摘地成本20.12亿元，亩单价2500万元左右，楼面价13500元/㎡左右！！！

从容积率来看，2.3-2.8预计后期打造高+低配产品，这两块地所处的软件新城板块，目前南飞鸿十年城（毛坯）、绿地新里城三期（带装修）在售，高层备案价均在12000元/㎡左右，而高新地产此番摘得的开发用地，仅楼面价便已突破区域在售新房价格，根据土拍中的约定，这两块地皆需以全装修成品交付。

147亩的项目并不算大，如果进度够快，该项目有望在今年四季度入市，其售价自然是市场关注的焦点，而参照周边定价的规则显然不适用于这个新项目，但我们不妨关注下去年前年一些高地价项目今年会以什么样的价格入市，也就知道面粉和面包在限价行情下的关系。

贰丨底价成交频现

△底价成交的居住、商服用地汇总

除了软件新城的高溢价地块，3月秦汉新城与空港新城也有两宗溢价40%的地块近期成交。而其余截止3月21日成交的8个地块都是零溢价。

△中梁集团新地块位置

中梁首探秦汉，该宗地具体位于秦汉新城李广街以南、萧何路以北、汉书一路以东、汉高大道以西，宗地编号为XXQH-YB05-02-05，面积为153.4946亩，土地用途为住宅用地，容积率大于等于1.2小于等于1.7，建筑密度小于等于28%，绿地率大于等于35%。

多轮竞拍后，中梁在万科、金科、禹州、中天等9家房企中脱颖而出，最终以6.1亿元摘得该宗居住用地，亩单价397万，楼面价3507元/㎡，溢价率达42%。

由于西咸新区商品住宅项目配建租赁型保障住房采用集中代建的方式进行，按照建筑面积上限的5%进行配置，集中建设费用为7200元/平方米，中梁还需向代建部门缴纳6240万左右的代建款项。

此外，本次土拍还约定，中梁在签订土地成交确认书后，三个月之内开工建设，一年内完成总投资额的30%以上，两年内建成并且达到西咸新区建筑品质A级。

△《西咸新区住宅建筑品质标准(试行)》

从卫星地图来看，区域内可开发用地较多，尚属拓荒期，但本次与该宗用地同期出让的还有商业、交通服务、医疗卫生、教育、供水、工业等多种性质的地块，随着这些地块的开工建设，区域内的各项配套也将得到逐一完善。

绿地格林公馆在其东北侧，但从中梁摘地的容积率（1.2-1.7）和建筑密度来看，预计后期将打造洋房、别墅类产品，这种产品也就可以保证2年内完工。按建筑品质A级建设的话它后期的溢价也就会更高，目前秦汉同质产品售价在15000-25000元/平米之间。

叁丨高新三期流拍再成交

△高新国际社区近期土拍位置

2019年3月15日，西安市公开拍卖高新区国际社区（高新三期）三宗居住用地，是西安首次推出按住宅总建筑面积的15%实物配建公租房的地块，但拍卖当天，因有关单位对宗地权益提出异议，拍卖中止，高新三期这三宗用地遭遇流拍。

3月19日，高新三期新推两宗居住用地，与之前的约束条件一样，同样需要配建15%的公租房，但这次却被本土房企天地源以底价揽入囊中。

这两宗居住用地合计80亩，紧邻2018年11月21日紫薇在高新三期拿的地，综合土地价格、学校建设费用、保障房建设费用，天地源以近6.5亿的价格摘得这两宗居住用地，亩单价940万元/亩，楼面价7000元/㎡，从1.5-2.0的容积率来看，后期入市的产品与紫薇高新三期新项目一样，同为改善型产品。

前有紫薇，后有天地源，作为高新三期的拓荒者，国企先行，从高新一期、二期的建设进度来看，同样如此，开发结果也并未让人失望，随着天地源的“加盟”，西安国际社区建设的队伍进一步扩充

回顾三月的土拍市场，配建15%的公租房及全装修交付的规定已经正式写入土拍约定条件，两项附加条件会拉高开发成本这点不假，但无法作为高地价诞生的充分必要条件，从这几宗成交的典型地块来看，区域因素仍是影响土地溢价的绝对因素，房企拿地就如同购房者选房一样，谁都希望靠近配套成熟的区域，软件新城毫无疑问要比高新国际社区更讨房企的芳心。

此番高新地产高价拿地以及之前紫薇、天地源底价“入股”高新三期，到底是国企托市炒作还是品牌房企的相爱相杀呢？今天S姐看见同行群里说“这么高的地价不如缓两年”，看来真的只有时间能够去证明。

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