一、案情簡介
被告王某某、張某某系山水之家小區502室房屋的業主，502室為多層房屋，其建築面積為120平方米。2008年2月16日，被告王某某、張某某與XX房地產開發有限公司簽訂了502室房屋買賣合同，在該合同附件四：合同補充協議（二）中約定了前期物業服務的相關條款，約定物業出賣人委託A物業有限公司實施前期物業管理服務。多層住宅物業服務費用標準為0.6元/月，物業公共設施運行費及公共照明等按其實際發生的運行成本由業主向物管公司均攤繳納。被告王某某、張某某在該附件下方簽字確認。
2013年2月，A物業有限公司退出小區的物業服務，退管時將債權債務同時移交給原告B物業公司。原告B物業公司與XX房地產開發有限公司簽訂了《前期物業服務合同》，約定由原告B物業公司為山水之家小區A區提供物業服務，服務期限自2013年4月1日至2018年3月31日，但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。物業服務費的收取標準為0.6元/月·平方米（多層），公共照明電費年末結算時按戶分攤。合同簽訂後，原告B物業公司進場為山水之家小區提供保安、保潔、綠化、公共部位維修等物業服務至今。
原告B物業公司稱其公司與小區建設單位簽訂前期物業服務合同，後對小區提供前期物業管理服務，被告王某某、張某某系山水之家小區502室房屋的業主，未支付2015年1月1日至2017年12月31日期間的物業服務費，因多次催交未果，遂訴至法院，請求法院依法判決被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期間的物業服務費2980.9元、滯納金1069.52元，合計4050.42元。
物業服務
二、法院裁判觀點
法院經審理認為，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。
本案中，山水之家小區尚未經業主大會或者業主委員會選聘物業服務企業，建設單位選聘B物業公司並與其簽訂前期物業服務合同不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同，合同雙方均應按照合同約定履行權利和義務。原告B物業公司為被告王某某、張某某所在的山水之家小區提供了保安、保潔、綠化、公共部位維修等物業服務，被告王某某、張某某就依法負有向原告B物業公司支付物業服務費用的義務。經計算，2015年1月1日至2017年12月31日期間的物業服務費應為2592元（120平方米×36個月×0.6元/月·平方米）。關於原告B物業公司主張每年50元公共照明費，按照合同約定，公共照明費應當按照實際成本均攤，但原告B物業並未舉證證明其實際成本，故本院對其該主張不予支持。
被告王某某、張某某庭審中辯稱，小區物業公司並非業主直接選聘，也未與B公司簽訂物業服務合同，且B物業公司服務不到位，才拒絕繳納物業費。另外，其家樓上住戶長期空置，水管凍裂漏水至被告家房頂，原告B物業公司也不作為，其家樓下門面房被用來開飯店，很多業主聯名反對，也向物業、城管、街道辦等部門反應，但原告B物業公司不作為。鑑於原告B物業公司提供的物業服務尚存在不足之處，法院對其要求被告王某某、張某某支付滯納金的主張不予支持。
最終判決：被告被告王某某、張某某於本判決發生法律效力之日起十日內一次性支付原告B物業公司2015年1月1日至2017年12月31日期間的物業服務費2592元。
公平正義
三、律師觀點
江蘇寧聯律師事務所南京鼎力邦律師團隊張成亮律師認為，依據《物業管理條例》第二十一條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”第三十五條第一款規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”第四十一條：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”本案中，山水之家物業公司並未成立業主委員會，B物業公司系該小區的開發商即XX房地產公司選聘為小區提供物業服務，業主應當依法繳納物業服務費。
另，依據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”本案中，被告王某某、張某某抗辯B物業公司並未其直接選聘，且未與該物業公司簽訂物業服務合同，因此拒絕向B物業公司繳納物業費的主張不符合法律規定。
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