坐落在中國經濟地理分野線——“胡煥庸線”最南端的騰衝，也是中國民宿行業發展的一扇窗戶。
圖：該線從黑龍江黑河到雲南騰衝，將中國分割成兩部分
圖：夜幕中的胡煥庸線
古時這裡叫做陽溫暾，曾經是馬幫重鎮、古“西南絲綢之路”的必經之地，各種外來文化在此交融。這裡也是著名的僑民之鄉。全鎮的人口有6000多，而僑居海外的和順人則達12000多人。
後改名“和順”，是因為有一條小河繞村而過，有“河順”的諧音，取“士和民順”之意，就是現在的和順古鎮，聽起來就讓人順心。
圖：和順
2014年底，原本在北京工作的何半墅（化名）跟愛人來到了雲南省騰衝市，感受到當地淳樸的民風和深厚的人文氣息，讓兩人產生了一種要改變以前快節奏生活方式的衝動，於是就盤算著租下老鄉的一間民居，重新裝修後做起了民宿。
選擇換一種生活方式的何半墅，將做民宿稱為一件“有趣的事情”。她說，一路忙過來，也不想閒著。看到和順古鎮這邊環境不錯，也有一定的客流量，只是大概估算了一下“不會虧錢，能夠保證基本生活質量”，就果斷做了投資民宿的決定。
她說，由於跟愛人都是獨生子女，又決定“丁克”，所以拿出一筆錢去做投資，改變生活方式，也沒有太多的負擔。
當時，她看中的和順古鎮已經有300多家民宿。
圖：騰衝高黎貢
從2015年過完春節之後，設計好的民宿開始動工，到後來正式投入運營，至今也有三年多的時間。她告訴記者，這邊的民風還挺淳樸的，老鄉們都很有契約精神，租期一般都是跟房東商量，最長的簽約租期可達20年。這一點很關鍵——當民宿發展遇到產權界限，對投資者而言是不可抗拒的風險和難題。
和順古鎮，位於騰衝市，坐中國十大魅力名鎮的頭把交椅。由於鄉村旅遊業的勃興，形成了一個巨大的消費市場，嗅覺靈敏的城市資本及時捕捉到這一信號，紛紛下鄉投資民宿，這是投資者情懷背後的另一面。
鄉村振興的時代背景下，面對民宿這種鄉村旅遊新業態的湧現，一方面中央積極推動實施宅基地“三權分置”的制度設計，保障民宿投資者的合法權益，另一方面為滿足農村經濟新業態對建設用地的需求，解決產權這個制約民宿發展的最大痛點，地方政府決定採用點狀供地的土地出讓政策，探索出定制式產權民宿的道路。
民宿原生態勃興
在何半墅選擇來和順定居之前，2013年11月，鄭樂樂已經租下了一處農家院子做民宿。
原本在鄭州做房地產生意的他自述，“比較喜歡到處去玩”，後來受一部影視作品的吸引，到騰衝遊玩之後，一下子愛上了這裡。在和順古鎮開設了第一家客棧之後，2015年8月，他決定舉家搬遷到騰衝定居。他說，“在和順，除了民宿生意以外，最重要的是，這裡有過日子的感覺。不僅僅是一年四季舒適的氣候，還有淳樸的民風，這是最能打動我的地方。”
再往前，2011年，楊清跟朋友一道前往騰衝旅遊。早先在北京當專業演員的她，除了照顧演藝事業之外，還經營著一家電子商務公司。在前一天夜裡的11點，她猶豫著訂了去騰衝的機票，而這一舉動，基本上也改變了她的人生。
楊清自述，在和順古鎮邂逅了一位願意以7萬元一年出租自家農家院子的老鄉之後，第三天就做了租下來的決定，成為外地人到當地做民宿的第一批投資者。
三位民宿投資者的歷程，見證了民宿業的飛速發展。據不完全統計，2012年全國的民宿從業者尚不足10萬，而2016年從業者已增至近90萬人，民宿的發展已經進入了高速路。
圖：騰衝銀杏村 民宿
具體到騰衝，基礎設施的改善是民宿旅遊業突飛猛進非常關鍵的因素。定位為支線旅遊機場的騰衝（駝峰）機場，2009年初正式通航，這改變了過去“山間鈴響馬幫來”的單一陸路交通狀況。在此之後，機場通航僅兩年，旅客吞吐量就突破了50萬人次，2017年達到99.73萬人次，2018年11月突破100萬人次，成為雲南首家躋身民航百萬級機場行列的縣級機場。
此外，儘管有著民宿、商業開發，但有600多年曆史的和順古鎮，仍然保持著原貌，有大量的原住民居住於此。這有賴於政府的作為。
2011年7月，和順古鎮保護管理局成立，對古鎮內一切未經審批擅自新、改、擴建的房屋一律視為違法建築，要求房屋建築及安裝設施，必須與古鎮風貌相協調。2018年3月，騰衝市通過《和順古鎮民宿管理辦法（試行）》，要求民宿發展要堅持統一規劃、科學有序，注重品質、體現特色，保護環境、持續利用等原則，實現經濟效益、社會效益和生態效益的統一。
根據官方統計，截至2018年12月，和順古鎮正式投入運營的客棧有378家，正在建設的有46家。
圖：和順民宿
發展後的業態分化
作為第一批到和順古鎮的民宿投資者，楊清見證了和順古鎮的勃興。她表示，跟標準化的星級酒店相比，民宿在硬件上是不足的，但可以讓每一個遊客都覺得很溫暖。“這需要店家用心去做，而不僅僅是當成投資。”
回憶起最初做的鄧麗君懷舊音樂主題客棧，楊清說，當時古鎮的民宿市場價格很低，高端市場存在空白。再加上又沒有學過酒店管理，考慮到要是遊客太多了，也管理不過來，於是，乾脆下功夫把硬件搞起來，就定位高端路線。
她說，“結果沒想到，市場反響格外好，經由遊客的口耳相傳，到2013年的時候，如果不提前一個月，都無法訂到房間。”
2015年，她和其他一些客棧經營者自發成立了和順古鎮客棧行業協會，由她擔任秘書長。
後來，出於對和順古建築的熱愛，楊清花了2年時間，按照“修舊如舊”的理念修復了一座始建於民國的老宅，這成為她創辦的“坐花醉月”品牌旗下的第三個民宿。這座古宅有1480平方米，為三進院落，七間客房都以鄧麗君的兩字歌名來命名，充滿詩情畫意。
最初到和順考察市場的鄭樂樂，曾經帶著設計師到高品質民宿去體驗。面對“一房難求”的火爆局面，他說，當時的高端民宿少，所以生意特別好做。2014年，正是當地民宿數量快速擴展的階段，每年以70~80家的數量增加。到目前，高端民宿的市場開始趨於飽和，競爭也開始變得激烈起來。
圖：騰衝 高端民宿
鄭樂樂稱，來騰衝做生意的人，其實大多數的人初衷都是一樣的，是出於喜歡這裡的環境，想留在這裡，生意倒是排在第二位的。所以不存在惡性競爭的行為，有些人家的生意平淡一些，甚至一週都沒什麼客人，也不著急。但接下來，整個市場會出現一種分化，可能造成一種結果，很多以前住宿標準比較低的民居，未來基本上要退出舞臺，變成可供租賃的物業。另一方面，隨著騰衝旅遊業得到外界認知，以及整個城市“康體養生休閒度假目的地”的明確定位，民宿經營者的思路也會根據自身物業條件，比如硬件標準、配套服務，進一步做好市場細分，或主打親子旅遊，或定位承接公司會務，或定位戶外運動等。
多年的生活經歷，也讓鄭樂樂切身感受到民宿業主的特徵變化。他說，“從地域上來講，起初來自四川、北京的人最多。現在有了新變化，來自河南、陝西、山西的人增長很明顯。而且，從事民宿生意的這一群體，年齡整體偏大，一般都在40歲以上。因為從做生意的角度來講，如果是同等投入，民宿並不是回報最快的那個，所以不太適合想要掙快錢的年輕人。另外，出於對北方空氣質量的擔憂，尤其是冬季，他們來到這邊是想兼顧生意和生活。”
產權成制約民宿發展的痛點
隨著農村經濟新業態的湧現，如何盤活和利用長期閒置的宅基地資源，就成為集體土地制度改革的重點。2018年，國家開始探索宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。
業內稱，這有利於穩定民宿投資者的預期，也有利於銀行等金融部門向民宿業主提供貸款支持。
鄭樂樂就提到，“我們在和順的投資有兩三千萬元，但這些投資就是純粹的固定資產，無法拿去銀行抵押貸款。”他認為，當前制約民宿發展的最大痛點是，缺乏合適的金融產品來對接。因為在傳統金融機構看來，民宿是一種建立在租賃基礎上的物業形態，沒有產權，是不會為其發放貸款的。但是在和順古鎮的民宿數量本身是有限的，每年在升值的同時，還能貢獻穩定的現金流收益，是非常優質的資產。
圖：和順總理大院
在楊清看來，要想滿足遊客的消費升級，一間民宿的投資動輒就是400萬~500萬元，甚至會達到七八百萬元。但這畢竟是在集體土地上、租賃村民的房子所進行的投資建設，本身就是重資產，還沒有產權，不能到銀行抵押貸款，這不利於民宿業持續發展。
民宿與社區營造資深研究者許路也提到，不少景區、古鎮周邊的民宿為租約式民宿，面臨著租金成本高、轉讓費高等問題。除此之外，民宿老闆常會面臨房主漲價或者收回的風險，造成經營困難，民宿老闆不敢大力度投資。
2017年3月，騰衝市政府召開民宿大會，與企業聯合推出民宿產權定製化產品——界頭鎮“雲水兮”高黎貢民宿小鎮項目，該項目是國內第一個以民宿立項的旅遊開發項目。
圖：高黎貢民宿小鎮
界頭鎮地處騰衝北部，素有“花原盆地”之稱，每年油菜的盛花期，可以觀賞到“十萬畝花海”。
據瞭解，此次騰衝民宿大會推出的界頭鎮近300畝40年產權建設用地+不改變土地性質的配套用地招商，是借鑑了浙江德清等地的點狀供地土地出讓政策，是一種比較新型的產權定製化模式。
定製式產權民宿解決了租約風險和經營證照之憂，讓業者可以專心做生意。其代價則是對民宿所持有物業的重資產投入，以及存在著後續的公共設施服務及收費，與周邊鄉村和社區發展關係的問題。
一個旅遊目的地及民宿群落的形成，往往是自然而緩慢的積累，逐漸聚合了好玩的元素，才慢慢生成名氣，這樣的模式恰恰與資本背道而馳。而採用集約式大會戰建設的民宿“小區”招商項目，落成後如何吸引旅行者而非觀光客，是擺在這種新型業態投資者和經營者面前的一門功課。
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