中國960萬平方公里大地上，中國城鎮化進程已經持續了50年，且還將繼續。
在這場如火如荼的中國大發展的“時代車道”上，每個城市都想快速超車，鄭州更不例外。
但除了國家交通位置好之外，比起很多一線城市，鄭州底子並不算很好。
如果一個年輕人的家底不好，那麼就只有靠自己後天努力，鄭州就是這樣的“年輕人”。
所以，作為家裡的老大，鄭州這些年一直埋頭建設，極力拉伸自己城市框架，填補自己的城市內核、新區一個跟著一個，各種炸天規劃頻出不窮。
終於功夫不負有心人，到今天鄭州總算走出自己的一條發展路徑，進軍準一線，入選國家中心城市……有了超車的資本。
01
鄭州建設之路：“XXD”與真“CBD”
2001年建設的鄭東CBD給鄭州人打開了一個新世界：原來城市還可以這樣規劃!
2009年開發的高鐵站西廣場CBD，也引領鄭州城市的更新運動，成為鄭州最有活力的商務區。
成功範本之下，鄭州這幾年一直在建各種各樣的“XXD”。
鄭西CCD、鄭南CLD、白沙六合CBD、空港HBD……筆者粗略搜索了一下，鄭州的各種“D”加在一起不下10個，讓人眼花繚亂、心醉神迷。
這麼多的各種“D”裡，有的含金量十足，有的藍圖一張，遙遙無期。
其中最受關注的，也是對鄭州未來影響最大的當屬北龍湖金融島區域以及高鐵東廣場。
這兩者分別是他們“成功前任”——鄭東CBD和高鐵西廣場CBD的加強升級版，且都在鄭州最黃金土地上，最重要的，他們升級迭代的背後，是城市發展的必要需求!
為什麼這樣說?
02
國際鄭的眼光：動力不足的老CBD
老CBD們已經無法滿足國家中心城市鄭州的發展需求，看一組數據：
2018年鄭東新區生產總值528億，其中40棟樓宇稅收超億(2017年35棟)。這是一份值得肯定的成績，但放在全國CBD經濟區來看，差距依然很大!
上圖是2015年中國CBD經濟發展排名，就拿鄭州的“老對頭”武漢而言——2015年武漢CBD生產總值便已達到925億元。就算拿今天的鄭東新區CBD成績單PK數年前的他們，不過中流水平。
2017年鄭州提出2035規劃，提出GDP突破3萬億的目標，(2018年上海GDP總值3.26萬億、北京GDP3.02萬億)，要成為比肩今天上海的大都會。
總而言之：鄭東新區與一線城市CBD相比仍有很大差距。
但鄭州發展潛力與需求需要更好的CBD來拉動。
目前鄭東CBD與高鐵西廣場依然是兩大拉車馬，但遺憾的是，他們都已後勁不足，原因有三：
1、前期商務規劃過於保守，高端住宅兌現>高端商務兌現。
2、寫字樓產品落後時代，高端商務需求缺位。
3、未來基本無可用商業土地供應。
鄭東CBD和西廣場，其實都有個很悖論的印象：高端住宅遍地，張口即來，真正拿得出手的高端的寫字樓卻並沒有幾個，鄭東CBD寫字樓大多數是十幾年前的產品規劃，早已落後時代，最為知名的大玉米，地標意義也早大於商務需求;高鐵西廣場雖然有大量寫字樓，但除了綠地雙子塔之外，最能叫上名的是傳言開發商已經撤走鄭州的“升龍廣場”。
且受制於當時市場去化壓力，不少的寫字樓面積分割較小，以投資為主，品質自然與高端無緣。
最重要的一點，這兩個區域商業土地可供應量已經幾乎為零。
03
無處安放的總部巨頭們，需要真正的CBD
CBD除了城市門面，最重要價值功能是引入並滿足高端企業辦公。
一個更好的鄭州，除了需要CBD之外，也需要真正的經濟支柱企業。所以除了建設更好CBD之外，鄭州也一直在努力引進總部級別的企業。
據河南自貿區官網2019年2月公佈數據，目前鄭東有120餘家世界500強企業，73家國內500強企業，這些企業包含跨國巨企，金融巨頭，科技巨頭，世界服務業巨頭……
最近一家入駐鄭東新區重量級企業是全球互聯網巨頭APUS(海外移動互聯市場巨頭、獨角獸企業)。
該家公司2015年曾作為《華爾街日報》亞洲獨角獸代表入選創業公司10億美金俱樂部，可以說是近年發展最快的互聯網企業公司。
APUS選擇在鄭東設立全球第二總部， 也從側面說明鄭州城市對高端企業的吸引力越來越強，總部級企業會越來越多!
但是，越優秀的企業也就越挑剔，最基本的就是辦公環境要求，鄭州哪裡能安放這些總部巨頭們?
目前來看，鄭州能夠滿足符合這些高端企業的需求的只有北龍湖金融島片區與未來高鐵東廣場片區。
但在政府的規劃中，金融島的定位十分明確——打造頂級的金融中心“金融示範區，因此准入條件可以說是十分苛刻，明確提出非頂級金融企業不允入駐。
*龍湖金融島准入條件
*龍湖金融島目前入駐企業
坊間流傳的兩個事情，足以說明金融島准入條件的苛刻：
第一件事情：鄭州本土某知名地產曾想買下金融島一棟樓作為其總部，但最終因為非金融類企業被拒。
第二個事情，是據說金融島有銷售曾言：談過多個大客戶，均有強烈整棟意向，但最後到領導層面，都被駁回。
鄭州要發展總部經濟，不可能只靠金融企業。
未來大量的非金融類冠軍企業也需要高端的商務區，這個使命自然而然，也就非高鐵東廣場莫屬了。
04
不惜全省之力兌現的高鐵東廣場
如果說，西廣場是高鐵東站牽引下，開發商敏銳眼光下的窪地造城運動，那麼東廣場從規劃開始，就承載著不一樣的城市使命，佔據天時地利人和。
天時——2035戰略留白地
國家中心城市、河南省自貿區、國家航空港……政策層面，幾乎能給國家級利好都已給到鄭州。
正是有了這些國家紅利，鄭州才有底氣喊出2035年3萬億的GDP目標，未來10—15年，鄭州的發展核心就是全力兌現這波城市紅利。
而高鐵東廣場作為政府看重的核心承載地，是作為2035發展需求的留白地規劃的，崛起順應天時。
地利——城市向東
高鐵東廣場處於鄭東發展軸心，向西順勢CBD、金水路省府大道，往東輻射綠博白沙甚至鄭汴新區，向北串聯龍子湖、北龍湖片區，再加上亞洲最大高鐵站之一的東站加持，區位優勢明顯，可以說是鄭東最後一塊黃金土地。
在東廣場啟動之後，業界便流傳一個觀點:“高鐵東廣場是鄭州再造城市天際線的最後機會 !”也說明了鄭州人民對高鐵東廣場的期待。
人和——政府高標準推進
因為是“最後”的機會，所以政府格外慎重,我們從幾點上可以看出高鐵東廣場的高規格：
1、土地面積規劃是西廣場的4倍。
2、招商落地18個重點項目，總投資超過2400億。
3、提前3年，斥資48億元打造地下交通綜合管廊與停車系統。
4、政府主導，統一規劃、統一建設、統一開發、統一招商、統一管理，要求開發商自持比例不低於50%。
5、明確提出了傾斜一切可用資源，保障重點項目建設落地的要求。
05
備受關注的東廣場三傑
匯聚了天時地利人和的高鐵站東廣場，舞臺已經搭好，舞者也開始入場。
目前東廣場匯聚了寶能、華潤、楷林、正商、國控、碧桂園等一線開發商，其中最值得關注的是寶能、楷林、華潤三家項目，原因有三：
1、均為東廣場核心首排位，均是百萬方以上商業大盤。
2、累計商務體量近100萬方，商業體量超60萬方，基本奠定了區域內未來格局。
3、品牌實力都很強，且各有所長。
先說寶能——天際線擔當
綜合開發能力強，項目規劃亮眼，承諾為中原造地標
寶能·鄭州中心這個名字很容易讓人聯想到上海陸家嘴“上海中心”，也可見這個項目的野心了。
作為寶能落地鄭州的第一個項目，規劃極其亮眼，180萬方的巨無霸是東廣場最大建築群，306M的地標寫字樓也將再次刷新鄭州高度。
寶能的項目建成之後，應該是高鐵東廣場最有形象展示力的建築群了，也會是鄭州最上鏡的建築地標之一。
3月29日，寶能鄭州中心306米地標三塔正式開建，讓我們一同拭目以待。
再說華潤——商業擔當
超級央企，綜合實力強，商業經驗豐富
作為中國最成熟的商業綜合體開發商，125萬方的體量也是華潤進軍鄭州以來的最大手筆。
新項目名為新時代廣場，是華潤最高等級的綜合體產品線，全國只有兩座，上一座在上海陸家嘴。
除了寫字樓和公寓產品外，該項目核心優勢在於商業，20萬的萬象系商業，將極大提升大東區的商業水平。
再說楷林——高端商務擔當
唯一本土開發商，中國寫字樓領軍品牌，業內認可度極高。
據傳楷林地塊最初競標開發商有綠地、金茂、建業、海馬…但最終鄭東建投還是選擇楷林來合作。
楷林，作為三家開發商裡唯一一家本土企業，進駐高鐵東廣場可以說是意料之外也是情理之中。
作為一家專注寫字樓的開發商，楷林在中原地產圈裡素有“寫字樓永威”之稱。迄今為止，位於金水路上的楷林國際、楷林IFC、楷林中心三座寫字樓代表了中原商務最高水平，我們上文提到的獨角獸企業APUS，最終選擇的便是位於省府前的楷林項目。
畢竟高鐵東廣場主要功能是滿足總部企業辦公，從商務角度而言，應該沒有比楷林更有資格操盤的開發商了。
楷林項目體量120萬，以高端寫字樓為主，開發體量基本等同於楷林過去開發體量總和，目前還未正式亮相。
這三個項目未來將在高鐵東廣場形成三足鼎立的態勢，未來高鐵東廣場究竟能有多大的含金量，基本就看這三家開發商的兌現程度了。
總結
1、鄭州未來大都會天際線定妝照就是東廣場了!
2、鄭州發展潛力巨大，東廣場是重要承載版圖，未來幾年也會是房地產最熱板塊之一。
3、交通優勢明顯，資源給力，政府看重，規劃規格高，東廣場將會成為總部企業辦公集群地。
4、華潤、寶能、楷林，東廣場三傑將決定未來高鐵東廣場的兌現度。
5、目前華潤、寶能公寓均已開盤，價格在13000-15000元之前，屬於首波紅利開售，值得考慮投資入手！！！
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