30年，对于一家中国房企来说意味着什么?它势必是见证了房地产早期的艰难探索，享受了高速发展带来的喜悦，如今也正在经历行业分化的阵痛。2017-2018年，对地产行业来说是极为关键的一年。过去的“蒙眼狂奔”已不适应市场和时代的步调，转换思路，调整发展已经成为不可回避的问题。
4月22日晚间，上市公司中南建设（000961）发布了成立第30年的业绩报告，这也是其上市的第10份年报。报告显示，中南建设在2018年全年实现营业收入401.1亿元，比上年同期增长31.3%，归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%。
从财报看，中南建设很好地梳理了思路，既保证了量，又兼顾了质。利润高速增长的同时，风险控制得当，储备积累良好，中南建设正在为下一个十年蓄势。
量：核心业绩均上涨净利翻两番
行业马太效应下，巨头的中南建设的确受惠于市场带来的福利。各项核心数据均保持了较为快速的增长势头。
首先，在合同销售面积和销售金额上，中南建设实现了“双增长”。财报显示，中南建设2018年实现合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比分别上升32%和52%。这项数据透露了两个信息，一方面，中南建设稳步迈入千亿集团，这是房企的一个重要门槛，这意味着，在规模上，中南建设迈入了全新的阶段。另一方面，金额的增速快于合约面积的增速，这样的“双增长”意义显著，意味着中南建设并非牺牲价格换取销量，而是产品获得了较高的肯定，在市场上获得了较高的溢价空间。
其次，中南建设双轮驱动的效果明显。除了房地产业务实现双增长，其建筑业务也在稳步增长。财报显示，中南建设2018年新承接(中标)项目预计合同总金额366.5亿元，比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个，在新增合同额中占比58%。建筑业务，特别是3亿元以上的项目实现稳步增长，意味着中南建设的市场认可度是在稳步提高的。房产与建筑业务双轮驱动让中南建设的业绩以更稳健的态势增长，这是个好的势头。
最为亮眼的当属利润水平。财报显示，2018年，中南建设的归母净利润21.9亿元，同比增长219%，扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，归属于上市公司股东的净利润为20.9亿元，同比增长246%。在如此大的基数下，中南建设还能实现利润的翻番式增长，这是个非常关键的信息。利润是经营效果的综合反映，特别对于稳健的房企来说，能实现利润的高速增长，说明中南建设在经营上取得了长足的进步。
纵观财报，中南几乎在各项数据上都实现了增长，这背后既是经营实力的体现，更是质的提升。
质：现金流稳健偿债能力提升
在发展质量上，中南集中体现了控风险、提流动、增效率三个方面。
在风险控制上，中南建设的有息负债为579.4亿元，相对2017年末的529.8亿元仅增加49.6亿元。这个有息负债规模在同样级别销售金额的房地产企业中处于最低的行列。在负债率上，剔除主要来自购房客户的现金、没有经营风险的预收账款计算负债率，中南在2018年末剔除预收账款后的资产负债率为44.97%，相对2017年末的51.13%下降6.16个百分点。负债率的下降是中南释放的第一个安全信号。
另一个安全的信号是短期负债的可控性。财报显示，中南建设的中短期借款和一年内到期的非流动负债为180.1亿元，在全部有息负债中仅占比31.09%。这个数字也许并不能直观反映中南的风险情况，关键要看中南建设能否覆盖这部分负债。财报显示，截止2018年底，中南持有的货币资金为204.2亿元，相对2017年末增加43%。现金能够覆盖短期负债，并且有几十亿的结余，这说明中南很好地控制了风险。
在流动性上，中南实现了正向的现金流。财报显示，中南建设经营活动产生的现金流量净额实现转正，达到194.3亿元。公司全年经营性现金流入971.45亿元，是全部有息负债的1.7倍。保证流动性是保证安全稳健的根本，近千亿的经营现金流是后续战略开展的关键支撑。
不仅如此，中南的预收账款也是一大亮眼的成绩。2017年底，中南的预收账款为684.3亿元，到2018年末，其预收账款达到1101.2亿元，同比增长61%。预收账款的增加意味着，中南的周转能力和运营效率进一步提升，产品在市场上的影响力不断增加。
在效率层面，中南的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%，提高3.03个百分点。综合毛利率20.23%，比去年同期上升4.37个百分点。权益净利润率同比上升3.22个百分点。净资产收益率13.25%，提升8.63个百分点。净资产收益率的提升，是中南综合盈利能力提升的重要体现。结合预收账款的增加，中南在2018年实现了整体的全面提升。
在高速增长的同时，兼顾了盈利效率的提升，2018年的中南让人看到了健康的一面。这也是未来进一步发展的保证。
潜：聚焦长三角精耕建筑业务
业绩稳步提升的同时，中南未来的潜能也在进一步积累。土地与现金储备是表层，战略与技术的布局将让中南创造出不一样的未来。
储备方面，中南积累了充足的弹药。除了负债降低、现金流增加、利润提升，在资金来源层面，中南也积累了庞大的潜能。财报显示，报告期内，中南共获得银行授信额度1182.53亿元，其中已使用授信额度为348.6亿元，剩余授信额度为833.93亿元。不仅如此，中南还积极开辟出了海外债、尾款ABN、保理ABS等融资项目。强大的融资能力，潜在的资金供给，这极大保证了中南未来战略的实施。
在土地储备上，截止2018年12月底，中南共有303个项目，在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。未来合计可竣工的项目高达4325万平方米。土地储备是房企的根本，高达4300多万平米的储备让中南更加有底气。
有了足够的储备，接下来更为关键的是战略是否得当。这关系到中南的未来十年。中南建设在2018年新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、常德等城市，从布局来看，中南有三个思路。其一，深耕长三角。其土储资源中，长三角地区占比高达56%。其二，瞄准粤港澳大湾区，在2018年新进入的城市中，惠州、梅州等等都是粤港澳大湾区的重要城市，中南的这个布局紧紧跟随了国家战略。其三，中南布局了未来极具成长性的核心城市，如直辖市重庆，省会城市合肥、南宁，东南沿海城市温州、泉州等等，随着城市化的进一步发展，这些城市势必将成为新的爆发点。
除了区域位置的战略布局，中南还在前沿技术层面进行了关键的探索。在近些年，中南联合一流名校相继成立清华大学(建筑学院)-中南置地数字建筑联合研究中心、东南大学—中南置地未来住区联合研究中心等机构，在3D打印技术、数字设计、智能建筑、智能社区、适老化社区建设等方面进行了深入的研究。在2018年，这些技术的积累已经逐渐用在了具体的产品上。2018年，中南携手清华打造世界第一座智能建造花园和世界最大规模混凝土3D打印步行桥。另外，中南还携手定南大学打造了基于儿童脑科学发展研究的七大儿童主题乐园。
更为关键的是，前沿技术对中南的建筑业务带来了更大的提升。中南建筑是国家首批特一级资质企业，其目前拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，累计获得国家专利130余项。在技术的不断积累下，2018年，中南新中标17个PPP项目，合同总金额超250亿元。可以想象，随着技术的不断积累，中南的建筑业务将得到更优质的提升，而这也必将进一步反哺房产业务，实现双轮良性互动，更高质量的提升。
见证了房地产激荡的30年后，中南建设这家老牌房产巨头像是看透了行业的风风雨雨，在关键阶段时期保持了清醒的头脑。布局得当、技术积累雄厚，既保持了质与量的稳步提升，又储备了足够的土地和资本弹药，未来十年，想必这家巨头将给市场带来更多惊喜。
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