◆長沙，真調控。
正解局出品
最近這段時間，明顯感覺樓市在回暖，“日光盤”頻現。我知道的一個樓盤，去年下半年一次開盤中籤率將近18%，今年4月開盤已經不到9%了，買到房的概率下降了差不多一半。
買房人紛紛上車，一個關鍵因素：土地市場越來越熱了。
今年來，已有將近40個城市賣地收入超過百億，其中，杭州最高，賣地錄得694億。光4月23—25日三天，各城市賣地金額就超過了780億。
稍早一點，3月21日，合肥推出6塊地，其中有3塊溢價率超過100%，最高的包河區S1902地塊高達140%。
在長三角某二線城市，已經有幾塊地樓面價漲到了三萬，甚至四萬。有市民直接幾近“哭訴”，要求加大調控。
土地市場，是樓市的風向標。
房價一直是我們的痛，現在小縣城的房價都已經動輒五六千、六七千起步了。
但很多人不知道，中國現在一個萬億級大城市的房價才1萬出頭。
這個城市就是：長沙。
一個對炒房客，最狠的城市。
長沙目前轄6個區1個縣，
代管2個縣級市，面積11816.0平方千米
1. 長沙的房到底有多便宜？
根據某房價數據平臺統計，2019年3月長沙平均房價只有11011元，排名全國第61位。
需要說明的是，要得到完全、準確的平均房價數據是很難的，加上還有口徑問題，所以，不同來源的房價數據可能會有出入，但是整體情況是不變的。
長沙的這個房價到底算多便宜？通過比較才能看得更清楚、更明白。
每平米1萬1的房價，和湖州、蕪湖、泰州、保定這樣四五線城市差不多。
而根據銷售總面積和銷售總金額換算去年全國平均房價是8736元/㎡，也就是說長沙房價只比全國平均房價高出26%。
可要知道：長沙是一個GDP破萬億的大城市。
一個城市經濟超過1萬億是個什麼概念？
2018年中國GDP剛好突破90萬億，也就是說只要有90座這樣的萬億級城市，就能成為世界第二大經濟體。
中國現在一共有地級市300個左右，但去年GDP過萬億的只有17個。
其中，有大家熟悉的北上廣深，還有像蘇州、杭州、武漢、南京、鄭州、成都、重慶等等。
借用一個時髦的名詞，這17個城市是中國的“頭部城市”。
生活在中國目前僅有的這17個頭部城市裡，買一平米房大概要花多少錢？
可能需要6萬多，比如北京、深圳，大部分需要三四萬，但長沙只要1萬出頭。
即便放在周邊城市裡，長沙房價仍然算低的。
比如，長沙北部的大城市武漢每平1.86萬，再朝北的鄭州、西安都是1.5萬，東部的南昌1.29萬、合肥1.55萬，南面的廣州3萬多，西面的成渝地區房價也要比長沙高出15%—40%。
2. 炒房客來了
長沙一直以來，是全國房地產的價格窪地。
而且，長沙人口超過800萬，雖然不能和一線城市千萬級人口相比，但是這個數字在全國城市中也是相當可以的。
先前，在長沙買房的除了當地人，主要還是湖南其他市和廣深返湘置業者。湖南有著悠久、浩大的南下廣州、深圳求職就業、創業的歷史。
但從2016年，一線、東部城市房價蹭蹭上漲，炒房客到處奔走，長沙成了炒房客眼中的價值窪地。
當年下半年，就頻頻曝出炒房團到長沙炒房的消息。2016年8月，網絡曝出新聞，一群合肥來的炒房客在長沙一口氣買了35套房。
而在另一家長沙樓盤，有40多個合肥人一共掃了700多套房，甚至一些別墅項目都沒有幸免。
在合肥炒房客眼中：“合肥上半年房價上漲50%，但長沙房價還很低，有升值潛力。”
連開發商也滿心歡喜，期待炒房客來點燃長沙樓市。
還喊出，“每週保持漲兩三百元的節奏。”
原本，“長沙消費不算低，唯有房子便宜。”
其實，在2012年時長沙平均房價就已經達到6500元/㎡左右，也就是說在2016年前，長沙房價幾乎保持平穩。
但在炒房客“入侵”，開發商造勢的情況下，長沙多年穩定的房價也出現上漲勢頭。2016年8月，長沙中心城區量價齊升，純商品住宅成交均價同比上漲9.71%。
到9月，漲勢更猛。當月第二週（9月5—11日），住宅網籤均價環比上漲了3.38%。
3. “報復式”調控
先看下面這幅圖。
長沙房價上漲是在2016年8月啟動的，半年多時間，也就是2017年3月，爆發式上漲勢頭得到遏制。
等到2018年下半年，長沙房價上漲動力日趨衰減。
我換個數據來源，縮短時間，看得更明顯些。
在後面這個座標軸中，長沙房價上漲看起來很迅猛，上漲了大概70%左右，但其實，拉長來看，房價仍然是良心價。
要知道，燕郊的房價曾經一路漲上了4萬。
對於炒房客長期“絕跡”的長沙來說，炒房算是一個新鮮事。所以，直到2016年11月才開始收緊政策，標誌性的事件就是2016年12月的“長沙房7條”。
到2017年，長沙樓市調控就動起真格的來了，當年出臺了13個樓市政策文件，其中有名的比如3·18、5·20、9·23調控，從限購到限售，相繼推出調控新政……還開始限價地，提高首付。
但這些還不足以澆滅買房人和投機者的熱情。2017年9月，長沙高鐵南站旁一樓盤網上開盤，900多套房源10秒就搶光。
甚至還出現，12歲小孩、85歲老人購房的情況，一個房號一度被炒到10萬塊。
“買到就是賺到”，這種預期直到2018年年中才徹底被打下去。
2018年，長沙相繼推出“3·15全裝修”和“3·27剛需優選”等新政。
但真正的大招是：“6·25新政”。
6月25日，長沙官方在通氣會上表示，“當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭。”甚至把炒房客，視為“階級敵人”。
這種聲音不可謂不震撼。
同步推出的“6·25新政”，限購、限貸、限售全面升級，被稱為“史上最強”調控方案。
重拳之下，風口浪尖，連二手房中介都以“行業整頓，集中學習”為由，直接關門謝客，躲避風頭。
同時，長沙開始對自己“動刀子”，加快推地速度。2018年長沙內六區經營性用地成交總建面積超過1100萬方，同比增長95.68%，但平均樓板價僅上漲4.56%，其中，8月一個月供應達319萬方。
土地市場隨之熄火，溢價率逐月下滑，地塊多為底價成交。
幾輪調控升級之後，長沙有些政策比一線城市還嚴苛，像人才落戶也要滿1年才能買；本地剛改（二套房）要麼賣掉第一套房再買，要麼就等第一套房拿到房產證4年以後再買第二套。
調控也見到了效果。
2018年年初長沙紅極一時的五礦沁園金城，開盤被哄搶一空，等到11月再次開盤，均價8700元/㎡，建築面積112㎡、146㎡都有餘房。
這波進入長沙的“炒房客”，已被按倒在湘江邊：2年拿房，4年限售……飄忽不定的個位數房價漲幅。算上首付、月供，炒房客要從長沙解套，勢必要賠上一大筆錢。真可謂是，偷雞不成蝕把米。
4. 天下絕沒有白費的努力
就在半個月前，4月22日，長沙停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策（按4%的稅率徵收），目前其他城市還在繼續執行這個優惠政策。
還要知道今年以來，有些地方已經開始以人才政策等種種理由，偷偷地在放鬆調控。
但長沙，卻對樓市調控再次自加壓力。
在去年10月，長沙有關領導，公開表示：“房價合理是我們的優勢”。
2019年長沙政府工作報告裡提到：“反炒房”攻堅戰取得階段性勝利，持續保持房價“窪地”優勢。
這也不難理解，長沙南有珠三角、北有武漢、西有成渝，東到長三角，高鐵也就四五來個小時。
身處這樣激烈的城市群競爭中，2018年長沙仍然淨增人口23.66萬，位居全國第9。
特別是在中部5省主要城市裡，長沙新增人口以不到2萬人差距，僅次於人口大省省會鄭州。
而且，這還是在長沙收緊人才政策，而其他很多城市打起來“搶人大戰”情況下取得的成績。
有企業家給出的答案很簡單：因為在長沙“買得起房子、娶得到妻子、養得好孩子”。
如果拉長時間線，還能發現有趣的現象：
2010—2015年，長沙常住人口總共增加39.11萬。
但2016—2017年，增長高達48.63萬。
基本可以說，2016年後，大城市房價普遍大幅上漲，長沙“房價窪地”給長沙帶來了約百萬新增人口。
話分兩頭。
長沙作為中部城市，既不沿邊，又不靠海，在級別上也僅僅是一個普通的省會城市。
在全國城市定位中，長沙定位也不算高，四周“強敵”環伺。
但有人，就有活力。
用一個最俗的指標GDP來看，在這10多年的房價上漲之初，全國城市GDP的20強，長沙正好位於第20位。
10年之後，這20個城市，排名不變的只有3個，下降的有11個，上漲的只有6個！
可見城市競爭之殘酷。但長沙從第20位一躍到了13位，排名上漲7位，上升幅度最大。
今年3月，有機構發佈了《2018年全國50城房價收入比報告》。所謂“房價收入比”是指，家庭住房總價與年度居民家庭可支配收入的比值。通俗也略顯不嚴謹的概括就是：一個家庭要花多少年收入才買得起一套住房。
在這個排行榜上，不出意外，長沙墊底，只有6.8，也是榜單中唯一低於7的城市（全國平均13.9，最高深圳34.2）。
但在這個排行榜上墊底，不僅不是不光彩，而是長沙人的幸運。
長沙2018年人均可支配收入達到了44647元，排名全國第20。
歸納一下：長沙人拿著全國第20位的收入，買著全國排名61位房價的房子，創造出全國第13位的經濟總量。
2018年主要城市人均可支配收入排名
在去年底，長沙連續11次被評為最幸福城市。
畢竟，有這樣“親民”的房價，有地鐵，有知名的湘雅醫院，有長郡中學、雅禮中學等全國基礎教育龍頭……
這也就不出乎意料了。
以真實房源著稱的某二手房中介顯示的長沙房價
5. 我們到底需要什麼樣的增長？
長沙之所以敢痛下“辣手”調控樓市，一個很重要的原因是，長沙公共預算只有20%左右來自於土地財政，這在同類城市裡是十分少見的。
也正是這樣，形成一種良性發展：低房價→吸引人口，產業→推動經濟發展。
反之，如果把房地產當作支撐發展的利器，對調控難免虛情假意，最終導致一個惡性循環：為拉動經濟→刺激房地產→房價拉昇→人口、產業外流→經濟壓力加大→刺激房地產……
長沙特立獨行的樓市，在點讚的同時，更值得我們做更深入的思考。
因為，城與國，輔車相依，大國需要健康發展的大城。
正解局，一個有見識、有深度、有誠意的時勢財經大號。在這裡，穿透信息的迷霧，在這裡，發現真實的中國。局長是各種報告愛好者，收集了上千份各行業報告，關注正解局回覆關鍵詞“行業”，可獲得多行業最新報告。
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