大家好，前期尚房揭法為大家推出了 買賣”查封房“秘笈！“籤合同前後查封”，你應該知道的事兒！ 一文，得到了大家的關注。
那麼 ，簽了合同房屋卻遭查封， 買房人權益該如何維護呢 ？
然後，買了查封的房子，合同是否有效？如何維權？咋識別查封房？
裁判案例解析：
買賣被查封房屋，不影響合同效力的認定。如果雙方簽訂的《房屋買賣合同》系買賣雙方的真實意思表示，且不違背法律的強制性規定，《房屋買賣合同》就合法有效。即使出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同後，房屋被法院查封保全的，房屋買賣合同依然有效。
在房屋被依法查封的情況下，購房者無法辦理過戶手續。我國《物權法》規定，我國以不動產物權登記作為物權變動的生效要件。
在查封期間無法辦理過戶手續，只有在該房屋解除查封之後再要求賣方履行過戶義務。如滿足查封時房屋價款已經付清、查封時房屋已經由買受人佔有、買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯三個條件，買方可向執行法院提出案外人財產保全異議，請求查封法院對該房產予以解封。
按照《合同法》第一百一十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……” 買賣已經被法院查封的房屋，屬於法律上不能履行的情形（履行期限屆滿前解封的除外），且此種不能履行會導致合同目的不能實現，可以解除合同。並根據過錯承擔違約責任（一般而言，買賣已經被查封的房屋的，買賣雙方都有過錯）。因此，轉讓已經被法院查封的房屋的合同有效，但是可以解除。
案情簡介：
原告（房屋買方）：王某
被告（房屋賣方）：李某
2013年5月14日，李某與王某簽訂《房屋買賣合同》，李某將其名下一套房屋出賣給王某，房屋總價款149萬元（含傢俱家電等）。合同簽訂當日，王某即向李某支付定金2萬元，李某將上述房屋交由王某居住。2013年6月4日，王某向李某支付購房首付款83萬元。雙方約定上述定金及首付款共計85萬元應當用於解除涉案房屋原有的抵押貸款手續。2013年6月6日，李某與案外人高某發生民間借貸糾紛，高某向法院申請財產保全，隨後法院裁定將上述房屋進行查封。王某遂向法院提出案外人異議，被駁回。
王某訴至法院，請求判令：1.確認雙方之間的《房屋買賣合同》有效；2.李某繼續履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，並協助辦理過戶手續。
法院判決：1.確認王傑與李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效；2.駁回王傑的其他訴訟請求。
案情解析：
屋查封作為一種保全措施，是人民法院或其他司法機關通過登記機關對有權屬登記的房屋進行權屬限制，禁止被查封人對房屋權屬進行轉移或變更。
那麼，在房屋被查封的情況下，買賣雙方簽訂的購房合同是否有效？合同該如何履行呢？
一、買賣被查封房屋，不影響合同效力的認定
依法成立的合同，受法律保護。一般合同依法成立即具有法律約束力，合同無效是由於違反法律、行政法規的強制性規定或者損害國家、社會公共利益。《合同法》第五十二條對合同無效的情形進行了明確的規定，如不存在法律規定的情形，合同可以認定為有效。如果合同簽訂後房屋被查封的，查封行為並不及於先簽訂的合同效力。那麼，如果房屋查封后簽訂的買賣合同效力如何呢？
雖然《城市房地產管理法》第三十八條規定“下列房地產，不得轉讓······（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的······”
但是，該條屬於管理性強制規定，而非效力性強制規定，其並未規定買賣查封房屋的合同就屬無效，且買賣查封房屋並未損害國家或公共利益，只是損害了當事人的利益，如認定合同無效則混淆了合同效力和登記效力。因此，房屋被查封后，買賣雙方根據真實意思簽訂的合同也屬合法有效，只是不能在解除查封之前轉移房屋權利登記。上述案例中，李某與王某應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示，且不違背法律的強制性規定，合法有效。
二、購買的房屋被查封，能否辦理過戶手續？
我國《物權法》第9條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”由此可見，房屋作為不動產，應當以登記作為物權變動的生效要件。上述案例中，王某雖已佔有使用該房屋，其想要所有權，還應辦理產權過戶登記。但是
，該房屋在合同簽訂後已被法院查封，在查封期間無法辦理過戶手續，只有在該房屋解除查封之後再要求賣方履行過戶義務。三、合同簽訂後房屋被查封的可以提出案外人財產保全異議
合同簽訂後，購買的房屋因他方原因被查封的情況下，該採用什麼途徑進行救濟呢？《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”同樣，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；
第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”由此可見，如滿足查封時房屋價款已經付清、查封時房屋已經由買受人佔有、買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯三個條件，買方可向執行法院提出案外人財產保全異議，請求查封法院對該房產予以解封，解封之後可要求出賣人繼續履行合同並辦理過戶手續。
上述案例中，王某雖已支付部分房款且已佔有該房屋，但其提交的案外人異議被法院駁回，是因為王某並未付清全部房款，並不符合案外人財產保全異議的全部條件。
那麼，買房人可以根據自己的情況從以下幾個方面考慮維權：第一、對查封執行提出異議。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”
由此可知，滿足三個條件（查封時房屋價款已經付清，查封時房屋已經由買受人佔有，買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯），購房人可向執行法院提出執行異議，請求查封法院對該房產予以解封，解封之後可要求出賣人繼續履行合同並辦理過戶手續。第二、等待房屋解封。
房屋查封作為一種執行措施，是有一定期限的。根據最高人民法院相關司法解釋，人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過三年，查封期限屆滿可以續封。因此在房屋買賣合同有效的前提下，購房人購買房屋後被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出賣人履行房屋過戶的合同義務。
第三、提供擔保財產、解除查封。
如買受人要求繼續履行合同並取得該房屋的所有權，則可與查封法院協商，由出賣人或買受人自己提供其他擔保財產申請解除查封。提供擔保財產後，法院解除查封，雙方可繼續履行《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續。如解除查封擔保是由買方自行提供的，其可以向出賣人進行追償。
第四、解除買賣合同，要求賣房人承擔違約責任，也是最常見的一種維權方式。
法院查封可能是一個長時間的過程，而且房產很有可能被案外人申請執行。為避免損失擴大，買房人可以出賣人存在違約、合同目的不能實現為由行使合同解除權，要求賣房人返還購房款，並要求賣房人按合同約定或法律規定承擔違約責任，這裡可以是違約責任也可以主張房屋的增值部分。
購買二手房，過戶之前購房者很難辨別房屋是否是查封房。
交易中哪些情況的房屋是常見的查封房？
查封房究竟能不能買？
怎樣才能避免買到查封房？
一、什麼是查封房？
通俗來講，查封房就是指“貼上封條，不準動用”的房子。在法律上，查封是指對當事人的財物或場所就地封存的法律強制措施。查封房，是指在房屋交易過程中，交易標的房屋即你所要買賣的房屋，實際處於被公檢法機關依法查封狀態下的房子。
二、交易中常見的房屋被查封的情況有哪些？
1、訴前保全的房屋；
2、交易房屋系違章建築；
3、產權不明導致的糾紛；
4、交易房屋系一房多賣；
5、交易房屋存在高額抵押；
6、產權人涉及債務糾紛較多；
7、產權人涉及惡意轉移、變賣房產；
8、交易過程中，產權人有違法行為的；
9、執行案件中，暫無履行能力或無其他可供執行財產的。
以上只是實踐中較為常見的易導致查封的房屋，但不僅限於此。
三、查封房能買賣嗎？
被查封后的房產不能進行轉讓、過戶、抵押等手續，解除查封之後才能正常交易過戶。
法律依據：根據《城市房地產管理法》第37條規定：被裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓，無法辦理產權轉移登記手續。
四、如何避免買到查封房？
1、簽約前——檢查房主是否進行過房屋核驗
為避免簽訂合同之後發現房屋被查封，在簽訂買賣合同之前，一定要到住建委核房，查詢確認交易房屋是否被登記為查封、佔用等其他狀態；若已被查封，千萬不可購買！
注意：簽訂合同之前，經核房，交易房屋未被查封，但通過一些渠道瞭解到賣方存在較多債務糾紛，此時，買方也要謹慎購買。
2、簽約時——相關條款寫進合同
可以在合同裡寫清楚：如遇法院查封，則賣方應承擔違約責任以及返還已付房款。這樣可以有效制約查封房風險，同時能夠更好的維護買方的利益。
3、簽約後——進行資金監管
如果房屋買賣合同已經簽約，這時候可以選擇在交易時用資金監管的形式，資金監管之後，房子如果能過戶就沒問題，不能過戶，購房款也不會打到對方賬戶下，資金是安全的。
另外，有些情況有例外：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
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