房地產企業以完工開發產品抵頂建築企業的工程款，簡稱以房抵債，房地產企業和建築企業如何進行稅務處理，值得梳理分析。
一、房地產企業的稅務處理
（一）增值稅
根據財稅[2016]36號文附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》的規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。以房抵債屬於取得其他經濟利益的銷售，需要交納增值稅。
根據《國家稅務總局關於發佈的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，一般納稅人的房地產企業銷售自行開發的房地產項目，如果房地產項目是新項目，適用一般計稅方法按照10%的稅率計稅；如果房地產項目是老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅，但一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
所謂房地產老項目，是指：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
相比採用簡易計稅方法，採用一般計稅方法的特殊之處在於其銷售額允許扣除土地價款，扣除的土地價款應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
（二）企業所得稅
《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發[2009]31號）第七條規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：1、按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；2、由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；3、按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
可見，以房抵債在所得稅上就是“視同銷售”，而按照增值稅文件財稅[2016]36號文的規定就是銷售，定義上存在差異。但兩者如都是根據市場銷售價格確認銷售收入，計算上不存在差異。
（三）土地增值稅
根據《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條的規定，房地產開發企業將開發產品用於抵償債務，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
根據《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅［2016］43號）的規定，有兩個因素影響土地增值稅的計算：一是收入確認方面，房地產的轉讓收入為不含增值稅收入。二是扣除項目方面，增值稅進項稅額若能在銷項稅額中抵扣，則不能計入土地增值稅扣除項目；若不能在銷項稅額中抵扣，則可以計入土地增值稅扣除項目。
根據以上稅收法規規定，以房抵債屬於土地增值稅上的視同銷售，銷售收入不含增值稅。收入的確認需按國稅發[2009]91號第十九條的要求進行，但筆者認為，在商品房市場價格已存在的情況下，根本沒有必要按照所規定的順序來確認收入，直接按照市場價格來確認並無不當之處。這也許是稅法對“視同銷售”的定義和理解不同所造成的影響之一。
（四）印花稅
《財政部國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花稅。需要注意的是，商品房銷售不是按照購銷合同稅目計算貼花，而是按照產權轉移書據稅目計算貼花，稅率為0.5‰；合同所載金額和增值稅分開註明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開註明的，以合同所載金額為計稅依據。
二、建築企業的稅務處理
（一）增值稅
《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定，建築服務是指各類建築物、構築物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建築服務。
乙公司為甲公司提供建築服務需要交納增值稅。
（二）企業所得稅
乙公司為甲公司提供建築服務，其取得的收入減去施工成本以及相關稅費，如果有所得需要交納企業所得稅。
（三）印花稅
同一（四）
（四）契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅［2016］43號）第一條規定，計徵契稅的成交價格不含增值稅。
以房抵債，房地產企業轉移了房屋權屬，建築企業承受了房屋權屬，應為契稅的納稅人，計算契稅的成交價格不含增值稅。
（五）房產稅、城鎮土地使用稅
根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，建築公司取得抵債房次月起，應當申報繳納房產稅，應從抵消合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，抵消合同未約定交付土地時間的，由建築公司從抵消合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
三、案例分析
案例、甲房地產公司與其債權人乙建築公司均在鄭州市，都為增值稅一般納稅人。甲欠乙建築工程款10500萬元，由於資金流動性較差，無法支付到期債務。2017年8月，甲乙公司達成協議，甲公司以開發產品抵頂乙債務。假設甲公司的開發產品售價也為10500萬元（售房合同中價稅分離），與該開發產品有關的地價款為2000萬元，開發成本3000萬元，利息支出500萬元（可提供金融機構證明），其他開發費用200萬元（包括印花稅），鄭州市規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%，城市維護建設稅及教育費附加綜合稅率為10%，契稅稅率為3%，土地使用稅為每平方米20元，房產佔地面積21萬平方米，甲公司的開發產品屬於房地產老項目，選擇簡易計稅方法並開具增值稅專用發票,甲乙企業所得稅稅率都為25%，乙公司的施工成本為9000萬元。
案例分析：
（一）甲公司
1、增值稅
甲公司銷售自行開發的房地產老項目選擇簡易計稅方法，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除相應的土地價款，適用5%的徵收率計算繳納增值稅。
增值稅稅額=10500÷（1+5%）×5%=500萬元
2、城市維護建設稅及教育費附加
500×10%=50萬元
3、印花稅
10500÷（1+5%）×0.5‰=5萬元
4、土地增值稅
地價=2000萬元
開發成本=3000萬元
開發費用=500+（2000+3000）×5%=750萬元
允許扣除的稅費=50+5=55萬元
加計扣除額=（2000+3000）×20%=1000萬元
允許扣除的項目金額合計=2000+3000+750+55+1000=6805萬元
增值額=10000-6805=3195萬元
增值率=3195÷6805=47%
應納土地增值稅=3195×30%=959萬元
5、企業所得稅
應納所得稅=[10500÷（1+5%）-2000-3000-500-200-50-959]×25%=823萬元
（二）乙公司
1、增值稅
乙公司提供建築服務獲得房產，表明取得了收益，需要交納增值稅，也選擇簡易計稅。
銷售收入=10500÷（1+3%）=10194萬元
應納增值稅銷項稅額=10194×3%=306萬元
取得甲公司開具的增值稅發票，進項稅額=500萬元
銷項稅額小於進項稅額，不需繳納增值稅
2、城市維護建設稅及教育費附加
0×10%=0萬元
3、印花稅
10000×0.5‰=5萬元
4、契稅
10000×3%=300萬元
5、房產稅、城鎮土地使用稅
房地產稅=10000×（1-70%）×1.2%÷4=9萬元
土地使用稅=21×20÷4=105萬元
6、企業所得稅
（10194-9000-5-300-9-105）×25%=194萬元
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