第一步：卖方到中介办理房源委托书
卖方出售或出租房屋，需先与中介门店签署《出售/出租房源委托书》，并提供房产证、购房发、共有权人同意出售/出租声明、产权人与共有产权人关系证明、产权人与共有人身份证明，以上证件见原件留复印件。这一规定是为了规范二手房市场，避免出现假房源。
第二步：买卖双方及中介签定三方协议
买方看上房屋后需缴纳一定诚意金给房产中介，若卖方不卖房则中介退还买家诚意金。买卖双方达成交易协议后，由买家给卖家缴纳定金。若卖方毁约需将按照双倍定金金额进行赔偿。
在办理正式过户手续前，买卖双方及中介门店签署三方购房合同（买家、卖家、中介各一份），西安中介服务费一般是房款交易额的1.5%-3%。如果买家按揭贷款买房，需要另外缴纳房款交易额的1.5%-2%费用（含评估费等）。
买卖双方违约者，需按照房屋成交价的20% 支付违约金，卖家还需要退还卖家缴纳的定金若买卖双方还另有约定，需要写进合同或者签署补充协议。
第三步：买卖双方办理网签和资金监管
1、办理网签备案（含购房资格审查）
买卖双方协商好时间，一起在房管局进行购房网签备案，网签备案有效期为3个月，买卖双方必须在有效期内办理资金监管，否则需重新进行网签备案。
如果卖方处于已婚状态，需夫妻双方共同出面办理过户手续。若被交易房产牵扯前任的，前任及现任均需出面办理过户手续。
2、资金监管协议
买卖双方办理完网签后，如果买方属于全款购房，直接去办理资金监管账户，并在资金监管账户内存入全部购房款。
如果买方按揭买房，需在确认贷款银行后办理资金监管账户。
第四步：买卖双方去贷款银行面签
如果买方按揭买房，买卖双方需与银行进行贷款面签，主要检查买方征信、购房证明、银行流水和卖家的房屋评估情况。
西安买房贷款额度是以家庭为单位进行审批，贷款额度按照房屋评估价计算。通常银行会委托评估公司进行房屋评估，评估价大约为成交价 80% 左右。
银行审批通过后，通知买家存首付款到资金监管账号户（首付款=成交价-贷款额），西安购买二手房的首付款支付额不能低于30%。
买方存完首付款后等待银行放款，买方可以和中介或银行联系，放款后能够收到短信通知。
如果买方名下房产有按揭贷款，需要提前到贷款银行还款，拿到完全产权的房产证。业主资金宽裕的话可以提前到银行办理解押手续，如果业主资金紧张的话可以找垫资公司垫资还款，等到买家按揭贷款审批通过后开始办理撤押手续，卖方拿到房产证后办理缴税过户。
第五步：买卖双方办理缴税过户
①按照房屋实际交易额缴纳契税：网签价或评税值（取价高者）*契税比例。
购买套数：以家庭为单位查房（包括：夫妻双方及未成年子女）
若房屋不是商品房需缴纳土地出让金。
②个税：网签价或评税值（取价高者）*1%
若交易房屋是卖家名下（以家庭为单位）唯一房产，且房产证或契税票满5年，可申请免征个税。此外，卖家需承诺一年内不得在西安购买房屋。
③增值税：（评税值或网签价取价高者/1.05）*5.6%
若房产证满两年或契税票满2年则不需要交增值税。
④办理过户手续、缴纳住宅不动产转移登记费80元/户，在窗口领取《房屋权属转移确权业务受理单》。
第六步：买方办理领证和入押
全款买家5-8个工作日后，凭受理通知书和本人身份证前往房管局领取不动产权证书
；按揭贷款卖方的领取不动产权证书后，需将不动产权证交给担保公司，由担保公司交给银行，办理抵押登记手续。
抵押登记手续完成后，商业贷款的，买家联系银行拿着相关资料去房管局领取不动产权证书房产证自行保管；公积金贷款的，买家持身份证、结婚证原件去西安市西大街房管局二楼61号窗口领取不动产权证书。
第七步：卖方办理收款和交房
全款业主或担保公司领取房产证后三个工作日内，资金监管账户打款到卖家，交易完成。
买家拿到房产证后，联系卖方交接房屋钥匙和门禁卡，结清物业费、公摊水电费和垃圾费等。如果卖方户口仍在交易房屋内的，需及时将户口迁出。
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