編前語
在“五一”小長假前夕的4月30日，位於綿陽城區南二環附近的一宗地塊公開拍賣，結果讓業內大吃一驚：總面積195.12畝的地塊，最終拍出10.95億元的成交總價，單價高達561.19萬元/畝，樓面價達到4676.74元/平方米。
這一地塊名為“五里梁12#”，拍下它的是綿陽凱越集團。近五年來，除了2017年年底恆大以樓面價4249元/平方米的高價拍下三江大橋（原一號橋）附近的紅星村地塊，綿陽土地市場還鮮有樓面價超過4000元一平方米的商品住宅用地。一時間，“五里梁12#”成了綿陽土地市場近年來當之無愧的新地王。
“五里梁12#”拍出的天價讓綿陽業內一片震驚，事實上，在今年4月份全國各地都出現了新一輪土地熱潮。在3月的樓市“小陽春”現象之後，土地市場突然又熱了。
“小陽春”來得快去得也快
自2018年下半年樓市降溫以來，綿陽房價經歷了一波下行趨勢，在建新房成交均價從每平方米近萬元下滑至3月份的8000元左右。而在3月份，綿陽樓市成交量價齊升，新房網籤量超過2200套，市場出現了“小陽春”現象。
“小陽春”來得快去得也快，到了4月份，從全國市場情況來看，有數據表明，大部分城市二手房成交量都滑落到去年末的水平，同時二手房掛牌數量同比大幅上升。
目前綿陽樓市4月份的成交數據雖然尚未公佈，記者近日隨機調查的結果顯示，綿陽樓市無論是3月份的“小陽春”現象還是4月份的市場情況，大抵還是跟隨了全國市場的變動趨勢。
5月4日，“五一”假期仍堅持上班的城區一家大型連鎖中介公司房產經紀人劉女士告訴記者，從她所觀察瞭解到的市場情況看，相對於此前的3月，4月份無論是新房還是二手房交易都出現了一定程度的下滑，其中二手房市場表現尤為明顯，環比下滑約有2成左右。 在高新區一家房產中介公司上班的趙小軍也印證了劉女士的說法。趙小軍告訴記者，相比3月份，4月以來的二手房市場不盡如人意，一方面是房源在手的部分業主看到3月份市場回暖小幅提高了報價，另一方面則是持觀望態度的購房者又增多了。
趙小軍說，從他所在門店的情況來看，4月份二手房新增房源比3月份增加3成有餘，目前最緊俏的房源仍是90－100平方米的大二室或小三室戶型，這類房源一面世很快就能成交，而80平方米以下的小戶型和超過120平方米的大戶型則較難成交，特別是140平方米以上的超大戶型“最挑買主”。
（經開區一在建樓盤 王勇/圖）
又到地王頻出時
樓面價4676元/平方米的“五里梁12#”成了綿陽新地王，考慮到其所在城區南二環附近的偏遠位置，這樣一次土地拍賣自然讓綿陽房地產界感到震驚。
2013年左右，綿陽曾經還是全國年度商品住宅土地流拍率前十大城市之一，當年的土地流拍率超過5成，掛牌拍賣的土地超過一半都未能成交。當時誰又能想象得到五六年之後，二環路周邊的一宗地塊會拍出一個新地王。
有業內人士判斷，4676元/平方米的樓面地價，意味著這一地塊開發的商品房銷售價格必然高達上萬元，否則開發商只能虧損。而放眼目前綿陽城區在售的樓盤，僅有躍進路口附近兩處新建樓盤售價達每平方米上萬元，其次便是個別的別墅樓盤。
事實上，若是放眼近期全國的土地一級市場，我們就會發現，身為三線城市的綿陽，這樣的一次土地拍賣甚至連插曲都算不上。4月23日，房企巨頭之一的融創中國以152億元拍下武漢4宗地塊，一度震驚業內。而在今年1－4月，融創中國以競拍加收購，共投入690億元拿地，位居房企第一。
事實上，當前全國土地市場正迎來新一輪熱潮，開發商拿地熱情高漲，由此也導致各地地王頻出。據相關機構統計，截至4月23日，已有21家房企年內拿地超過百億，排名前列的融創、萬科、新城、中海、綠地和龍湖等6家房企都超過200億元。到了4月30日，“五一”節前最後一個工作日，房企仍在全國各地競相拍地。
● 當天，中海以33.97億元競得寧波海曙區一宗地塊，樓面價2.08萬元/平方米，溢價率29.7%。該宗土地面積7.12萬平方米，經過2小時、273輪競價才最終成交。
● 同一天，中海又以2.66億元競得福建省晉江市一宗商住地塊，溢價率為77.3%。
● 同一天，富力以24.18億元獲得浙江金華婺城一宗地塊，樓面價1.08萬元/平方米，溢價率44.8%。該地塊競拍超過4小時，共201輪。
● 同樣在4月30日，南京溧水區的一宗住宅用地出讓，起始總價5.8億元，吸引了萬科、佳兆業、旭輝、新城控股等多家知名房企。最終經過37輪競價，被佳兆業旗下全資子公司以總價9.4億元競得，溢價率62.07%……
房企高價拿地意味著什麼
房地產開發週期一般為兩年，若以這個時間計算，凱越集團拍下的“五里梁12#”地塊，最快也得等到2021年中才可能開發上市銷售，這還是排除掉其它因素的理論上的最快時間節點。
這是否意味著
在開發商眼裡
兩年之後的綿陽樓市
在二環周邊的新樓盤
能賣出上萬元一平方米的高價？
凱越集團是本地民營企業，以超過10億的巨資拿地，自然有其對市場前景的預期與理性分析。“五里梁12#”地塊競拍結果，讓業內人士普遍震驚的緣由，恐怕還在於目前綿陽房價相比於2018年上半年的波峰，仍處於波谷區間。在樓市低迷階段高價拿地，不得不讓業內刮目相看。
事實上，在“房住不炒”的大政之下，可以預見的是，無論在綿陽這樣的三線城市還是全國一二線熱點城市，房價很難再出現上一輪週期的短期內翻倍大漲現象。不過，房地產市場本身也與金融體系特別是銀行資產密切關聯，在防止金融體系出現大震盪的政策背景下，房價的政策訴求也有一個穩字，全國各地都會防止房價的大起大落。
所以，即便“五里梁12#”地塊能在兩年左右的時間快速開發上市，甚至能以上萬元一平方米的高價成功銷售，也並不代表兩年之後綿陽二環路周邊的房價也能普遍達到這一水平。更可能的情況是，這一地塊的開發會以獨特的產品定位與設計成為市場孤例。
不過，無論是凱越集團這樣的本地房企，還是融創萬科等全國性房產名企，今春以來他們所掀起的一波土地市場熱潮，都顯示房企對未來的樓市前景滿懷信心。
無論是手裡有房準備出手的業主
還是等著買房的購房者
對房價的波動最好是淡然處之
任何有關房價大漲大跌的預期均非理性判斷
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