衡量一個城市房價是否合理，我們經常會用到一個指標：租售比。
這個名詞大家已經耳熟能詳了，一般來說，合理的租售比界定為1∶200，但此前社科院城市所發佈的《中國房地產發展報告2018》顯示，中國樓市的租售比普遍遠超1∶300。以廈門為例，租售比高達1∶1100，房產所有者需要91.7年才能通過出租房屋回本。
也就是說，房價太高，租金太低，人們買房不是為了出租釋放房屋的居住屬性，而是瞧準了房產增值所帶來的差價。
即便如此，這個數值仍然在以我們很難察覺的速度擴大著。
5月6日，興業證券研究所房地產團隊發佈報告指出，今年以來，青島、鄭州、大連、杭州四個城市，租金較去年均值下跌超過5%。
青島、鄭州在列並不奇怪，此前有報告指出，青島在4月份二手房庫存增速已經達到了8%，整體二手房庫存在全國位居前列，鄭州因為近幾年中心城區不斷擴張，同樣也積累的大量隱性庫存，有數據顯示，鄭州的土地去化週期已經超過兩年，土地庫存絕對量達到8539萬平方米，如果把時間週期再拉長，未來要消化完潛在的土地供應，可能會長達6年以上。
二手房多、土地供應多，只能說明一個問題，週轉速度太慢，租房群體是房地產市場剛性需求最高的一批人，他們對市場的關心程度，往往領先於其他購房者，房子和土地供應的多，如果租房群體增速不夠，租金下跌也在情理之中。
大連、杭州未能倖免，看上去有點奇怪，畢竟這兩個城市的吸引力一直很充足，但數據方面卻有點處於下風。
根據粗略統計，2018年3月至2019年2月，大連7區成交商品住宅約58342套，成交量同比降24%，與去年同期的調控有很大關係，杭州的庫存也是一大“隱憂”，中原地產庫存數據顯示，目前杭州市區住宅廣義庫存可能達到14.8萬套，去化週期為1.8年，即便今年不再出讓土地，未來也不缺房賣。
有人會說，今年都過了快5個月了，租金才降了5%，對樓市沒有絲毫影響，這種看法無疑走入了誤區。
正如上文所說，目前各城市的租售比已經處於不合理的狀態，如果任由該指標繼續擴大，顯然會助漲投機情緒，另外，5%的跌幅看似不大，卻相當於“蝴蝶的翅膀”。
今年所謂的樓市“小陽春”中，青島、鄭州、大連、杭州都是表現非常突出的城市，房價漲、租金跌，相當於租售比在非理性的基礎上繼續拉高，這應該引起我們的警惕。
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
