這是上週被廣泛關注的住建部約談名單。
西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原
讓我們來看一下分佈。
中原：徐州
西北：西安、太原
華南：海口、三亞、佛山
西南：昆明、貴陽、成都
東北：大連、長春、哈爾濱
所以：
1、2018年的全國樓市的熱錢，已經被各地的調控政策驅趕到了全國的四角局部市場。
2、調控也將以局部市場為主，達到年初所謂“因城施策”，以達到一邊去庫存，一邊“房住不炒”的效果。
3、隨著局部市場的調控政策的由淺入深，將更小範圍的演繹從“省會到“地市”、從“地市”到“縣城”的完整過程。
4、當西南行情、東北行情結束之後，或者大部分完成地級市場去庫存之後，資金將轉向經濟更加不發達的中國西部，因為對於政府那裡還有大量的庫存量需要“解放”。
1
東北也非桃花源
2017年元旦之前的東北，可謂中國房地產的“桃花源”。
全國主要關內東部省會以上城市已經上演驚濤駭浪，一線城市普漲50%，熱點二線普遍翻翻，三線城市躍躍欲試之時。
但是東北最大城市——瀋陽，仍要加快去庫存。
按照近6個月平均銷售情況，2017年3月的瀋陽庫存需要19.54個月消化完畢，較2月延長0.47個月，是標標準準需要“去庫存”的城市。
房價異常平靜，比如大連，已經連續六年房價“滯脹”，從2011年的10369元到2016年10690元，也是標標準準的“房住不炒”之城。（這個價格漲幅炒個P）
人們用各種理由解釋這個世外桃源的原因。就業、收入、經濟、地緣、政治等等，有好事者乾脆總結了一個能夠概括一切的原因，叫“投資不過山海關”。
當時，2017年5月3日我寫過一篇文章叫《請注意！北風來了，大連房價已經開啟加速度上漲模式！》
結果，文章之後，留言一片看空之聲，前10條點贊最多的留言中，竟然有9條半，不同意文中的觀點（上頭有原文鏈接，有興趣的朋友現在還可以翻開留言數一數、看一看）。
結果怎樣？
結果就是2018年的3月“大連”出調控，5月被約談，一年之內“去庫存”變為“房住不炒”。
原因只有一個“風來了”。
2
丹東不是“孤例”
前一段，一則新聞刷屏樓市。
2018年4月下旬，朝鮮宣佈放棄核武器研發。
結果，從那一刻開始，遼寧省經濟總量倒數的朝鮮鄰居丹東，樓市開始發力。
價格一週之內上漲50%，成交量倍增，於是不管是“媒體”還是“吃瓜群眾”，解讀無非是以下幾條；
第一條：丹東的房價沒有既經濟基礎，所以沒有支撐。
第二條：丹東房價政治基礎尚不穩固，所以沒有支撐。
第三條：純粹的借題發揮，純粹的題材炒作。
第四條：他們必將被套，讓我們接著看好戲吧。
然而事情真的這麼簡單嗎？
3
東北是個小中國
知乎上說，中國是個縮小的世界，同理中國各個區域（省域）是個“縮小的國家”，有時候，我很認同這個比喻。
東北實際上就是一個“小中國”的縮影。
大連就是“深圳”——這是一個不是省會而強於省會的區域，位於整個區域大陸的最南端，最為敏感的感受到了外界世界（全國各地）和市場（全國樓市）的變化。而深圳就是這一輪暴漲週期中，最先開始的地方，正因為如此，大連是最先感知到這一輪樓市變化的東北城市，其南風來的也是最早的。
瀋陽、長春和哈爾濱就是東北的“廣州”、“上海”和“北京”，其市場的變化較之大連稍晚（只有瀋陽由於距離大連很近，本輪行情更早一些），但是風已經刮起來了，想停也是沒有那麼容易的。
2018年上半年的東北很像2016年年初全國的情形。
丹東呢？
它像誰，一個從來默默無聞的地級市，因為一個偶然的因素，一夜之間刷屏整個中國樓市。
這個故事實際上在2017年4月，中國已經上演過了一遍。
只不過那一次戲的名字叫《千年大計》，這一次叫《朝鮮棄核》，一場官方贊助，一場民間自發。
所以，很明顯，2018年的東北的去庫存的大戲只是剛剛開演，因為只有省會的市場才剛剛熱了起來，其熱度尚未擴撒到下面的地級市，這只是“去庫存”的第一階段。
而“丹東”，房價三天翻50%，或許是東北整個地市去庫存大戲的預演，而不是孤例。
4
東北走勢
東北四大城市：大連、瀋陽、長春、哈爾濱。
一下被約談了三個，東北區域中心城市終於從“去庫存”變為“防炒房”。今天的東北，樓市已經走到了哪個階段？
這四年，大中國樓市發生了什麼？
第一步：全國一片寂靜無聲之時，深圳先熱了起來。
第二步：深圳調控，熱錢轉向京滬廣。
第三步：京滬廣多次調控升級，注意不是一次調控成功，市場轉冷。
第四步：熱錢進一步擴散到新一線（比如杭州）、強二線省會（比如武漢）和網紅城市（比如合肥）和一線強周邊（環京、佛山等）。
第五步：調控尾隨而至，有真冷（環京），有假冷，總之“房價不漲”是紅線，“房住不炒”是目標。
第六步：強省會不讓買了，去買弱省會（比如貴陽）；單核省會不讓買了，去買好的地市（洛陽、徐州），三線城市普遍開始去庫存。
第七步：接著往下“去庫存”，縣城買房也開始找關係了。
所以，東北至多走到了“第三步”，中心城市調控的逐步升級。
哈爾濱出臺“三年限售”，長春出臺“二年限售”，丹東“合同備案之後兩年限售”
拜託，調控能不能有一點誠意。
大概率大連也是要跟進的，但是仍舊是“升級中”而不是一次到位。
所以，對於東北房價，以下三種情況是大概率：
1、 四大中心城市的房價在溫柔調控中，仍然會穩步上漲半年到一年，不會戛然而止。
2、 調控會慢慢升級 ，四大城市市場會逐漸冷卻。
3、同時，東北其他三線、四線地市也會逐步開始啟動追趕，這個過程的快慢由自己省會城市調控由松轉嚴的時間決定。
所以，對於東北四大城市，必須開啟“調控預警”，在未來一年中政策調控預計將逐步升級，由松轉嚴。
但是，對於整個東北，必須開啟“買房預警”，其他地市房價大漲大概率在未來一年年開始實現。
5
大連走勢
“大連”就是“深圳”，深圳是整個中國本輪週期的源頭，大連也可以看做是東北周期的源頭，所以有必要多提幾句大連。
在今年3月份關於大連樓市，我的文章《大連房價：調控之後，“北風”還能吹多久》
我提出幾個論斷：
由於住建部的約談，我再補充幾條：
1、 大連是整個東北調控嚴格程度的“天花板”和“指揮棒”，東北沒有哪個城市會嚴過大連。
2、大連再發調控的時間可能會縮短，此時需要提出預警，甘井子大概率會被限進去。
3、所以金州、旅順的好日子會來的更快，具體原因，去看今年3月份那篇文章。
4、限購之後，大連樓市會是一個軟著陸，之後是橫盤。
因為，大連是東北最有活力的城市，大連如果2019之後是“跌盤”，東北樓市本輪之後一定更加慘不忍睹。
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