綜藝大集結
買不到住宅，到底該不該買套公寓？
5年房地產營銷經歷，2年國際品牌酒店全國拓展總監經歷。知乎閱讀量近十萬，主要都是問公寓能不能買？產權式酒店能不能投資？還有少數幾個人，問我投資產權式酒店項目跑路了怎麼辦的。
貼出此文，用來集中回覆猶豫是否要買公寓的網友。
#勸你不要買公寓的人，和勸你不要買房的竟是同一批人？#
當你有點閒錢，想買住宅要不沒資格，要不錢包不夠硬，但是存銀行又不心甘，這時候房產銷售們都會給你推薦公寓，比住宅便宜、面積小、總價低、貸款不受套數限制、不限購、租金回報率高，甚至有5米4層高的雙鑰匙買一套隔成兩套用，還有精裝包租的，讓你零負擔輕鬆做包租婆……
世上走不盡路，就是房產銷售員的套路。始終不放心的你，回去問朋友、問百度，最後呢，反對者佔到7成以上，不外乎這麼幾個理由：
1.商業性質，產權只有40年；
2.商業性質，按商業標準收水費、電費、物業費，沒有燃氣；
3.商業性質，銀行按揭只能貸5成；
4.商業性質，二手交易時，交易稅費比住宅高，預估要15%個點左右，不好轉手；
5.商業性質，不能落戶；
6.戶數多，一層超過20戶公寓很普遍，居住密度大，不舒適；
7.戶數多，公攤大；
8.……（歡迎補充）
為什麼大多數人都會告誡別人，不要買公寓呢？網上都是反對的信息呢？
因為大多數人根本就沒有機會買上一套公寓！
就和當初勸你不要買房的那波人一樣，他們沒有房子，所以每次見面都會重複他的經驗：房價有泡沫，別買！
那麼反對買公寓的理由是靠譜的嗎？
1.產權40年，比住宅少30年，但是我花點錢續期就行了！
我國建築物的使用年限一般都認同50年的說法，任志強甚至提到過只有30年。
《物權法》有相關規定內容，商業用地到期可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權，補交土地費用不超過5位數，最低可低至15.6元/平米。40年以後，主要不出現重大的危機，補交的費用相對於房價來說都是小錢。
2.沒有燃氣，商業用電用水物業費，相對於節省的房價，都是小錢！
單身公寓一兩個人住，沒有燃氣就用電磁爐，整棟樓沒有明火更加安全！
普通住宅2塊的水、5毛的電，一個月100塊錢，商業3塊的水、1塊5的電，一個月200塊錢，一年貴1000塊錢，40年呢？多花了4萬塊錢，公寓總價比住宅可不止便宜幾萬塊錢。
3.公寓按揭5成，但是不限套數，不看房貸呀！
如果你買過房，你就知道不能貸款有多難受了！首套房一般可以貸款7成，二套就降到3成了，第三套就不能貸款了。
甚至某些城市只要你有住宅貸款記錄，不管是否還清，只要有一次就算二套，首付7成，有兩次貸款記錄，就別想再貸款了。
公寓貸款輕鬆，不管多少套，通通都可以貸一半。
4.稅費高，讓中介給你想辦法規避呀！最主要的部分是增值稅，能不能做低交易價格？只要你誠心想賣，各種疑難雜症，中介通通有辦法。
5.不能落戶。有的城市買公寓、商鋪、寫字樓都可以落戶，比如長沙。
不過說實話，公寓你打算買來住一輩子嗎？人生漫長，難道你這輩子就甘心只買一套公寓？
住宅是人生標配，公寓落不了戶，買套住宅落。
6.居住密度大，舒適感差。你這麼年輕，身強體壯的，暫時又不夠錢買住宅，那就別用住宅的舒適度來對比公寓了！自己買來住也只是過渡一下嘛！
7.公攤大。公寓公攤一般30-40%，住宅公攤一般15-25%，公寓的公攤大，主要是因為戶數多，走廊、電梯間等公共區域面積多了。不過，你買個40、50㎡的公寓，室內面積差個4、5㎡，差距很大嗎？會因為這4、5個㎡，住的就不舒服了嗎？
8.還有各種花式理由，你回想下你自己的初衷：
我錢少，所以先買個公寓湊合下。公寓便宜，過渡一下湊活住，那就湊活著！
我錢多，不想存銀行買個公寓投資。公寓便宜，租金還可以，即時不算房價增值的部分，租金回報比存銀行划算吧？
我錢不多也不少，買不買公寓？
就我個人的理解，公寓投資的核心優勢是什麼？
基數便宜+2倍槓桿
基數便宜，意味著，有較大的增長空間。房價從5萬漲到10萬比較難，但是從1萬漲到2萬呢？絕大多數城市已經驗證過了。
2倍槓桿，意味著，房價漲30%，實際獲利60%，最牛的是這個槓桿可以無限次數用。
100萬的閒錢為例：
住宅：單價1萬，不能按揭，建倉100㎡，3年後漲價50%，100×50=獲利50萬，轉手成本扣除6%，投資回報44%；
公寓：單價0.8萬，首付50%，3年後漲40%，100÷50%×40%=獲利80萬，轉手成本扣除15%，3貸款成本15%，投資回報50%，
當基數便宜，又能無限次利用槓桿的時候，即使漲的慢、即使還有高額的稅費成本和5%的貸款利息成本，公寓投資仍不輸住宅。
是的，那些勸你不要買公寓的人，和當初勸你不要買房的人，就是同一批人。自己閒得蛋疼，不去問別人實際情況，當你跟他說你想買個什麼，他始終都是一副苦大仇深的表情，“唉唉，我跟你說呀，不能買！”
“你勸我別買，以後漲價了，損失你賠給我嗎？”
“呃，那怎麼可能……”
勇哥說產權式酒店
買公寓升值有限，即便升值所上交稅費過重業主獲利渺茫。看一下出售時所上交稅費：
營業稅：差額×5.6%；個人所得稅：差額×20%；契稅：全額x3%；土地增值稅：差額30%；印花稅：金額x0.1%……
40年產權公寓水電、停車是商業收費，增加入住時的居住成本。還不可以享受落戶政策、學區和通天然氣等權利。同時業主買房時不可以用公積金貸款，利率是商貸高於70年產權住宅，貸款最長年限為10年，首付款必須是總房款的50%，利率高時間短是40年公寓和商鋪的自身特點，而且40年公寓存在採光差、透風差和公攤面積大等缺點。
當然40年公寓優點是房子面積小、總房款金額少，符合經濟上不富裕單身人士購買。
所以國內一二線城市限購是70年產權的住宅，40年產權公寓和商鋪不限購(北京限公寓)只要業主有錢隨便買。不但買時上交稅費高，想出手變現上交稅更高。公寓收租金2~30年才能收回成本，升值的部分扣掉稅費一半利潤都不到。
如果剛畢業參加工作單身人士作為自住過渡期使用，不圖保值可以考慮購買。
投資此類40產權公寓或商鋪風險較高，謹慎投資！
皖江新四軍
首先，我的個人觀點大方向是不買公寓，以下幾個方面：
1.公寓屬於商業性質，水電都是商業用，費用高很多，很多不通氣，通氣也是商業用氣，居住的話成本比較高。
2.投資的話，公寓再次出售稅費比較高，比住宅高18%左右，能接受的客戶也很少，出租租金比不上商鋪和門面。
綜合以上兩點，投資不去門面，居住不去住宅，建議不予考慮。
三稜鏡看房
如果你有住宅了，買公寓也沒啥，如果你是第一套房子，建議還是買住宅吧。
只要你想一下，你買個公寓就賣不掉了，只能出租或自住，如果還能接受也可以買。
40年或者70年的年限並沒有什麼問題，國家也在推進公寓用水用電民用化，生活成本應該是沒問題的。
做個專業房產經紀人
在現有政策下有其它選擇的情況儘量不要買公寓，特別例如深圳等城市出臺新建公寓只能出租的政策，按照目前租售比，收回成本時間相當長，一般都要20至30年，甚至多達40年，而公寓一般產權才40年，雖然可以出錢延長，但心底沒底。當然有特殊精品公寓，地段很好，出租租金高，行情很火爆，所以要具體問題具體分析。
小羅乾聞
公寓，可以買，可以保值，但是增值空間不大，買公寓主要用來出租獲得收益的。如果為了增值，不建議買，40年的公寓，沒有天然氣，不能上學，稅費高，很難出手。70年的公寓，帶好的學區，可以買，升值空間也不錯。想買房話，建議最好買住宅，住宅好賣好租。保值增值！
蘇州麥好房
買房首選住宅其次再是住宅。住宅可租可售（限售區域除外）公寓主要是出租獲取收益，公寓交易時產生的稅費較高，並且同區域的二手住宅的價格可以高於同區域的公寓哈。如果在限購區域內想投資可以購買小戶型公寓、如果年投資回報率在5.6個點以上並且以租養貸的可以考慮入手。
為義Ly
看你的個人需求
公寓價格便宜，面積相對小，水電暖價格高於普通住宅且無法落戶，無法歸屬學區，但是地段和價格遠比住宅好
住宅的優勢 70年產權，可落戶劃分學區等，如果一二線可以考慮公寓，三四線公寓不推薦購買，無法出手且維護成本高
田橫五百人
有選擇的話最好買住宅，如果能確定有學區的公寓另算，
貝殼天津新房
過渡房可以考慮公寓…生活還住房有生活氣息！
