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住宅與公寓的區別主要體現在產權年限，稅收，貸款利率和貸款年限，是否能落戶讀書，土地性質上。
第一、產權年限以及落戶讀書：公寓又可以分為住宅性質公寓和商住公寓兩種，住宅性質的公寓同樣可以落戶讀書，辦理個人產權證，70年的產權，大部分的住宅性質公寓和平層住宅差不多，而商住公寓，是不可以落戶和讀書的，大部分只有使用權，沒有產權證，而價格相比住宅性質公寓要便宜很多，只有40年或50年的產權。普通住宅為國有出讓用地，可以正常落戶讀書，產權年限為70年，正常交房兩年後可以辦理個人不動產權證。
第二、土地性質不同：商住公寓的土地性質大多為綜合性用地或三產用地，產權歸還是歸開發商或國家所有，而酒店式公寓用地為商業用地，產權只有40年，同樣不可以落戶讀書，籤的是房屋租賃使用合同。
住宅屬於住宅性質用地，開發商已經把土地買下來，購買商品房簽署的是商品房買賣合同。
第三、購房政策：公寓屬於非普通住宅，不限購不限貸，貸款年限多為10年，首付要求50%，物業收費標準也不一樣，普通住宅的物業收費較便宜，住宅為2.5元/平米以內物業費，水電也是按照民用水電標準，而商住公寓的物業費較貴大多為4元/平米，水電按商業水電標準收費。
普通住宅首套首付毛坯部分可以做到20%，貸款最長期限為30年，精裝部分首付30%，最長貸款期限為10年。
第四、配套設施：大部分公寓沒有外置陽臺，只有大飄窗，不通燃氣，居住沒有住宅便利，而公寓最大的優點是層高較高，一般都是5米以上，可以自由選擇隔做雙層，即使建築面積小，使用面積可以多一倍，總價只按單層計算，總價低，空間利用率高，這也是為什麼那麼多年輕人喜歡買公寓的原因，當然並不是說所有公寓都不通燃氣沒有陽臺，建議選擇買公寓要買可以隔做兩層樓中樓的，有陽臺，能通燃氣最好，可以辦理個人產權證，對於購房資金不足的，可以購買作為過渡，如果要買可以落戶讀書的，只能是買住宅性質的公寓或普通住宅。
第五、公攤以及戶數：公寓公攤比較大，一般都有30%左右的公攤，意味著得房率沒有住宅那麼高，但是戶型設計可以隔做雙層使用，實際使用面積是建築面積2倍，住宅的公攤面積在18%到20%，公攤相對較低，戶型設計比較單一，住宅性能較為明顯。戶數上公寓一般居住密度大，戶數多，3梯20戶或者4梯32戶，比較擁擠，住宅體驗沒有平層那麼高，平層住宅一般是2梯4戶或2梯5戶，通風采光以及視野沒有住宅好。
第六、功能使用:公寓不僅可以用來居住，還可以用來辦公，有些公司前期為了較小成本經營，會選擇買公寓來進行辦公，相比寫字樓要便宜很多，而普通住宅只有居住功能，是不允許用來商業辦公或者註冊公司。
總的來分析，如果是首套房考慮買來自住落戶讀書，住宅是最好的選擇，而且即使幾年後要轉手也方便。如果是考慮買來投資，公寓是比較好的選擇，畢竟不限購不限貸，而且總價比住宅低很多，只有住宅的三分之一，買一套住宅的錢可以買三套公寓，收益是住宅的三倍甚至超過三倍收益，如果把公寓隔做兩層出租，做雙鑰匙，收益甚至是住宅的6倍，輕鬆實現包租公包租婆的生活。
本問題就到這裡，選住宅還是選公寓，要根據自己的實際情況出發，歡迎各位評論交流收藏，主要是讓大家清楚公寓和住宅的區別，瞭解清楚才不會買錯。
