石景山过去几年，几乎没有新房住宅项目入市，新房市场沉寂了好几年。从去年开始，开始有商品房项目入市，接着几个限竞房项目入市，石景山的新盘开始多了起来。
石景山一共9个街道，其中鲁谷和老山是相对最为成熟的板块，但已经没有空余的土地供应新房了。未来石景山的新房供应将主要集中在古城，五里坨和苹果园这几个区域。今天要评级的长安云锦就是古城区域第一个上市的优质新房项目。
图片来自好评与差评的大竹子
长安云锦简介：
“长安云锦”位于石景山区古城区域，长安街以南1.3公里。开发商是中海+首钢，项目限均价5.88万/平米。综合来看，我们认为长安云锦位置不错，交通比较便捷，是长安街沿线难得的纯洋房项目，中海的品质向来口碑很好。项目产品设计不错，户型出色，最大的亮点是得房率很高，对于刚需来说，这是最实用的优点。项目所在的古城首钢园东南区重新统一规划，兼顾了居住，商业金融和其他多功能，未来建成之后应该值得期待。
长安云锦开盘在即，预计在5月底开盘，目前正在排卡，某些户型将很抢手，有兴趣的得抓紧时间去看了。
评级：
地理位置 ★★ ★ ☆
区域规划 ★★ ★ ★
产品设计 ★ ★ ★ ★
商业设施 ★★ ★ ☆
学区教育 ★★ ★ ☆
医疗配套 ★★ ★ ☆
环境绿化 ★★ ★ ★
房价指数 ★★ ★ ☆
综合得分 ★ ★ ★ ☆
注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★
投资评级：跑赢大市
购买建议在文末。
下面是单项详细评级。
地理位置 ★ ★ ★ ☆
长安云锦项目位于石景山古城区域，北距长安街仅1.3公里，往南500米是莲石路，往东1.3km是西五环，距离地铁1号线古城站1.3公里。
项目周边莲石路、阜石路、长安街西延线与西五环路、古城南街、北辛安路形成三纵三横的路网。开车的话，往南很快就能上莲石路，开车前往金融街，海淀中关村等等中心地区都很方便。古城南街正在建设之中，古城南街规划为城市主干路，北起长安街西延，南至莲石路，横向宽60米，全长约1.62公里。这条路打通之后，将很大程度方便从古城开车上石景山路和莲石路。
现在的地铁就是地铁1号线的古城站，距离约1.3公里。未来还有2条规划的地铁。一条是M11号线，通往丽泽和北京西站，将在在古城南街设站，站点就在小区门口不到300米，如下图所示。11号线西段的4站今年开建，服务于冬奥会，在冬奥会前就会通车。虽然其他站点建设稍晚一些，但是既然已经开建，后面也会很快。另外还有18号线（R1线）的远期规划。
所以，综合来看，长安云锦的位置不错，交通比较便利，未来几年还会随着规划建成而更加便利。
区域规划 ★ ★ ★ ★
石景山区的详细规划可以参见我们以前写过的《石景山规划概览》。
今年2月份，北京市推出了《新首钢三年行动计划》，全力打造新首钢高端产业综合服务区。
根据石景山的2035年规划，石景山将形成“一轴一带、多点支撑、组团协同”的城市空间结构。
“一轴”指长安街及其延长线；“多点”即重要城市功能节点，包括了新首钢园。综合来看，新首钢园是石景山投资最大的区域，全新的城市蓝图设计将打造全新的新首钢园区。
长安云锦所在的首钢园东南区位于古城南街以东，总用地面积约103.36公顷，规划总建筑规模约127万平方米，用地性质主要为居住、商业金融、多功能等。按照规划，除了住宅项目，首钢园东南未来将建设地区级商业中心、底商、邮政所、幼儿园等，未来配套设施齐全，能够满足基本的生活需求。
首钢北区将规划冬奥广场区、首钢工业遗址公园、石景山景观公园、城市织补创新工场、公共服务配套区，建成后将极大提升整体环境和产业。
项目西侧就是首钢园南区将要打造的世界侨商创新中心。世界侨商创新中心位于新首钢园区内长安街南侧，建筑面积22万平方米，是国侨办和北京市政府联手打造的“侨梦苑”的核心区域，建成后也将提升周边的产业层次。
对于普通买房人来说，石景山规划最大的意义在于，依托于冬奥会的契机，石景山尤其是新首钢服务区的基础设施将获得极大的改善。
新首钢地区将规划建设三条轨道线路：M11、R1、S1三条轨道线，轨道交通750米覆盖率达到98%。
长安街西延跨永定河大桥将于年内建成通车，届时长安街西延全线贯通。按照《三年计划》，新首钢高端产业综合服务区周边将建成“五横六纵”骨干路网道路。
对于石景山来说最好的一点是，冬奥会只有3年时间了，所有这些相关的规划和建设都必须在3年之内完成，这可比那些纸面上的长远规划要实在多了。
产品设计 ★ ★ ★ ★
长安云锦推出的产品均为8层洋房，共7栋楼。主力户型为74㎡两居，89㎡、110㎡三居产品。
长安云锦采用了围合式的布局。围合式住宅小区的主要特点是：各栋住宅沿住宅用地周边布局，中心形成比较大的中心花园，因此可以有宽敞的绿地和舒适的空间，日照、通风和视觉环境相对较好。另外一个优点是，由于现在北京的新住宅小区都要求是开放式的，围合式布局能形成有效的天然社区边界，有利于安全和管理，容易封闭。因为这些优点，其实围合式布局在欧洲已经非常普及了。
具体户型，主打户型-89平米小三居户型面宽7.75米，客厅面宽4.15米。市面上能将客厅面宽做到4.15米的，基本都是130平米以上的户型了。小三居总价约520万，首套首付约210万。
110平米户型，总面宽高达8.25米，客厅面宽4.35米，110平米做出三室双卫，客厅、房间宽阔且丝毫不显局促拥挤。110平户型得房率很高，实得面积相当于很多130平米的户型了。
74平米两室两厅一卫，客厅面宽达到3.9米，客厅与餐厅长5.4米，小户型也不觉得局促。两居总价435万，首套首付174万起。
项目是毛坯交房，交房时间为2020年底。人车分流，车位配比1：1.2，绿化率是30%，物业是中海物业。
如前面所说，项目最大的亮点是户型出色，得房率高。我们房产群里的群友想买89平的户型，找了一遍，发现市面上89平米户型得房率最高的就是长安云锦的89平户型了，当然110平米的户型也是最高的。对于刚需来说，花更少的钱，买到更多的实用面积，才是最实惠的。
商业设施 ★ ★ ★ ☆
短期内，长安云锦的商业配套得依赖周边几公里的几个大型商场，包括喜隆多购物广场，当代商城，沃尔玛山姆会员店，石景山万达广场。当然，还有苹果园地铁站在建的京西大悦城。
项目所在区域首钢园东南区，规划有商业地块，因此未来也会有相应的商业配套的。
学区教育 ★ ★ ★
项目将配建公立幼儿园，规划有1万平米的教育用地（具体学校待定），东侧800米有京源学校（幼儿园、小学部），直线2公里有古城第二小学、古城中学、水泥厂小学等，不过都需要等交房以后划片。
医疗配套 ★ ★ ★ ☆
周边的医疗资源比较丰富，有朝阳医院京西分院、石景山医院、北大首钢医院、301医院、302医院等等。
环境绿化 ★ ★ ★ ★
项目西侧紧邻巨大的首钢遗址公园，首钢遗址公园是总面积70公顷的首钢滨水公园。西边还有永定河，莲石湖湿地公园和园博园，项目北侧还有规划了18公顷的新安森林公园，周边绿化环境不错。
石景山2035年规划的目标，就是要打造绿色综合服务区，建成山水城市。随着“西绿东引”建设，以及“国家森林城市”的创建，石景山的生态环境将会继续提升。生态环境将是石景山的一大优势。
房价指数 ★ ★ ★ ☆
项目是限竞房，限均价是5.88万/平，且最高销售单价不得超过 61742 元/平，我们认为这个定价合理。
石景山唯一的在售纯商品房，去年北京的销冠楼盘中海寰宇天下，均价是6.3万/平米。中海寰宇天下是精装交房，同长安云锦相比，更偏向改善需求，而长安云锦更偏向刚需。
目前石景山最成熟区域是鲁谷区域。鲁谷的次新盘2008建成的次新远洋沁山水二手房均价8.5万。
周边的二手房价格情况如下：
中海金石公馆，2014年高品质小区，链家上最新价格是7.1万/平米；
中海金玺公馆，2017年高品质小区，链家上最新价格是6.9万/平米；
古城区域的老旧小区均价在5万/平米左右，当然品质不可能同日而语。
对于整体全新规划的新住宅区，将来价格会远远高于老旧小区的区域。一个案例就是北五环老北苑和新北苑的房价相差就很大，新北苑房价平均8万，老北苑房价仅仅约为5万多，实际上老北苑还仅仅是2000～2005年左右开发的，而且位置相对更好一点。
投资评级 - 跑赢大市
每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。
因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：
· 跑输大市
· 跟随大市
· 跑赢大市
· 大幅跑赢大市
注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。
购房建议：
长安云锦作为长安街沿线难得的低密度纯洋房项目，位置不错，产品设计优秀，得房率很高，非常实用，对于刚需比较友好。石景山在售新盘不多，对于在北京西部工作的人群来说，长安云锦是一个优质的选择。
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