最近我一直在重刷美劇：絕命毒師。為追衍生劇大電影做準備，真的很刺激。
由此，錯過了很多樓市勁爆新聞。比如深業中城、9月份國家統計局房價、深圳標定地價、房貸按揭改變、前海住宅用地拍賣爽約等等。
但整體來看，昨天深圳宣佈一口氣放售7宗居住用地，最為激盪人心。風向標意義最明顯。
簡單來說，深圳以割肉讓利的方式，切實從源頭上實踐了房住不炒的精神，但最高限價也清晰告訴了市場，天塌不了！
1、7宗地，全部限價了
不出意外，深圳11月底又要開啟土地盛宴模式了。這次一共是7宗地，分別是坪山、龍華、光明和大鵬。有人才住房，也有商品住房。
核心共性亮點是：都標定了未來新房上市銷售的價格！最高限價封頂了。
龍華和坪山的商品住房用地，分別限價每平米7.1萬和限價每平米4.7萬。這兩項，市場反響最大。
坪山地塊限價限價3萬、3.5萬和3.8萬。市場波瀾較小。大鵬人才房，限價2.35萬更是極少評議。
目前市場最直觀的判斷是以下幾點：
a、光明區今年正在銷售的幾個項目，已經穩穩站上了單價每平米5萬以上，市場傳言即將銷售的龍光玖龍臺二期甚至可能在單價5.8萬左右。你今天拍賣地，約兩年後限價只能賣4.7萬。今天光明的新房還怎麼賣？
b、光明區這幾年土地拍賣極為火熱。去年的華潤和金融街，樓面地價大約是2.4萬、2.5萬。今年6月，中海地產和中國電建，樓面地價大約是4萬、4.3萬。你今天再拍賣一塊地，房價限定只能賣到4.7萬。那中海地產和中國電建怎麼辦？
c、龍華商品住房拍賣地限房價7.1萬，那龍華上塘周邊的二手房、此前的拍賣地怎麼辦？
總結來看，大致聲音就是這樣：地王要哭啦！樓市要變天啦。被套了，站崗了，一大批剛剛買房的朋友已經哭暈在廁所。
2、實踐房住不炒，初心不變
事實真的是要天塌了嗎？
我們的謹慎理解是：先要看看這次土地拍賣的大背景。
第一個大背景，最近全國各地，包括上海南京三亞杭州等城市在內，紛紛上演了所謂“限購鬆綁”的大戲。很多人猜測，正如經濟學家向松祚所言，經濟困難的程度可能超過了預期。因此稍微放鬆一下勒在房地產市場上的繩子，似乎越來越成為現實。由於一線城市的上海，也名列其中，因此大家對深圳跟進的可能也有所期待。
第二個大背景，國家統計局剛剛發佈了9月份的全國70城房價走勢數據。具體數據我們就參考深圳官方不公佈樓市均價一樣吧，不再詳細羅列了。有興趣的朋友可以自行百度查閱。我們只談一個數據，9月份深圳房價，不管是一手房還是二手房，都漲了。而且漲幅還在70城裡比較靠前。
你懂的。當前形勢下，高房價依然是過街老鼠，房住不炒一城一策才是主流。9月份深圳房價太冒尖了，這個很不好，與大勢不合。
由此，如果深圳方面有意通過今次土地拍賣，給市場表達一種決心，那也是完全可以理解的。
我們只能說，深圳這座城市，真的是太有實力、太有潛力啦。我們對樓市進行小週期、微循環的調控，自由度和把控能力，都遠遠超越了其它城市。
別的城市，一抓就死。購買力沒了，土地拍賣收益也沒了。因此，波動起伏非常大。因此，你會頻繁看見調控政策“半夜雞叫、凌晨撤版”的情況。
但深圳就是打不死的小強。調控3年多了，國家統計局數據說，你還在漲！還有幾千個有錢人在排隊，等著天神護佑中籤呢。
在這種背景下，通過土地市場，給樓市澆點水、降降溫，可以理解，也很有必要。
3、天塌了嗎？不要如此天真吧！
很多朋友說，這次土地拍賣，就是一次風向大轉變。大把人要哭了。
我們的理解是：不要過於解讀哦。草木皆兵的事情少談少做。
第一個問題：作為大多數老百姓一生之中難得一兩次的大宗資產交易，你買房子，最關鍵是買一座城市。請問，深圳這座城市因為這次土地拍賣而變天了嗎？
我相信你一定還是看好粵港澳大灣區和先行示範區，“雙區驅動”模式下的深圳下一個40年。如果你對深圳都不抱希望，那還有哪座城市能安放你的理想？
第二個問題：如果這次拍賣地是按下樓市暫停鍵，那我們是否可以稍微等等，抄底撿個便宜，少奮鬥二十年？
答案很簡單：天下沒有白吃的午餐。
僅僅以龍華上塘地塊限價每平米7.1萬為例來說，目前上塘附近二手房大約是6.8萬，紅山附近大約是7.1萬。
明面上看，龍華上塘的這塊地，似乎限定了區域未來兩年的上漲空間。但我們也可以另外兩個角度看問題：
a、你打開鏈家的二手房數據看看吧。上塘片區可售二手房並不多啊。大約157套而已。相對於需求，那就是杯水車薪啊。未來上塘地塊拍賣，單價7.1萬，大概率就是華潤城三期和深業中城，你能把自己一生的幸福，押注在一次不可捉摸的中籤上？
b、上塘地塊單價最高限價7.1萬。在限定最高價的同時，我們更願意理解為，整個區域的房價有了7.1萬這個中樞位置，漲固然不易，但要跌，似乎更難了。
至於很多朋友說，前面的幾個龍華拍賣地項目，要哭啦！我的理解是：吃瓜群眾想太多啦。很多人有個陋習很不好：見不得別人好，見人落難還幸災樂禍。
我們在深圳地產圈玩了近20年啦。我們看過N多次吃瓜群眾為開發商高價拿地而擔憂的事情，事實證明，杞人憂天的吃瓜群眾最後都很尷尬，還以此作為投資法則的人，更是落的辛酸淚一把！
這次拍賣地，就僅僅是一次買賣而已。滾滾長江東逝水，你幾時見過扭頭就往西！買深圳房子，博的是城市大勢。
4、還是要謹慎，有些房子真不能買了
一定又會有朋友噴了：頑固多頭，看什麼都是好的。
那我們還真要告訴你：深圳城市向上，是大勢。深圳房住不炒，也是大勢。在這種情況下，有些房子還真的就不能亂買了。
綜合近期所有大事件，我們的理解是：
今時今勢，內外形勢確實不容樂觀。房地產一城一策的調控，會更加明顯。有一些人要打強心劑了。但深圳，一定還是會堅持探索房地產長效機制。深圳樓市，當前的一切核心就是“穩”字。我們預判，在未來的三五年內，核心豪宅還會漲，新興城區繼續補漲，但大部分區域要長期橫盤了。
具體什麼區域什麼產品什麼樓盤的選擇，我們在樓兔子小密圈裡聊。有興趣的朋友，可以看文後的提示。
有一點必須特別提醒：炒概念！尤其是三五年內很難有實際居住功能的純炒概念盤，千萬別買了！沿著地鐵線買房，這是你最穩妥的選擇。
這次拍賣地，我的理解是，深圳再次宣言實踐房住不炒，探索房地產長效機制。
那麼，在這種情況下，指望炒房，尤其是投資概念炒作的房子，三五年內暴富，這幾乎是天方夜談了！花落一地不歸來，炒房爆富的事情，不要再奢望了。當然，有明顯限價紅利的特殊案例除外。
在這種情況下，我們買房子一定會要回歸到房子的居住功能本性上來。最好還是當順毛驢，依著房住不炒的大勢走。深圳未來十年的大方向是灣區融合，抓手就是地鐵高鐵城軌，沿著軌道買房子，保證自己能住，接盤俠願意住，這種房子才是你選擇的方向。
不要質疑說，已經買了兩三年了，為啥還沒漲？
放心吧！交通強國戰略，深圳也名列其中呢。地鐵修多快，深圳好房子就會增值多快。
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