我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问： 星叔，沈阳沈北新区的几个楼盘，中粮锦云天成，距地铁2.2千米，单价8000多，荣盛盛京绿洲，距地铁1.2㎞，清盘限价7000多，上面两个楼盘的学区都是雨田小学，太湖国富壹号，卖点是南京一小，要认筹，单价8500左右，亚泰城，临近吾悦广场和地铁站，走路5分钟，但是物业不太好，小区门口乱，单价8000左右，还有雅居乐D区，离地铁也不是太近，8500左右，省实验合作校区，这四个的投资价值帮忙分析一下，尤其是品牌和物业到底重要不重要呀？

回答：沈北新区的这几个楼盘，在三环内的皇姑区，荣盛颐和名郡，单价9000，还有碧桂园银亿，这样比的话，沈北的投资价值大还是三环内的这两个投资价值大？

品牌开发商在开盘的时候也会比非品牌贵(限价另说)。溢价会在10年后被洗掉。在二手市场上，小盘的出房量太小，难以拉高整体成交价，活跃度受影响。依靠区域的普涨和周边大盘的价格拉动。一般折价在10-15%左右。

物业可以算作是开发商的售后服务，可以从物业公司，物业费，小区保洁，安保情况、绿化维护、公共设施维修等方面来考量物业好坏。

提问：新人首问：星叔您好，坐标衡水，17年入手一套恒大绿洲的房子，210平，商贷150万，现在感觉在衡水投资有些接盘侠的意思，基本没了啥上升空间！只有衡水的教育还可以！之前还有一套11年购入的房子，老证，目前在租，无贷款！目前对房产投资很迷茫，而且还不断的还贷款，是把贷款还清，还是做其他投资？还有就是保定未来的房地产如何走向，在保定荣基泰和紫金府有两套投资！是未来出手还是出租等待时机？谢谢

回答：1.仓位都不是很好，资产不够优，建议进行优化重整。

2.衡水恒大绿洲 210平，面积过大，一是涨幅不如刚需户型，二是转手周期长，建议出手。

3.总的来看，你的仓位太过于分散，而且城市面不强，衡水2套+保定2套，升值能力有限，我更建议你资产优化整合，资金归拢，然后仓位向外扩散，集中打在一点上，可以考虑一线城市深圳和强二线省会城市布局 如武汉 重庆等，未来收益会更大更有确定性。

提问：请问星叔，东莞二手房可以投资吗？我想在东莞城区投个一房一厅的二手小房子，总价大概80万左右，不知可否？请指教

回答：东莞，还算在结构上达到一定的优势。人口流入在国内排名前列，产业结构要优于前两者，它更适合作为深圳的后花园。东莞投资是可以的，不过面积不建议太小，太小缺少接盘侠。

提问：您好，星叔。我一家是四川人，在江苏常州定居。想在成都买一套房，自住+投资，因为目前不确定，以后是否要回四川养老。常州的房价，我们已没有能力买了，就想到成都看看，没有购房资格，只能买不限购的区域（眉山市彭山县黄龙溪附近，现在是成都天府新区协管，以后也许会归天府新区行政管理）有规划成都到眉山市中心的轻轨。目前有3个楼盘高层，恒大童世界8300一平米，恒大金碧天下8000左右一平米，这两个都是精装修交付，另一个是复地天府湾9000元一平米，毛坯交付，（都是三房两厅两卫）说是轻轨站在这个楼盘边。请教，星叔，买哪个楼盘好?还有一个，是都江堰的楼盘，小别墅，有花园，两房两厅两卫，97平米，120万。100

回答：这些不限购区域投资都是没有价值的，只适合养老自住，如果自住看好复地，想投资的话，还是想办法入成都限购区，才最有价值。

54大法也是破限购和无限贷票终极大法，具体操作详见知识星球内部分享

提问： 我18年翔安入了一套子母房，算是成熟小区，区政府就在附近，儿童公园，体育场，购物中心，户型不错，面积135，总层13，买第5，当初是纯想自住，如果早点加入星球，估计我不会买了，居住是很舒服，可是后期要出手估计很难，涨价空间也很有限吧？到2020年11月两套才满2，现在纠结明年要不要卖掉？总价买了325➕税费都快335了

回答：现在卖划不来，18年才入，不到1年，因为房价控的严，房价涨幅都有限加上二手市场偏冷，所以不建议卖，投资回报率太低，现在都需要守长线，这套房地段 配套 不错，建议最低持有3-5年再出

提问： 星叔 西安 高陵区（远郊新区）大品牌开发商128平的房子 均价8000，纯投资现在是否可以购入。2022年交房。现在还很落后 但是我看您说 买房子是买未来 买规划 ，所以准备要两套这样的房子。您觉得我买曲江新区一万四每平的新盘好 ，还是买远郊高陵区8000的。求解答。

回答：投资2套的话 建议入一套3环周边 再入一套远郊，远郊必须是未来有很好规划的，二者进行长短互补，一个持有3-5年，一个长持5-10年，另外投资尽量入90-110平最佳，不要大户型转手周期长

提问： 你好星叔，我是山东临沂下面的县城，孩子十年后大学毕业，想买套房子给孩子准备着，如果孩子以后不在这里发展，就卖了给他付首付，乐老师，目前县城的房子还有必要投资吗？价格6000左右，房价还有多少空间，到时有接盘的吗？谢谢老师

回答：完全没必要，临沂人口输出大市，水往高处走，去看看不限购的优质二线，或者落户济青，19年底买济青也是不错的选择。

提问：星叔，目前江阴工作 两孩 需要四室改善+学区 需要卖成都的房子或者江阴目前自住的三室，或者用你说的杠杆，我是小白，不懂怎么办？或者买个60-70的老破小学区房，然后偏远点地方买大点的四室住？哪种方案比较好？江阴房价是不是虚高啊 因为学位制问题 和最近新拍的两块地价格高 又或者去无锡买房？毕竟江阴小地方，还这么高房价，觉得不值，麻烦星叔了 我的问题比较复杂

回答：1.成都入手价便宜，资金不多的话，知识星球内部精华文章教你房产裂变，一套变两套，实现财务自由，把资金用活，成都继续出租持有。

2.建议入带学区的四室新房，一次性到位，后面再置换房子成本越来越高

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

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