萬達板塊樓面價5176元

今日的土拍已經結束。

19#即福利中心北地塊，最終以溢價率7.8%，樓面價5176元/㎡被金輝拿下。

這不是重點，重點是——又是金輝，又在高新區。

作為高新區的專業戶，金輝應該是拿地總面積最大，頻率最高的房企。算上這塊地，金輝在高新區參與開發和建設的項目，達到了整整6個。如果加上猴嘴北，那共有9個項目。僅僅在這兩年，金輝就拿下了三宗地塊。在連雲港金輝近幾年始終把品質提升作為重點的現下，金輝如此兇猛的打法，其背後野心可想而知。

福利中心北地塊合計約120畝，容積率≤2，建築密度≤22。從位置上，優於去年底拿的四季金輝觀瀾地塊。遠離高速，西側是東鹽河；從地價上，根據競拍條件須配建3%的保障房、社區用房以及幼兒園，該地塊的實際成交樓面價接近6500元/㎡。對比周邊成交均價12000-13000元/㎡的二手房價格，還是有一定的利潤空間。據相關人士透露，該地塊將引進金輝的雲著系產品，算是金輝家規格較高的產品系列了。與其他高價地比可以說贏在了起跑線，以金輝對品質的追求，未來萬達板塊又將多一個值得期待的樓盤。

萬達板塊，作為較高端的富人區，萬達板塊的房子不只是簡簡單單的一套房產。

於房企來說，在萬達板塊開發項目無異於在這塊稀缺的土地上插上標榜自己品質/高端的旗幟；於購房者來說，隨著優質地塊的不斷供應和樓盤的接連售罄，萬達板塊的房子是買一套少一套。可以預見的是未來留給購房者進駐萬達板塊的機會也越來越少。

如今，萬達板塊的項目相繼收尾，萬達廣場、行政審批中心、德惠商務大廈、農發服務中心、連雲港實驗學校等，以及新世界文化中心等項目，一個高大上的萬達板塊形象愈加清晰。

放眼市區，深耕連雲港的品牌房企主要是三家，恆大、碧桂園和金輝。

恆大至今有4個項目，分佈在高新區、濱河新城、開發區。在售的是恆大林溪郡、恆大御峰以及還未公開的純新盤恆大翡翠灣。嚴格意義上來講，恆大已經鮮有在一級土地市場出手拿地了。恆大林溪郡是從他人處購買，而恆大御峰和恆大翡翠灣是基於歷史遺留問題得到的土地。

碧桂園是下沉縣級地區最多的房企，但在市區範圍只有5個項目，分別位於濱河新城、海州城南和高新區。其中，新海雲谷、鳳凰源著和觀山源著在售。從公開土地市場拿地的是濱河新城的連雲港碧桂園、海州城南的觀山源著，以及高新區的鳳凰源著，遍佈在各個新區板塊。

而金輝，應該是這三家在公開土地市場舉牌最多的房企，也是唯一一家紮根一個區域的房企，尤其是萬達板塊。

從開發商角度，金輝為什麼執著的在高新區拿地？

正常情況下，高新區應該是連雲港所有新區中最安全的板塊了，也是最受購房者接受的板塊。對於房企來說，自然是安全係數最高的板塊。這一點上，可以看出金輝拿地風格比較穩健。

我彙總了近7年的樓盤成交面積TOP，上榜頻率最高的板塊是原新海新區。這也能側面證明上面的觀點。

另外，縱觀目前主城區各個板塊，房源較多的板塊是新浦主城區、海州城南、鳳凰新城以及原新海新區。但海州城南與鳳凰新城最遲明年上半年收尾，屆時市面上可售房源主要集中在新浦城區和原新海新區。而在原新海新區內，花果山大道西又頗受購房者接受，板塊內項目包括財信鉑悅府、四季金輝觀瀾以及今天的新地塊。相較於財信的高總價、觀瀾的靠高速，今天的新地塊顯然受眾面更廣些，優勢也高些。產品具有號召力的話，去化也相對容易些。

最後一點，金輝在高新區積累了太多的客戶資源和人際關係。這些無形資源對於新項目操盤來說是十分具有優勢的。

結語：

對於金輝來講，項目跟項目之間，還真有點像。萬達板塊就像金輝地產的“標準化生產線”，熟悉的地段，穩定的價格，持續的產出，不俗的口碑。看看過去交付的四季金輝，再看看未來交付的四季金輝觀瀾的“劇透”，就能猜出接下來的劇情。

如今的市場環境，對於開發商來說，標準化生產-快速銷售，是最好的模型。

如果這個地方還不乏購買力，那就更好了，只需再運用一點：總價思維——金輝此前在萬達板塊的項目，基本都是面積不大、總價可控的高層。

一句話總結：開發商不會放棄每塊好地，也不會冒然出價拿地，這是一場充滿理性的土拍。

讓我們期待，2020的港城樓市，會湧現出有更多的高品質樓盤，提升連雲港的房地產開發水平。