鄭州市內某老舊小區已有物業入駐，但是小區衛生仍舊很差
老舊小區物業管理是“老大難”問題。今年4月份，鄭州市發佈老舊小區整治提升工作實施方案。近日，河南商報記者探訪發現，不少物業公司仍有困惑：進駐後如何“待得住”“活得好”？
大河網訊（河南商報記者陳朋衝/文鄧萬里/圖）
探訪1物業入駐老舊小區進度緩慢
鄭州市建設路街道的中心醫院社區，今年有部分小區被列入了老舊小區整治提升計劃中。社區副主任張兵說，有些小區物業進駐快，有些會慢點。
河南商報記者瞭解到，社區將引入物業管理的樓院小區有5個，佔比不到1/3。“一是我們先選取試點，慢慢推開；二是其他一些樓院小區條件還不太具備，比如樓院進出口較多、樓棟數量少等，目前引入物業還確實存在困難。”張兵說。
提問1：物業進駐小區，都考慮哪些問題？
“物業進駐老舊小區，首先要考慮生存問題，肯定會優先選擇條件好的小區，但目前很多老舊小區的條件並不好。”省物業商會秘書長張國強分析，“鄭州市開始老舊小區整治提升後，小區基礎設施條件肯定會明顯提升，但對物業公司來說，這只是解決了一部分問題，後續是否入駐還需要再觀察。”
張兵介紹，社區很多樓院小區都是上世紀80年代建設的，基礎設施差。前幾年，街道和社區曾多次邀請物業管理公司來洽談進駐事宜，但物業公司看過後往往不再往下談。今年，一些物業公司開始就進駐的細節，如物業費數額、物業設施配備、物業人員組成等對接，目前正在洽談中。
探訪2物業入駐後，和業主相處得“不愉快”
有了物業後情況如何呢？鄭州市汝河路社區的汝河小區，早在去年6月份左右就有物業公司進駐了，但一年多來，物業和業主卻處得“不愉快”。
河南商報記者探訪發現，汝河小區內部道路兩旁施劃有標識線，以往一些在路邊營業的攤販，如今大都已經在店內經營，店外擺放著統一的垃圾桶，小區公示牌上有物業人員的聯繫方式，顯出有物業管理的痕跡。但同時，小區內部道路上，堆積的生活垃圾也多處可見，一些車輛停放在道路中心位置，居民經過時往往需要繞道。
探訪中，一些業主對物業不滿，“以前都覺得物業來了之後小區環境能提升不少，現在看來變化不大。比如繳納了車位費，車輛照樣沒法停，小區進出道路還是亂。”
提問2：物業的服務為啥跟不上？
該小區所在的汝河社區黨支部書記劉三定解釋：“物業公司收不上來物業費，後續多項服務難以跟得上，業主對物業公司不滿，陷入惡性循環。”
入駐該小區的鄭州億眾物業服務有限公司的郝經理向河南商報記者證實，“目前物業可以說是艱難維持。管理、服務費用等收不上來，規範車輛出入、清理違規車棚和菜地等工作都受阻，工作不好開展。”
探訪3
鄭州小區引進物業的比例低一些物業在觀望
鄭州市老舊小區整治提升正在進行，物業管理公司是不是都已經大規模介入，以求“分杯羹”？
事實並非如此。
鄭州市住房保障和房地產管理局物業管理處處長黃海波說，目前鄭州市已經完成整治提升的老舊小區有47個，正在實施整治提升的有280個，列入整治計劃名單的還在調整，引進物業管理的比例目前還非常低。
中原區房產管理局相關工作人員也證實，目前列入整治提升的老舊小區中，有物業的、報到區房管部門的很少。一些有單位屬性的小區，或許有基本的門崗、保潔、停車服務，更多的是社區代管，由社區聯繫提供垃圾清運服務，有專業化的物業公司進駐的，屈指可數。
二七區住房保障中心工作人員程立傑也舉例，目前二七區被列入整治提升計劃的老舊小區有313個，其中上報過有物業的目前只有13個，佔比還不到一成。“從瞭解到的情況看，不少小區也已經同物業公司對接，希望物業公司能早日進駐，但涉及業委會成立，物業管理內容，區、街道、社區組織協調，物業收費等問題，目前進展還有限。”程立傑說。
張國強分析，“對物業企業來說，老舊小區不是‘優資產’，很多物業公司往往不會選擇。鄭州市目前物業服務企業粗略統計在2000家左右，但進駐老舊小區的企業並不成規模。從市場調研看，一些企業還在觀望等待，看條件是否成熟、看是否有更多好政策。”
提問3：政府給予補貼，為什麼物業公司仍在猶豫？
對物業公司來說，政府提出的物業費用補貼自然是“強心針”。根據《鄭州市老舊小區整治提升工作實施方案》要求，入駐老舊小區的物業公司可享受每月每平方米不低於0.3元的優惠補貼。
但是，鄭州某物業公司的負責人算了一筆賬：“以居民500戶的老舊小區為例，平均每戶80平方米，每平方米每月0.6元的物業（衛生）費計算，整個小區年收入28萬餘元。每年交稅兩萬多元，門崗2人、保潔3人、維修工1人、物業經理和辦公人員2人，工資開支一年至少20萬元，加上垃圾清運費、機電維護、公共區域照明等，一年下來還得虧五六萬元。”
上述負責人稱，每月每平方米0.3元的補貼，對一些小型社區來說，能彌補部分開支，讓物業公司“餓不死”，但要實現盈利仍很困難。
“物業費補貼肯定能刺激物業公司的積極性，但對於10萬平方米以下的小區，有的是能維持運轉，有些是微利狀態。”
上述負責人說，“很多老舊小區，繳納物業費的業主不到半成，有的低到三成。三年補貼期滿後，如果一些小區增加物業收費，還可能與小區業主產生矛盾。”
此外，對於物業補貼費用的發放，以鄭州市中原區為例，物業與小區簽署整治提升方案後，當年年底進行考核，以考核成績來定補貼，也就是說物業公司先運轉再享受補貼。
“很多進駐老舊小區的物業企業規模相對小，一邊艱難維持，一邊遲遲拿不到補貼，這對他們來說是很大的壓力。”上述物業公司負責人說。
建議
物業可開展商業服務，並嘗試“連片開發”
張國強建議，物業首先要增強“造血”功能。除常規收取的保潔衛生、維修等物業費用外，還可以進行定製化、個性化服務，比如增加家政、看護、洗衣、家電維修等服務，同時利用經營性用房開展商業服務，增加收入。
一些物業企業負責人稱，希望政府部門給予更多支持，比如給物業公司增加活動場地，減免相關稅費，在停車、拆違建等一些具體工作上提供支持等。
還有一些房管部門工作人員建議，對老舊小區進行分類打包、捆綁，提供更多優惠條件，讓物業公司“連片開發”“以大帶小”。同時，將一些毗鄰且緊湊的小型社區打通後進行物業管理。
還有業內人士建議，對於一些小型老舊小區，可成立社區物業服務站，開展物業資源調配，或者由社區牽頭，前期代管物業，條件成熟後再移交給專業的物業公司。
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