騰訊財經與巨豐投顧有關“財經觀察家”聯合出品事宜簽訂合作備忘錄
本期嘉賓：北京大學金融與產業發展研究中心主任馮科
【核心觀點】
1、現在多地樓市政策出現“鬆綁”現象，並不一定是真的鬆綁，它可能是代表房地產企業、地方的焦慮，從而反映在新聞媒體報道上。
2、房地產投資增長速度已經比去年下降6到7個百分點，房地產投資增速穩定在10%左右，對於穩定中國經濟是有利的。
3、“一城一策”、“因城施策”是指在政策許可範圍內，地方有自主權進行放鬆，但是不會做很大的突破，是維穩性鬆綁，而不是刺激性鬆綁。
4、我們既要防範價格上漲過快引起泡沫放大的破裂；也要防範價格下跌過快，導致恐慌性拋售、金融市場動盪的可能性，這叫雙向調控，既不能向上突破，也不能向下突破。
5、利用吸引人才的理由來實現短期刺激，的確可以成為地方的一種選擇，也有一部分城市已經實施，但不可能全面展開，否則又會引發新一輪調控政策的出臺。
6、現在還不是購房的最好時機，一二線城市還有下降區間，三四線城市更加是供過於求，最佳時機也許會出現在2022年前後，而置換則可以開始了。
【新聞背景】
樓市四季度的開端並不寧靜。從10月15到10月19日，短短一週之內，已有南京、天津、三亞三城以人才落戶名義側邊擊破地方樓市“限購”。10月中旬以來，越來越多的城市加入到限購鬆綁的名單中來，這背後是房價和成交量的連續下跌。經不完全梳理，今年內，已有青島濱海新區、杭州、珠海、上海臨港、南京高淳和六合區、天津、三亞等多地以直接或人才落戶方式對限購政策進行調整；越來越多的城市正在尋求調整的合適時機。已經現出端倪的包括衡陽、廣州、佛山等地，北京和阜陽等地則在土地出讓端取消限價。
現在出現多地鬆綁，並不一定是真的多地鬆綁，它可能代表房地產企業、地方的一種焦慮，反映在新聞媒體上。看這些報道，不管是天津濱海新區，還是別的城市，它們都是跟人才住房，跟真正有居住需求、沒有戶籍的在崗職工相關聯，所以這次未必是多地在試水鬆綁房地產政策。
從目前表現來看，我國今年整個經濟增長遇到一點困難，比如說第一季度6.4%，第二季度6.2%，第三季度6.0%，第四季度估計要破5%。地方也有GDP增長壓力，房地產投資又是拉動經濟的一個重要手段，但是中央已經強調，不再啟用房地產作為拉動經濟的措施，但客觀上，我國出口受到壓制；投資方面，地方舉債，還有城投債也受到限制。民間投資表現主要為房地產，房地產投資增長速度已經比去年下降了6到7個百分點。
在這種情況下，把房地產投資增速穩定在10%左右，對於穩定中國經濟也許是有利的。臨界點怎麼界定？判斷臨界點就是出於穩定經濟的角度去考慮。
一城一策、因城施策，是指城市在之前的房地產政策許可範圍內，它可以有自主權進行放鬆，但是不會做很大的突破，也就是一種維穩性鬆綁，而不是啟動、拉動的、刺激性鬆綁，類型是不太一樣的。
我們是要防範房地產泡沫破裂，既要防範價格上漲過快引起泡沫放大的破裂；也要防範它下跌過快導致恐慌性拋售、金融市場動盪的可能性。這就叫雙向（調控），就是既不能向上突破，也不能向下突破。需要的是一個穩定的市場，所以房住不炒的政策上還要加上一句話，我們現在要構建一個穩定的市場來保持它適度健康的發展。
地方對土地財政的依賴是很深重的，但是中國為了去除房地產泡沫，可能會放棄用土地出讓金來支持地方財政的道路。未來的話，可能會用資產證券化、用地方舉債，適度地發一些城投債，增加地方的負債，或者給它們負債週期延長，用它來置換，慢慢調整過來，減少對土地財政依賴。
總體來講，我國地方的負債率雖然偏高，但是跟國外不一樣，我國地方擁有的，有很多是有效資產。比如說是路橋、水廠、電廠、垃圾焚燒廠、汙水處理廠這些基礎設施都是帶有收費性質的，它有足夠的現金流，它是一個資產，把它們的資產證券化，對緩解財政困難也許是有所幫助的。因此解決地方財政問題可能要另闢蹊徑，不能夠再回到老路上，靠出讓土地、靠依賴土地出讓金來維繫。
從長遠來看，各個地方吸引人才是它的目標，就是爭人大戰。我國總人口14億，但是我們的人口結構不是固化的，它是變動的。它會向環渤海經濟城市圈，向長三角、珠三角城市圈轉移，會向沿海再加上長江水帶弓箭形，再加三個環形經濟圈，向這些局部地區去轉移，它會出現結構上的不均衡，這就形成了競爭。人口往哪裡流動，哪裡經濟就會富裕、就會發展，特別是有知識的勞動力流動更決定了未來的方向。
因為未來產業就是資本跟高技能的結合，所以吸引人才是長期戰略。而刺激經濟和市場是短期的需求政策。因此，利用人口吸引人才來實現短期刺激的確可以成為地方的一種選擇，也有一部分（城市）是這麼做的，但未必是全部，也不可能全面展開。全面展開的話，又會引發新一輪調控政策的出臺。
【新聞背景】
國家統計局發佈數據顯示，9月，70大中城市新房價格上漲城市數量為53個，比8月減少2個，上漲城市數量已連續4個月減少；二手房價上漲城市數量為40個，比8月減少3個。更要值得警惕的是，9月新房價格環比僅增長0.53%，是今年2月以來增速最低的一個月。分城市看，9月，一線城市房價平均環比下跌0.002%。北京環比下跌1.01%，廣州環比下跌0.33%。上海和深圳房價環比上漲，上海環比上漲0.53%；深圳房價環比上漲0.80%。
總體上看，核心城市房價由漲轉跌，二手房成交量繼續下降，一線城市整體微跌。
有一部分中小房地產公司在調整過程當中出現了破產、失敗和退出，也是很正常的。原因跟房地產公司本身自身預期有關係。因為在過去的十二三年當中，我國房地產政策是每兩年一個週期，鬆緊、鬆緊交替。
2016年10月1號開始，大概十一前後開始，從緊地調控房地產到現在已經滿三年了。按照過往的慣例，開發商預期認為調控該放鬆了，他就一直在支撐，一直在保持著迎接下一個寬鬆的準備。所以他把這個政策看反了，導致自己的資金鍊條斷裂，是他對週期判斷失誤。
至於未來會不會說是房地產的市場份額集中度越來越集中呢？這是個未來的趨勢。當然也並不代表所有大開發商的狀態就很好，可能在一二線深耕的，有這種居住真實需求支撐，它的業績、銷售表現都相對地比較良性。但是大量佈局在三四線城市的大型開發商也遇到了困難，因為去化非常困難。因為人口的流動方向還是向一二線城市流動，這就是整個市場的格局，將來會越來越向大的開發商集中。
對於我國整體經濟和居民需求來看，對於居住需求，我國房地產市場某種程度上是供過於求的，它需要時間來消化。因為最近幾年，居民儲蓄存款餘額下降速度很快。就是換一句話講，必須要等待兩到三年，居民儲蓄餘額上來，居民購買力上來，才有可能迎來市場緩和或復甦。
在此背景下，不管是開發貸，還是這種按揭貸，政策都是偏緊的，居民購房所獲得的金融支持是在下降的。在該情況下，它對於房地產市場，對於房地產商，就是一個寒冬。這個寒冬的時間至少要維繫兩到三年，大家要保持足夠的現金流來過冬，不至於在此輪市場調整中被淘汰掉。
銷售是在下降，不管是價格和數量都在下降。當然個別城市以價促量，形成分化。因為全國的城市差異非常大，總體來看都是價量下降。購置土地的數量也是在下降的，房地產的投資增速也是在下降。如果在堅持房住不炒的政策下，未來持續兩到三年房地產投資可能會維持平穩，或者是平穩偏下勢態。也就是說，下一輪啟動可能要到三年以後，這是房地產市場痛苦的洗牌週期，時間至少維繫兩到三年。
房地產市場的走向，一二線城市跟三四線城市是不一樣的，一二線城市是防範房價過高所帶來的金融風險，因為它的金融屬性很大，土地屬性很小，就是地價占房價的比例相對會少一點；三四線城市，它就會要防範它的產能過剩，就是銷售去化不了的風險，所以兩個重點是不太一樣的。三四線城市，在經濟學上講，它有滯後效應，一二線城市上去，已經到了一個新的週期，而三四線城市剛剛啟動，就會出現市場漲跌互現。
一線城市由於限購限貸，還有大家對房地產價格的預期所導致它有所回落，它主要因素可能是跟限購有關。限購產生的觀望情緒會導致市場下滑，因為限購，沒有新的購買力量進來。未來政策會保持相對穩定性。
現在還不是購房最好時機，一二線城市剛需的，還會有下降區間。三四線城市不用說了，三四線城市更加是供過於求，更不是購買時機。一二線城市仍然有下降的可能性，最佳時機也許會出現在2022年前後。
置換則可以開始了，但是這兩個時間間隔可以稍微拉開一點。現在先賣掉，再買的時候，可能還會有更低的價格，置換的動作可以開始做的，但是時間也不要間隔太長，因為也怕有不確定因素，可以是在半年內，就是一般人置換是兩三個月，但是按照目前形勢可以適當延長一個季度。
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