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題記
“圓夢安居”，從來不該只有口號，大南京老城區將進一步迎來美麗的“慢城”嬗變，讓世人駐足企盼，顧影生輝……
著名作家木心“從前慢”的詩句，言猶在耳，意境雋永。老城是南京的文脈、是古都的名片，是新老南京人值得驕傲宣洩的由頭……
我們有決心捍衛傳統，有勇氣保衛文脈，有能力護衛中國的“南直隸”和千年秦淮文化，因為她是許許多多中國人的夢裡故鄉！！！
一
老城區中與高樓大廈緊鄰的一片片棚戶區，在南京市委市
政府的有力推動和各區政府努力下，從跬步到奔跑，越來越多的群眾享受到提速發展政策的紅利。對標上海和杭州正在圍繞老城區棚戶區片區綜合整治和歷史風貌區整治深入推進城市更新，我市主城區的秦淮區和鼓樓區2019年分別提出推進老城更新和保護與實施中心片區環境品質提升工程，作為老城區的典型代表，鼓樓濱江和新街口示範作品工作重點非常明確，這既對應了最新棚改精神重點，攻堅髒亂差老城區棚戶區，也契合了下一步大南京城市更新工作的主攻方向。
二
通過目前掌握的房屋數據，我們可以看出這方面的需求還是非常迫切的。老城區（不含河西等）81%的房屋是2000年前建設的，夾雜零散2000年以後建設的中高層小區。
其中上世紀80年代前建設的成套住房佔了相當一部分，建築結構以磚混（50年）為主，部分磚木（30年）結構，多數已經超過設計使用年限，而且上世紀80年代前建設的住房多為各單位自行組織實施建設，設計標準相對較低，不少是無抗震設施的房屋。
迫切需要推進中心城區以危房消險、簡易樓拆遷和邊角地有機利用等整治改造與大南京老舊小區綜合整治和有機更新相結合的城市更新相得益彰。
三
據不完全統計，2016年底主城區152.9萬套住房，約13000萬平方米，其中2000年前非商品房小區有1800多個，建築面積4600萬平方米佔比近4成。
老舊小區大規模有效的綜合整治工作是從2016年正式開始的，以前多數採取單項和立面出新主要形式。
另根據市區二級安全鑑定部門不完全統計，主城區已經確定未整治的危險房屋170多幢，約2900戶，18萬平方米，除建鄴區房屋建築年代較近外，其他都是上世紀80年代前的房屋。危房統計D級相對較少，而C級相對較多。
老城房屋年久失修、居住條件差、基礎設施差、公共空間不足、居住人口老齡化和商服配套弱勢化的趨勢明顯。通過棚戶區改造、老舊小區綜合整治和危房消險等系列工作，如何實現從小區內綜合整治，外延到周邊零星棚戶區的拆遷，危房的消險和違章建築的拆除，實現片區整體的更新改造，從而更好的落實特大 城市的長效管理，有待通過進一步細化老城更新方案措施予以落實並完善。
四
老城區房屋除上世紀建成的老舊小區外，存在著的現有建築不少是使用功能不完善的筒子樓，單獨的幾幢住宅樓或平房，由於真正規劃嚴控是在2000年以後，所以老城整治更新面臨著更多的是拆違或建綠等，相應投入比較大。
目前有兩個典型的項目，分別是已經實施的秦淮區小西湖項目和尚在計劃中的鼓樓區峨嵋嶺10號地塊。
秦淮區小西湖已經開始進行歷史地段微更新，實現保留、改造、修建相結合的典型模式，房屋收購後主要交由國有平臺運營管理，保留的居民住房在條件允許下可以增加建築面積，改變建築性質，居民可以通過市場化方式，增加面積房屋評估後補齊差價，項目資金平衡以區為主。
而鼓樓區計劃實施的峨嵋嶺10號地塊，主要是南醫大宿舍區，靠近今朝天下小區，共建有11幢住宅樓（1-3幢為磚木結構，建於上世紀50年代末；4-11幢為磚混結構，建於上世紀70年代初）。房屋符合條件的都已經房改，通過南醫大徵求居民意見，都要求政府實施改造進行原地安置儘量不掏錢。鼓樓區初步計劃通過規劃的突破實現拆少建高，進而達到項目自平衡的目的，但目前法定規劃要求難以突破，因此實施難度比較大。
五
老城更新既要保護良好十朝故都城市肌理，保留傳承傳統地跨江淮的江南城市文脈，又要注入新時代、新元素、新時尚。通過更新改造，彰顯出傳統文化與現代氣息於一體的老城風貌和現代城市特色，使其亦古亦新，既古韻優雅又活力十足……
南京市老城區的規劃，作為規劃和自然資源局職能部門早已經確定，調整的空間相對比較小。加上目前財政純投入項目如主城區佔地5000平方米以下公益類的棚改項目，在財政收入偏緊和嚴控負債的情況下，區政府 投入改造的力度嚴重放緩。
因此如何利用好市、區各方面現有財政資金，有序高效地做好老城更新，實現片區的綜合整治是亟待解決的棘手問題。
六
韋麥以為：
一是通過項目帶動。老城區土地出讓地塊周邊有邊角地和危房等類似房屋的，在土地出讓計劃時要求一併納入考慮。
二是適度加大開發強度，實行拆少建高，增加容積率，減少土地成本。在符合規劃條件情況下，原有項目就地新建，但不大量新增住宅，而是優化原先住宅佈局，提升城市的品質。
三是通過鼓勵棚戶區改造補償、安置貨幣化和新建房與安置房的價差合理銜接，引導、疏導、支持居民外遷。通過貨幣化20%以上的獎勵和新舊房價格差來調整居民需求，要求就地安置的補齊新舊房屋和新增面積按照市場價或評估價確定的兩個差價，並且在法定建設週期內自行過渡等。
智慧城市的運行，大數據的整合，為老城區城市更新設計提供了有利的便利條件，結合房屋建築年代和規劃條件，做好方案設計，確定“拆改整留”，避免“千城一面”的弊病肇始蔓延……
南京應從總體上對老城更新改造進行分類研究，需要制定一個系統的老城更新的規劃，處理好近期改造與遠期建設、局部改造與城市整體協調發展的關係，還要與總體規劃、分區規劃及控制性詳規相銜接，避免造成混亂和矛盾，分年度、有梯度、有計劃、多樣性推進老城更新改造，強調系統性、連續性、地域性是必須的，要對子孫後代負起應盡的責任。
七
韋麥還以為：
應當充分考慮各層各類人民群眾利益，將老城群眾對改善居住環境的熱切期盼轉化為支持老城改造的實際行動，力爭政策標準達到群眾普遍的訴求。
採取“政府實施、社區監管、居民自覺”的方式，按照“誰受益、誰出資”原則，採取居民和產權單位出資，
政府兜底的方式實施改造。對確定保留更新的片區通過擴展公共活動空間、房屋外觀改造和房屋及院落內部改造，疏散居住人口、改造汙水管道、修繕屋面和牆面、拆除違章搭建、改善廚衛設施、維修路面、增設停車場、增加綠地等綜合整治。
主要政策宗旨及方案為：
城市發展須要科學定位、精準施策、戰略對症、策略落地。
老城更新難在拆遷、重在安置，貴在整留，如老門西借鑑於前老門東的成功經驗和不足教益，可“亡羊補牢”時不我待。
安置先行保民生，環境和配套並重。為確保群眾利益，堅持安置先行，對安置房建設開放“綠色通道”。
通過提前建設的三大片區和各區落地的安置房，在老城更新前先行集中建設安置小區，真正做到安置先行。
按照“位置優越、交通便利、環境優美、配套齊全、宜居宜業”的標準，建設高標準的安置房。
在老城更新改造中尤其要加強對水、電、氣、道路交通等設施的建設。基礎設施的統一建設、聯片成網有利於改善居民生活條件、改善投資環境，有利於城市功能的更新。
全面加快老城更新與保護推進步伐，補足城市功能短板，讓老城區居民提升幸福感和獲得感，讓新、老城區相得益彰，彼此得到省、市、區政府財政關照，一個也不能遺忘！
文|韋麥
供職南京政府機關三十多年，南京仲裁委連續五屆仲裁員，二十多年仲裁閱歷。
業內資深人士，城建房產界老筆桿，經濟法專業背景，愛好古典文學，藝術，擅長書畫，音樂，歷史評論。
文章涉獵文史，政府經濟管制，商貿流通，市場研究等，廣為閱讀並流傳。
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