给二鸣打 call
- 现状不免让人浮想联翩，难道房地产新一轮的大宽松又要启动了吗？
- 现在并没有任何信号显示，房地产市场正处于新一轮大宽松的起点。
- 未来还会有城市或者区域根据自身情况调整楼市政策，政策更加细致、细分是趋势，但绝不会大面积放开限购。
01
多地房地产限购放松
眼下的房地产市场热闹异常，似乎每天都有城市出台新的房地产限购的政策。
10月15日，南京六合不动产登记中心已确认针对大专及以上学历的外地人购房政策放松，目前已经开始实施。
10月15日晚间，天津发改委发文，在天津工作的外地职工，可购买一套住房，无需提供社保和个人所得税。
10月18日，三亚市住房和城乡建设局和中共三亚市委人才发展局发布文件，全日制大专及以上学历+海南工作证明，即可买房无需落户，而且不用个税和社保证明，可以直接网签，以家庭为单位可以买一套。
其实把时间往前推，今年八月初，上海临港新区就发布了人才购房的新举措，人才购房社保期限从5年缩短至3年，购房门槛从已婚人士降低到成年单身人士。
南京、天津、三亚这三座城市的房价位于全国前十！所以在房地产市场上引起了不小的热度，与此同时，国家统计局也发布了第三季度经济数据。
6%的GDP增速，似乎有些超预期的放缓。
进入第三季度以来，各项经济指标其实都有不同程度的走弱，比如8月工业增加值增速为4.4%，较上半年回落1.9%，8月出口交货值同比下降4.3%，时隔四年之后，再次回落至负区间，这也成为拖累8月工业增加值增速的首要原因。
另外，1-8月固定资产投资同比增长5.5%，较上半年收窄0.3%，其中，房地产开发投资已经连续4个月出现回落，加之房地产资金监管趋严，房地产下行压力加大。
经济增速持续下行，房地产发展遇冷，这样的现状不免让人浮想联翩，难道房地产新一轮的大宽松又要启动了吗？
我们先不着急回答这个问题，观察这三个地方出台的这些政策，它们都有一个共同点就是，在吸引人才的同时，对特定人群放松购房政策，一个文件包含“人才”和“房地产”核心关键词，我们今天就试着从这两方面入手，来挖掘一下这些城市此次出台相关政策的背景。
02
三地房地产市场遇冷
先来看南京六合：
2017年3月16日，南京发布限购政策，高淳、溧水、六合被纳入限购范围，要求外地人可购买一套房但不准买第二套，且所购房源5年内不得转让。
六合位于南京远郊，南京楼市火热时，六合也会跟着火起来，但是当南京发布限购政策，管控房地产时，六合也最先受到波及。
限购政策发布后，六合新房成交面积就开始进入下滑通道。
根据易居研究院中国百城库存报告相关数据显示，2018年全年，六合新房成交面积较销售火热的2016年度，下降了60%。到2019年，数据仍在下探。
三亚和天津目前的房地产市场下行压力也非常大。
2018年4月，海南全岛建设自贸区公布之后，随即海南也发布了，堪称中国有史以来最严格的调控措施，包括外地人在海南购房需要缴纳五年社保、首付比例按7成计算、限售五年……
三亚，这个中国曾经最依赖房地产投资的城市，也成了海南调控最狠的城市。
根据三亚市统计局的数据，1~8月,全市固定资产投资同比下降33.0%。其中,房地产开发投资同比下降46.7%；2019年上半年，海南全省固定资产投资（不含农户）同比下降23.0％，一季度降幅达32.5%。
其中，房地产开发投资下降31.4％；全省房屋销售面积同比下降57.1％； 三亚下降还要高点。
今年上半年海南的经济增长低于全国，仅有5.3%，现在来看，海南今年实现经济增长7.5%的目标肯定难以完成，三亚的财政状况更是堪忧。
10月15日，坚持了一年半的三亚终于宣布了放松限购。
同样坚持不下去的还有天津。
2019年上半年，天津的GDP增速只有4.6%，在30个大城市中排名垫底。
作为四大直辖市之一的天津，这样的经济表现也引起了多方关注。和天津的经济一样，天津的房地产市场也在日渐萎靡。
经历了三年调控不断加码，天津楼市终于也凉了起来，同比和环比比均有不同程度的下跌。
03
人口指标难以完成
最近这两年，可以明显感受到各级城市对于人才的渴求，2018年人才政策井喷后，2019年继续大规模出现城市吸引人才的政策。
据中原地产研究中心数据显示，仅9月单月，已经超过30城发布了各种人才引入政策，年内累计超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过20%。
今天我们提到的这三个限购放松的城市，都不止一次发布过引进人才的政策，不过效果似乎并没有多好。
2019年1月，海口进一步放宽人才落户的学历、年龄。
3月29日，海南省住建厅发布《关于完善人才住房政策的补充通知》，总部企业员工不用落户也能买房。
6月27日，海南省又出台了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，不用落户，有一年社保证明，就可以买房。
然后就是10月18日，三亚公布《关于进一步完善人才住房政策的通知》，大专以上学历，不用落户，也不用五年社保，只要有海南的工作证明，就能买一套房。
我们知道，三亚或者海南，对于房地产太过依赖，而这一次人才引进政策中，三亚至少用了五页A4纸来说明引进人才的类别和要求，除了和房地产挂钩之外，在人才引进的名录中，还能看见旅游、医疗健康、物流、海洋等其他人才。
三亚的野心，可见一斑。
不过，根据官方的统计，2018年末，三亚全市户籍人口仅为61.46万人，巨大的人口空缺，也成为三亚发展产业最大的阻碍。
三亚市住建局相关负责人表示，此次三亚出台新的人才住房政策，目的就是鼓励更多人才来三亚就业创业，吸引人才，留住人才，并不是对限购政策进行突破。
天津和南京六合的状况不尽相同。
据统计，2017年，天津的常住人口为1556万人，同比2016年减少了5.2万人，其中，498万人的外来人口数，也退回到了2015年的水平，在全国12个GDP超万亿的城市中，除了北京和上海，天津是唯一常住人口负增长的城市。
2017年，天津的经济增速仅为3.6%，2019年第三季度，天津的经济增速为4.6%。
低位徘徊的经济增速，流失中的常住人口，给天津未来的发展涂上了一层阴影。
2018年5月16日，天津发布“海河英才”人才引进行动计划。
本科以上学历，无须天津就业证明和社保纳税证明，只需要提供学历、户籍和身份证明，就可以在天津落户。
该政策发布不到24小时，就有30万人网上申报，致使网络瘫痪，无法办理落户业务。第二天天津就该政策打上了补丁，防止“户口空挂”，严格实行先落档后落户的规定，堵上了买房炒房和高考移民的bug。
截至今年五月份，天津一共吸引各类人才16.25万人，平均年龄31.8岁，这个年龄段必然带有子女上学，居住买房的需求。
不过，眼下我们却看到了很多关于天津楼市降价维权，打折促销的新闻。
南京的状况则有所不同，2018年南京常住人口843.62万人，比2017年增加10.12万人，虽然这个成绩在江苏省内表现确实亮眼，但是要实现十三五期间到2020年末910万人的小目标，南京的压力不小呀。
为什么选择在六合放松外地人购房政策？
一来，六合可以说是南京的底，经济增长排名倒数，房价也排名倒数，
二来，六合的土地储备够多，楼市成交也比较活跃。
对比天津， 南京，三亚， 包括上海，这几所城市的放松政策就能发现，都是先试探性的放松冷淡的远郊调控，而且以配合人才引进的名义作为突破口，名正言顺，舆论压力小。
而这也体现了现在房地产调控的逻辑“一城一策，因城施策”正在各地不断发酵。
南京、杭州、常州、珠海等城市，在不同程度上放松了社保缴纳时间。
上海成为全国贷款利率最低的城市，深圳则可以享受二手房增值税减半的福利。
太原、开封等城市，悄悄取消了限售政策，为房地产市场保驾护航。
但是这些能影响整个房地产的大局吗？
04
精细化调控成为趋势
虽然现在越来越多的城市加入到放松限购政策的行列，但是现在并没有任何信号显示，房地产市场正处于新一轮大宽松的起点。
房地产大宽松的标志是什么？
信贷政策！
目前，首套房贷利率已经连续上升4个月，金融领域对房地产投资仍然收紧，关于较大规模的降息或量化宽松，央行也表态“要以我为主”。
其实今年7月举行的大会上，高层对房地产已经有了明确的定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，楼市重回大宽松时代，近期是无望了。
那我们今天讨论的南京六合、天津、三亚，也包括前段时间的上海临港，出台的放松限购的政策，又暗含未来房地产调控怎样的发展趋势呢？
1，一城一策趋向一区一策 ：未来一城一策不会局限于一个城市一个策略，会更加细分，细化，比如南京的六合，高淳。这种调整避免了一刀切，调控更加精准。
2，特定群体特定住房：未来一城一策也不会局限于一个城市的所有人群，会有针对特定群体的特定购房政策，比如这次的天津滨海和宝坻，同样是更精准的调控。
3，圈定具体时间：如今城市出台放松限购的政策，一般都会圈定具体时间，在时间上相当严谨，有助于避免后续房地产市场房价过快上涨。
从第三季度公布的经济数据来看，当前我国经济发展面临比较大的压力，一个平稳发展的房地产市场，无疑是对经济发展的最大贡献，这样就能腾出手来，一致攻克眼下的难关。
所以我们看到，楼市低迷的时候，就会出台相关政策刺激一下，而在市场火爆的时候，也会出台相关文件降降温。
目前房地产市场整体处于下行区间，可以预见，未来还会有城市或者区域根据自身情况调整楼市政策，政策更加细致、细分是趋势，但绝不会大面积放开限购。
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