樓市專家，淨扯淡；投資高手，在民間，
—— 純實操，講乾貨，說人話，
大家好，這裡是【房投學堂】，我是唐宋。
1
貴婦流買房記
什麼是CEO盤？
BIG HOUSE，大別墅，大豪宅！
幾年前，圈內某大佬有篇文章，
是寫CEO盤的，至今印象深刻。
文章裡寫了幾個故事：
統稱“貴婦流買房記”：
貴婦流，指哪些人?
或官員之妻，
或商人之婦，
或女強人本尊!
話說，某貴婦——
麻將桌上聽別人說“貴金屬熱”，
第二天直接甩了1000萬買貴金屬；
麻將桌上聽別人說“創業板上市”，
第二天就砸800萬股票搏爆擊
麻將桌上聽別人說“某豪宅盤需驗資500萬才接待”
第二天就殺上門去買下三套……
必須感嘆一句：
貴婦流，真英雄也！
在某些時刻，果敢決斷，
能為人生爭取很多機遇，
但，也有很多時候，
這種行為，也會付出巨大的代價，
性格沒有好壞之分，
但，多掌握一些知識，
卻能為這種果敢決斷的性格
帶來更專業的指引，
比如說，買房知識。
2
香港頂豪往事
1996年，B哥鍾鎮濤被其夫人的床頭風吹懵，
花了1.5億元買了4套豪宅，
其中2套還是半億別墅，全是一水的頂豪，
半億——當時的錢很值錢，
遠非今天的半億可比，
二十多年時間，通貨膨脹至少十倍，
你可以換算一下值多少……
結果，一場97金融風暴，
不到6個月，頂豪物業價值就跌了一半。
高槓杆買豪宅的B哥破產，
利滾利欠下2.5億鉅債，
直到多年後才翻身……
無獨有偶，
同樣的情況發生在張柏芝身上。
2011年正值投資熱潮，
張柏芝砸出1.06億元買下一間山頂豪宅，
一舉創下當時的豪宅房價新紀錄。
到2014年樓市下滑，
她的豪宅即時貶值嚴重，
賬面虧損達1503萬。
3
一個投資共識
不同的人物，同一個故事。
都在印證眾多房投老炮兒的一個投資共識：
BIG HOUSE，大別墅，大豪宅，
不是好的投資品！
因為其“最核心價值”，
在於的是享受，是面子……而不是投資。
其估值，也是因被世人羨慕，而極度高估的。
大別墅，大豪宅，
並不像“剛需物業”一樣價值堅挺，
在樓市一片上漲時，這種風險還看不出來，
但樓市一旦下行，
其“不抗風險”的弊病，就會首先暴露出來，
會成為最先大幅下跌的物業，
幾乎沒有任何抗風險的能力。
只因為，在樓市下行期，
幾乎不會有接盤俠的富豪們買這類二手頂豪，
不管你放再低的價格，
也只能是”有價無市”
如此，一旦你在金融危機期間
急需變賣資產套現救命時，
這幢豪宅大別墅，就可能只是一堆磚頭，
不能給你帶來任何變現和融資的能力。
4
大別墅，四大難
租不出，賣不動，變現慢，融資差
大別墅四大難：
租不出，賣不動，變現慢，融資差
1、租不出
大別墅，如果你自己不住，
是不會花力氣去裝修的，
因為，一套大別墅裝修下來的錢，
也夠再買一套小三房了。
所以，只有空置，長草……
因不裝修，所以也不能出租，
而即使裝修了，也難以出租，
所以，還是隻有空置，然後長草……
2、賣不動
賣過大別墅的人，心裡苦，
難啊，真是太難了……
每一兩個月，中介可能才帶一批看房客
每半年，才有一個願意坐下來聊聊價格的
一年到頭，可能才有一個誠意的……
兩年，好吧，又降了200萬，
終於賣出去了……
一套大別墅，如果不跳樓價拋售的話，
平均售出時間是：兩年。
當然，這還是指位置好的別墅，
如果遇到位置偏遠的大別墅，
可能，就只有永遠長草的命運了。
3、變現慢
寫到此處，發現
“變現慢”與“賣不動”
的意思很接近，
有故意湊夠“四大難”之嫌，
但細想想，又不完全一樣，
賣不動，是真的賣不動，
郊遠區的別墅，
在中介掛盤十年賣不動的也大把。
這個就是真“賣不動”。
而變現慢，則指中心別墅和近郊別墅，
雖然能賣出，但賣出平均週期是兩年，
這種才是“變現慢”。
4、融資差
也有人要反駁，
老唐，我覺得你說的不對。
別墅賣不動，我還能融資啊？
是的，在賣別墅的樓盤案場，
售樓小姐給你講的最多的一句話，就是：
別墅可以融資！
對此，房投老炮們還是那個觀點：
在樓市好的時候，
你怎麼融資，銀行都可能會批給你。
但是，請注意但是：
一旦遇到樓市下跌
或是遇到金融危機，
你真正需要拿錢救命、救企業的時候，
銀行就對你關上了大門。
銀行，是純純純的商業機構，
最是要評估風險的，
對於沒有“抗風險能力”的物業，
銀行會是第一個對你說，NO！
5
我喜歡CEO盤，又想投資，怎麼辦？
有辦法！
其實CEO盤，
並不是所有戶型，都是超大面積。
即使是在超級豪宅區，
開發商同樣會設計一些不超豪宅面積的戶型，
比如，松山湖錦繡山河豪宅區，
也有少量不超144平的三房四房，
比如，保利紅珊瑚別墅大盤，
同樣也有不超過144的各種戶型，
比如，某科皇某某宮，
也有不超144的四房……
東莞的很多豪宅別墅大盤，
都有小於144以下的戶型產品，
可以做為投資的目標。
為什麼要講到144這個數字？
這是因為，政策上對豪宅面積的定義，
是以建築面積144平米為界線
超過144平的，一律按豪宅標準，
買家如果是第二套，首付必須要6成。
不超過144平的房子，一律按普通住宅，
買家如果是第二套，首付可以按4成。
而一般能買大戶型的家庭，
至少都已經是第二套。
那麼，首付6成與首付4成，
有什麼區別？
可謂是，一個天，一個地。
能接受首付6成的家庭，
與能接受首付4成的家庭，
完全不是一個數量級。
對於東莞目前動輒三四百萬一套的房子而言，
相差的兩成，單單首付就相差七八十萬，
這就像高考分數劃線一樣，
每多一分，都會把上百萬的考生刷下來，
房子的首付也是一樣，
每多十萬元，都會擋住上百萬的接盤俠家庭，
所以，房子這事，首付越低，
接盤俠的基數最多，你就越容易賣出，
越容易賣出，交易量越旺盛，
房子就越容易升值，
也就越適合成為投資客的首選。
這也是為什麼，房投老炮
一般只選擇144平米以下房子做投資的原因了。
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純實操、講乾貨、說人話，不扯淡
堂主唐宋，房產投資人，著有《東莞32鎮買房投資一線調研》，《房投實戰技巧三部曲》，在東莞想學習更多買房投資知識，請搜索微信訂閱號【房投學堂】
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