一、舊廠房改造的典型模式

“三舊”改造已經成為調整產業結構、拓展發展空間、完善城市功能的重要戰略舉措 。“三舊”改造指舊城鎮、舊村莊、舊廠房改造。

其中，舊城鎮主要指因城市規劃建設需要進行城中村改造的用地；

舊村莊主要指佈局分散、不具歷史保留價值、公共服務設施不完善的舊村莊或舊集體物業用地；

舊廠房主要指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建築。

從市場需求、政策推動層面來看，舊廠房改造均存在巨大的投資價值。目前，舊廠房改造的典型模式有兩類：

1、整體拆除重建

深圳龍崗天安數碼城是一個典型模式。該項目用地佔地12萬平方米，建築以傳統廠房為主，屬第一代工業園。後來天安集團將其收購後啟動整體拆除改造，按國際科技園區標準重新規劃，對基礎設施、硬件環境和園林景觀等進行了全面升級。天安龍崗數碼新城可容納500-800家創新科技產業、創意產業、金融服務業等各類優質企業，可引進約2萬名高素質人才，預計園區年高新技術產品產值可達400億，不僅可以實現對龍崗中心城的產業聚集和提升，更可輻射和帶動以龍崗作為城際中心的深莞惠周邊區域的高新技術產業發展。

2、不拆除主體框架結構下實施改造裝修

通過對舊工業區的環境、功能進行提升、完善達到升級目的，俗稱“穿衣戴帽”。

由於第一類整體拆除涉及到方方面面的規劃建設的審批程序，且投資較大，所以更多舊工業區改造主要採用第二種模式，尤其適合於文化創意產業園、企業孵化器。例如，F518創意產業園是深圳市寶安區首個利用舊工業區發展文化創意產業的園區，園區總規劃建築面積達25萬平方米，。F518時尚創意園是在寶安區產業結構調整，提升經濟質量背景下所誕生的，它把舊廠房功能成功置換，改造成為文化特色產業園。

當然，實操過程中的升級改造並不是真的象“穿衣戴帽”這樣簡單的表面工作，每一個項目都是一個複雜、專業的系統工程，都涉及到前期市場調研、定位策劃、招商及後期運營。

由於市場調研不充分導致定位決策失誤；對舊改所涉及的眾多的法律條文、城市規劃條例、賦稅規定等理解不足均會造成投資失敗的可能性。另外，舊改過程中，由於涉及到多方利益，包括擁有原土地產權或使用權的原住民、工廠企業。舊改項目投資週期長、建設後招商空置期收益銳減，這些潛在風險都對相關各方造成巨大影響。

二、舊廠房改造的四代產品

城市化一方面通過新城、新區開發擴張，另外一方面老城區、舊廠房的改造也也受到人們的追捧。我國各大城市都開展了舊廠房、舊街區的改造行動，舊廠房、舊街區改造至今已有20餘年的歷史，舊廠房在增添了文化創意後變得珍貴起來，大規模進入人們的視野。舊廠房改造存在著一條演進過程，誕生了以下幾種產品。

1、 第一代產品：以休閒商業為特色業態的改造模式

在休閒市場蓬勃發展的環境下，休閒商業特色改造快速發展，這類產品培育時間短、回報快，但對於區位條件要求高，存在產品等級低、新穎度低的缺點，會面臨產業更新的壓力。

2、 第二代產品：以文化展覽、貿易業為特色的改造模式

這類產品主要以藝術畫廊、藝術作品展銷為主。但藝術家創作應當以安靜的環境氛圍，與藝術品展銷氛圍存在著一定的矛盾。

3、 第三代產品：以創意產業辦公聚集為特色的改造模式

這一類的產品給廠房帶來了再生的可能，增加創意產業後能爆發蓬勃的生命力。雖然園區有改造模式和建築風格，規劃定位是創意產業集聚地，但企業入駐後，大規模演化為休閒商業、地產開發。所以依靠形體的恢復不能夠支撐老廠房改造成創意產業區。

4、 第四代產品：以體驗、遊樂消費為特色的廠房綜合體改造模式

這是一類伴隨體驗經濟而出現的改造模式。體驗性消費有效規避了電商對實體商業的衝擊，老廠房的獨特情景獨特魅力能給商業帶來更大的形象空間。能夠在大廠房裡看現代電影確實給人一種獨特的氛圍。

三、舊廠房改造讓工業遺產“活起來”

穿過動力管道改造的空中廊橋，來到洋溢著上世紀工業化氣息的廣場看一出時裝展覽，在煤池改建的場地裡參加一次沙灘派對，逛一逛老倉庫裡販賣記憶的懷舊市集，最後坐在老廠房改造的咖啡館裡回味這一段短暫的旅程……老廠房、老設備、舊產品、舊車間，這些曾承續工業文明、書寫現代化進程的工業遺產，承載著行業和城市的歷史記憶和文化積澱。如今，在保護好這些工業遺產的前提下，通過創造性轉化和創新性發展，一大批老物件兒又重新“活”了過來。

“早就聽說這裡有個火車頭廣場，是個既有鮮明工業特色又散發著時尚氣息的好地方，但一直沒抽出時間過來。今天特地約了幾個朋友來看看老蒸汽機車車頭、曾經的火車專運線，順便拍幾張美照，感覺挺好的。”在751D·PARK時尚設計廣場內，剛拍完照的王女士笑著對記者說。

位於北京市朝陽區的751D·PARK，在國家工業遺產——國營751廠基礎上改建而來。在這裡，曾經的北京市首個螺旋式溼式煤氣儲罐（現名79罐）經過特殊處理保留了鐵鏽的顏色，搖身一變成為了工業風濃重的發佈會場；脫硫塔改成了時尚迴廊、動力管廊改為廊橋—空中步道、裂解爐及附屬工藝區域改為動力廣場……如今，751D·PARK已成為不少遊客參觀、遊玩的好去處。

工業和信息化部工業文化發展中心工業文化遺產研究所副所長周嵐向本報記者介紹，類似國營751廠這樣的地方在全國還有很多。今年，工業和信息化部組織對全國工業遺產開展了摸底調查，對改革開放前建成的，具有較高價值的工業遺產項目進行了梳理。據不完全統計，全國尚存工業遺產近千處，主要形成於幾個重要階段，一是古代手工業時期，二是清末洋務運動和民國民族工業時期，三是新中國成立後至60年代，四是從60年代中期到80年代初期。

從分佈時期看，新中國成立後至改革開放前的工業遺產佔比約2/3；從行業領域看，原材料領域工業遺產佔比超過1/3，裝備製造、消費品領域工業遺產佔比均超過1/5。

如此多的工業遺產，保護利用成為一大難題。工信部產業政策司有關負責人指出，由於我國工業遺產項目時間跨度大，數量繁多，保存現狀複雜，隨著工業轉型升級和城市化進程的加快，許多老廠礦停產搬遷，一批重要工業遺產面臨滅失風險。此外在利用過程中，因對工業遺產核心價值把握不準，使工業遺產面臨二次破壞的風險。

面對工業遺產保護的嚴峻性和緊迫性，工信部近日出臺《國家工業遺產管理暫行辦法》，規範國家工業遺產認定和保護利用。工信部指出，開展工業遺產保護有較強的公益屬性，同時工業遺產又有較高的經濟社會價值，促進工業遺產合理利用既是國際通行的準則也是實現工業遺產更好保護和可持續發展的重要條件。

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