YOYO小魚
關於題主的問題有個真實案例供您參考一下！希望對您有幫助！（本月閱讀約5分鐘）
對於發生在房屋登記制度尚不完善時的案件，雙方沒有訂立房屋買賣合同，也沒有進行房屋產權登記，一方支付對價且長期佔有該房屋，另一方主張其雙方之間非房屋買賣關係，只是租賃關係，那麼如何確認房屋買賣關係是否存在，又應該以何為根據判斷房屋所有權歸屬呢？本文擬結合一則公報案例說明，當不存在房屋權屬登記或房屋買賣合同等其他可以明顯辨別房屋產權歸屬的資料時，法院會以何依據、從哪些方面進行判定。該案例經過一審二審再審四級人民法院審理之後，最終確立了相應認定標準。
本文案例中，出賣人張某未與新華服務公司訂立書面房屋買賣合同，但收取了符合當時房屋買賣價格的對價2000元，雖張某主張雙方之間為房屋租賃關係，該錢款為房屋使用費，但張某將房屋移交新華服務公司使用已長達20多年，該2000元對價與房屋20多年使用費相比甚微，且雙方並無房屋使用期限的約定，根據當時房屋的價格，張某主張2000元屬房屋使用費，不合常理。且本文案例發生在1983年，我國房屋登記制度尚不完善，房屋產權轉讓時不辦理過戶登記而採取移交產權證明形式的情況也較普遍。張某將房屋移交新華服務公司使用時，將政府頒發的證明房屋產權的契紙也交與新華服務公司，能夠體現張某轉讓房屋產權的真實意思。新華服務公司20年間對房屋的佔有使用是連續、公開、和平的，張某20多年內未主張過權利，表明其長期對他人佔有使用該房屋並無異議，如果認定張某沒有轉讓房屋產權，不合常理。由此法院認定張某與新華服務公司之間已形成房屋買賣合同關係，該買賣合同合法有效。
由上述可知，法院在確認該情形下房屋買賣關係是否存在時，主要由以下幾個層面進行綜合分析判斷：1.結合實際履行情況，考慮買受人是否支付了對價；2.房屋價值與支付的價格是否合理；3.出賣人是否交付房屋及房屋所有權證書；4.買受人對房屋是否長期佔有；5.在買受人佔有期間出賣人是否主張過權利；6.能否排除借用或租賃關係。
案情簡介
1982年張某父親以1100元價格購買一處房屋，後張某對該房屋進行了翻建。後張某將該房屋借給新華服務公司使用。1992年馮某實際佔有該房屋，並將其出租。新華服務公司原法定代表人是馮某的母親，後被免去職務。馮某稱涉案房屋已在同一天賣給其本人。但新華服務公司不認可上述協議和收據，其財務憑證上也沒有出賣該房屋的記載。張某訴至法院要求馮某歸還房屋。一審法支持了張某的訴求，馮某不服，提起上訴稱張某不能證明其與新華服務公司之間是借用房屋關係，且張某已將房屋相關手續移交，證明房屋所有權已發生轉移，非借用關係。另張某的起訴已超過訴訟時效。二審法院維持原判後，馮某仍然不服，向高院申請再審。馮某稱，張某始終未能證明其與新華服務公司之間存在房屋借用關係，也未證明其具有所有權。馮某系通過正常房屋買賣關係取得所有權，不存在是否善意取得問題。張某出賣房屋時，新華服務公司支付了價款，張某將相關手續移交，證明雙方存在買賣關係。新華服務公司將房屋手續交給馮某證明房屋所有權已轉移給馮某。張某稱，因新華服務公司經營過程中辦證需要，張某才移交了房屋手續。後高院撤銷了一二審判決，張某不服，向最高院申請再審。
馮某主張新華服務公司買房時向張某支付了3800塊，張某一審認可收到了2000元翻建房屋的費用，再審主張所受款項為借用房屋費用，非買房價款。
法院判決
【一審判決】
馮某應立即停止侵權行為，並將房屋返還給張某。
【二審判決】
駁回馮某上訴，維持原判。
【高級人民法院】
撤銷一審、二審法院判決，駁回張某訴訟請求。
【最高人民法院】
駁回張某的再審申請。
爭議焦點
1、張致清和新華服務公司之間是否存在房屋買賣關係或借用關係，或者其它法律關係；
2、新華服務公司與馮照霞之間是否存在買賣關係，馮照霞是否取得房屋所有權，應否向張致清返還房屋。
法律分析
【一審法院】
合法的財產權受法律保護。本案房屋系張某父親購買，並進行了翻建，現其父親去世多年，張某對該房屋有合法所有權。馮某提供的協議和收據均是複印件，不能證明其從新華服務公司處購買房屋的事實。另新華服務公司僅是借用訴爭房屋，非合法所有權人，無權處分該房屋。馮某母親在被免去職務當天出賣房屋給馮某，但新華服務公司賬上並無相關記載，也未收到房款，由此新華服務公司無需承擔法律後果。且由上可知馮某非善意購買人，即便有買賣協議也屬無效。
【二審法院】
當事人對自己的主張，有責任提供證據加以證明。因張某未能提供其與新華服務公司之間存在借用房屋法律關係的相關證據，因此不能認定為借用房屋法律關係。雖張某將房屋相關手續移交給新華服務公司，但不能證明即存在房屋買賣關係。馮某提供的契紙顯示房屋產權人並非新華服務公司，新華服務公司無權處分該房屋，馮某也未辦理係爭房屋的產權轉移手續。因馮某的侵權行為一直持續至今，所以張某起訴並不超過法定的訴訟時效。
【高級人民法院】
張某無證據證明其與新華服務公司存在房屋借用關係。張某雖主張房屋是借用，但新華服務公司向其支付了超過房屋購買價的款項，張某也將房屋的購買手續等原件交給新華服務公司，如果是借用房屋，張某無必要交付房屋手續，張某辯稱因新華服務公司經營過程中辦證需要其交付了房屋手續，但張某將房屋的所有手續交給借用方新華服務公司二十餘年未收回不符合常理。張某不能說明約定的借用期限多長，借用費用是多少，長達二十三年期間，張某也未向新華服務公司要過房屋，張某也未因其它訴訟導致長期不能主張權利。因此張致清主張房屋是借用，理由不足。馮某主張房屋是買賣，其證據較張某一方證據更佔優勢，應認定張某與新華服務公司之間是房屋買賣關係而非房屋借用關係。雖房屋未辦理過戶手續，因房屋買賣關係已長期形成，應根據當事人的真實意思表示處理本案糾紛。
【最高人民法院】
本案焦點問題是張某與新華服務公司是否存在房屋買賣關係。
首先，張某與新華服務公司雖沒有訂立書面房屋買賣合同，但張某認可其收取了新華服務公司2000元，張某之父購買該房屋時支付了1100元，即使考慮張某對房屋進行過翻修，將該2000元認定為房屋買賣價款，也符合常理。房屋由張某移交他人使用已長達20多年，該2000元對價與使用該房屋20多年使用費相比甚微，且雙方並無房屋使用期限的約定，根據當時房屋的價格，張某主張2000元屬房屋使用費，不合常理。
其次，1983年，我國房屋登記制度尚不完善，房屋產權轉讓時不辦理過戶登記而採取移交產權證明形式的情況也較普遍。張某將房屋移交新華服務公司使用時，將政府頒發的證明房屋產權的契紙也交與新華服務公司，能夠體現張某轉讓房屋產權的真實意思。
最後，張某從把訟爭房屋移交給新華服務公司使用到起訴時已超過20年，新華服務公司和馮某的佔有使用是連續的、公開的、和平的，而張某在長達20多年的時間內，沒有就此主張過權利，表明其長期對他人佔有使用該房屋並無異議，如果認定張某沒有轉讓房屋產權，其作為所有人長期怠於行使權利，與一般房屋所有人對權利的關注，形成較大反差，明顯不合常理。
綜上所述，張某與新華服務公司之間已形成房屋買賣合同關係，該買賣合同合法有效，基於有效的合同關係，張某並無請求返還房屋的權利。
相關法律法規
《中華人民共和國民法通則》
第七十五條第二款 公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵佔、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。
第一百零六條第二款 公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。
第一百三十四條第一款 承擔民事責任的方式主要有：(一)停止侵害;(四)返還財產。
《中華人民共和國合同法》
第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
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沒有進行產權登記，那麼房屋的所有權仍屬於出賣人。房屋的所有權並沒有轉移，購買方取得的是合同權利。
但是如果雙方進行過不動產的預登記，那麼所以一次來對抗出賣人再次處理房屋的行為。
雙方發生爭議，如果無法協商解決，那麼應當及時向法院提起訴訟，主張維護自己的權利。
莫文賓律師
在法律意義上來說法院確定該情形下房屋買賣關係是否存在時，主要由以下幾個層面進行綜合分析判斷：
1.結合實際履行情況，考慮買受人是否支付了對價；
2.房屋價值與支付的價格是否合理；
3.出賣人是否交付房屋及房屋所有權證書；
4.買受人對房屋是否有長期佔有；
5.買受人佔有期間出賣人是否主張過主權；
6.能否排除借用或租賃關係。
十面霾伏
宏詠華威法律諮詢
沒有進行產權登記，就沒有所有權，發生糾紛的話，權屬是沒有爭議的，有爭議的只有房款，這個就需要法院來判斷了，如果簽訂了房屋轉讓合同的，按合同違約責任判斷，沒有簽訂合同的按公序良俗來判斷。
