YOYO小鱼
关于题主的问题有个真实案例供您参考一下！希望对您有帮助！（本月阅读约5分钟）
对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，双方没有订立房屋买卖合同，也没有进行房屋产权登记，一方支付对价且长期占有该房屋，另一方主张其双方之间非房屋买卖关系，只是租赁关系，那么如何确认房屋买卖关系是否存在，又应该以何为根据判断房屋所有权归属呢？本文拟结合一则公报案例说明，当不存在房屋权属登记或房屋买卖合同等其他可以明显辨别房屋产权归属的资料时，法院会以何依据、从哪些方面进行判定。该案例经过一审二审再审四级人民法院审理之后，最终确立了相应认定标准。
本文案例中，出卖人张某未与新华服务公司订立书面房屋买卖合同，但收取了符合当时房屋买卖价格的对价2000元，虽张某主张双方之间为房屋租赁关系，该钱款为房屋使用费，但张某将房屋移交新华服务公司使用已长达20多年，该2000元对价与房屋20多年使用费相比甚微，且双方并无房屋使用期限的约定，根据当时房屋的价格，张某主张2000元属房屋使用费，不合常理。且本文案例发生在1983年，我国房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也较普遍。张某将房屋移交新华服务公司使用时，将政府颁发的证明房屋产权的契纸也交与新华服务公司，能够体现张某转让房屋产权的真实意思。新华服务公司20年间对房屋的占有使用是连续、公开、和平的，张某20多年内未主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议，如果认定张某没有转让房屋产权，不合常理。由此法院认定张某与新华服务公司之间已形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效。
由上述可知，法院在确认该情形下房屋买卖关系是否存在时，主要由以下几个层面进行综合分析判断：1.结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价；2.房屋价值与支付的价格是否合理；3.出卖人是否交付房屋及房屋所有权证书；4.买受人对房屋是否长期占有；5.在买受人占有期间出卖人是否主张过权利；6.能否排除借用或租赁关系。
案情简介
1982年张某父亲以1100元价格购买一处房屋，后张某对该房屋进行了翻建。后张某将该房屋借给新华服务公司使用。1992年冯某实际占有该房屋，并将其出租。新华服务公司原法定代表人是冯某的母亲，后被免去职务。冯某称涉案房屋已在同一天卖给其本人。但新华服务公司不认可上述协议和收据，其财务凭证上也没有出卖该房屋的记载。张某诉至法院要求冯某归还房屋。一审法支持了张某的诉求，冯某不服，提起上诉称张某不能证明其与新华服务公司之间是借用房屋关系，且张某已将房屋相关手续移交，证明房屋所有权已发生转移，非借用关系。另张某的起诉已超过诉讼时效。二审法院维持原判后，冯某仍然不服，向高院申请再审。冯某称，张某始终未能证明其与新华服务公司之间存在房屋借用关系，也未证明其具有所有权。冯某系通过正常房屋买卖关系取得所有权，不存在是否善意取得问题。张某出卖房屋时，新华服务公司支付了价款，张某将相关手续移交，证明双方存在买卖关系。新华服务公司将房屋手续交给冯某证明房屋所有权已转移给冯某。张某称，因新华服务公司经营过程中办证需要，张某才移交了房屋手续。后高院撤销了一二审判决，张某不服，向最高院申请再审。
冯某主张新华服务公司买房时向张某支付了3800块，张某一审认可收到了2000元翻建房屋的费用，再审主张所受款项为借用房屋费用，非买房价款。
法院判决
【一审判决】
冯某应立即停止侵权行为，并将房屋返还给张某。
【二审判决】
驳回冯某上诉，维持原判。
【高级人民法院】
撤销一审、二审法院判决，驳回张某诉讼请求。
【最高人民法院】
驳回张某的再审申请。
争议焦点
1、张致清和新华服务公司之间是否存在房屋买卖关系或借用关系，或者其它法律关系；
2、新华服务公司与冯照霞之间是否存在买卖关系，冯照霞是否取得房屋所有权，应否向张致清返还房屋。
法律分析
【一审法院】
合法的财产权受法律保护。本案房屋系张某父亲购买，并进行了翻建，现其父亲去世多年，张某对该房屋有合法所有权。冯某提供的协议和收据均是复印件，不能证明其从新华服务公司处购买房屋的事实。另新华服务公司仅是借用诉争房屋，非合法所有权人，无权处分该房屋。冯某母亲在被免去职务当天出卖房屋给冯某，但新华服务公司账上并无相关记载，也未收到房款，由此新华服务公司无需承担法律后果。且由上可知冯某非善意购买人，即便有买卖协议也属无效。
【二审法院】
当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。因张某未能提供其与新华服务公司之间存在借用房屋法律关系的相关证据，因此不能认定为借用房屋法律关系。虽张某将房屋相关手续移交给新华服务公司，但不能证明即存在房屋买卖关系。冯某提供的契纸显示房屋产权人并非新华服务公司，新华服务公司无权处分该房屋，冯某也未办理系争房屋的产权转移手续。因冯某的侵权行为一直持续至今，所以张某起诉并不超过法定的诉讼时效。
【高级人民法院】
张某无证据证明其与新华服务公司存在房屋借用关系。张某虽主张房屋是借用，但新华服务公司向其支付了超过房屋购买价的款项，张某也将房屋的购买手续等原件交给新华服务公司，如果是借用房屋，张某无必要交付房屋手续，张某辩称因新华服务公司经营过程中办证需要其交付了房屋手续，但张某将房屋的所有手续交给借用方新华服务公司二十余年未收回不符合常理。张某不能说明约定的借用期限多长，借用费用是多少，长达二十三年期间，张某也未向新华服务公司要过房屋，张某也未因其它诉讼导致长期不能主张权利。因此张致清主张房屋是借用，理由不足。冯某主张房屋是买卖，其证据较张某一方证据更占优势，应认定张某与新华服务公司之间是房屋买卖关系而非房屋借用关系。虽房屋未办理过户手续，因房屋买卖关系已长期形成，应根据当事人的真实意思表示处理本案纠纷。
【最高人民法院】
本案焦点问题是张某与新华服务公司是否存在房屋买卖关系。
首先，张某与新华服务公司虽没有订立书面房屋买卖合同，但张某认可其收取了新华服务公司2000元，张某之父购买该房屋时支付了1100元，即使考虑张某对房屋进行过翻修，将该2000元认定为房屋买卖价款，也符合常理。房屋由张某移交他人使用已长达20多年，该2000元对价与使用该房屋20多年使用费相比甚微，且双方并无房屋使用期限的约定，根据当时房屋的价格，张某主张2000元属房屋使用费，不合常理。
其次，1983年，我国房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也较普遍。张某将房屋移交新华服务公司使用时，将政府颁发的证明房屋产权的契纸也交与新华服务公司，能够体现张某转让房屋产权的真实意思。
最后，张某从把讼争房屋移交给新华服务公司使用到起诉时已超过20年，新华服务公司和冯某的占有使用是连续的、公开的、和平的，而张某在长达20多年的时间内，没有就此主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议，如果认定张某没有转让房屋产权，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。
综上所述，张某与新华服务公司之间已形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效，基于有效的合同关系，张某并无请求返还房屋的权利。
相关法律法规
《中华人民共和国民法通则》
第七十五条第二款 公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第一百零六条第二款 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
第一百三十四条第一款 承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害;(四)返还财产。
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
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没有进行产权登记，那么房屋的所有权仍属于出卖人。房屋的所有权并没有转移，购买方取得的是合同权利。
但是如果双方进行过不动产的预登记，那么所以一次来对抗出卖人再次处理房屋的行为。
双方发生争议，如果无法协商解决，那么应当及时向法院提起诉讼，主张维护自己的权利。
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在法律意义上来说法院确定该情形下房屋买卖关系是否存在时，主要由以下几个层面进行综合分析判断：
1.结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价；
2.房屋价值与支付的价格是否合理；
3.出卖人是否交付房屋及房屋所有权证书；
4.买受人对房屋是否有长期占有；
5.买受人占有期间出卖人是否主张过主权；
6.能否排除借用或租赁关系。
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没有进行产权登记，就没有所有权，发生纠纷的话，权属是没有争议的，有争议的只有房款，这个就需要法院来判断了，如果签订了房屋转让合同的，按合同违约责任判断，没有签订合同的按公序良俗来判断。
