我是星叔，全國資深房產投資專家，一二線城市和三四五線小縣城都有過實地考察。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：新人首問：資金50w，剛從泉州出來，還沒有工作，找到工作的話，月收入大概6000-8000，要租房子和生活，還不敢把資金全用光了，怕壓力太大。最近，特別想買一套小房子自住，以後結婚還可以當做自己婚前財產。福州和無錫兩個地方都可以，兩地都屬於沒有醫社保和戶口的雙外人員。

求助星叔，最近很迷茫，不知道該不該買房還是租房，買的話要怎麼辦呀？限購的問題在這兩個城市要怎麼操作？

回答：1.快速方法是54大法和找人代持。具體知識星球內部資料可以學習一下。

2.福州和無錫目前市場都屬於靜淡市，房價短期不會有太大浮動，不用太著急。我建議你先確定好城市方向，試試人才落戶，再找份工作，等這些逐步穩定之後再慢慢買房，剛需首套優先搖號限價新房，可以慢慢搖。

3.房子是一種很好的資產，有多種利用方式。你可以買來自住，可以出租獲得租金，可以抵押獲得資金週轉，有的還可以用於註冊公司、解決子女學位。也可以通過售賣獲得更多的資金，當你要更換更大的房產時也有更多的選擇餘地。整體上來說買房還是優於租房。如果你有能力就應該買房，而且買房要趁早。

提問：您好！我是在上海徐家彙工作 想通勤方便 請問嘉興的乍浦 合適麼？據說有城際鐵路會連接金山 如果乍浦的樓盤不自住 作為投資的話 請問這2-3年會上漲麼 漲幅會像現在嘉善那樣嗎？除了乍浦 一樓價格便宜的請問有什麼區域可以推薦？

回答：嘉善和嘉興都是打著高鐵經濟，甚至於傳說中的9號線通勤。

高鐵不可能實現對上海通勤。即便通了9號線地鐵，一樣漲不起來的，因為實在太遠了，就像臨港一樣。

提問：您好，你知道中介一般有什麼套路嗎？比如我網站看到一個小區的成交量並不活躍，但中介比較推薦。

回答：成交量不活躍不代表這個小區品質不好，可能是因為惜售。當然你需要具體看中介推薦的戶型和價格是否虛高。

提問：四線城市，自住+投資保值，買3室還是4室？

回答：投資重點不是幾室，而是城市 地段 樓盤，我建議你四線城市買套大的自住就可以，投資屬性不強

具體詳見知識星球內部《哪種類型的房產比較確定能賺錢呢》

提問：星叔，座標上海，目前打算2020年年底在上海買房（剛需）。因為無錫已購置了房產且未滿兩年，目前不能賣出套現，只能等到明年年底上車。我們倆均是外籍戶口，會以家庭名義買入，上海目前無房，愛人在無錫購置的房產有商業貸款記錄。我們預算總價400萬左右，求問有什麼推薦？ 或者我們應該從何入手去看房呢？ （家中暫無小孩，計劃3-5年左右生育）

回答：你們按揭只能用二套房首付7成，嚴重影響了你的總價預算，可以考慮用一些其他貸款方式來迂迴解決掉，比如全款抵押，知識星球內部資料有詳細講解。

400萬的話預算只能買外環附近2房了，還是得想法擴大預算為主。

沒小孩暫時不用考慮學區，在外環東西兩側看吧。

提問： 網上看到一套二手房，就直接和房東聯繫了，房東說房子目前有抵押銀行借款，他先去辦理解除抵押之後才能交易。因為沒有通過中介，不知道直接和房東交易是否安全靠譜。還是說必須通過中介去交易？有什麼要注意的嗎？

回答：一般情況下，買賣二手房最好通過正規中介來進行交易，因為自己操作往往費時費力。房屋買賣屬於大宗交易，涉及到的資金較多，風險也是很大的。通過中介來交易辦理，一方面效率高，另外交易安全也有保證（防止房東一房多賣，資金無法得到監管），所以不建議為了省一筆中介費而自己獨立操作，風險太大。若是直系親屬間或熟人之間的過戶，這種情況下自己辦理過戶不存在太大的風險，只要提前到房管局瞭解清楚過戶流程便可自己操作，如果不想花這個時間，也可以委託中介幫你處理，這種交易的費用也是比較低的。

提問：您好。投資房產怎麼看一個區域是否值得投資？怎麼看它中長線的升值預期？

回答：房地產投資，短期看金融，中期看土地，長期看人口。中長期投資的話，主要看土地和人口。看土地的價值是否會穩步提高，長期來看，該區域是否會屬於人口淨流入的區域，如果是，有什麼根據，是有大的國家規劃，還是有市政規劃，還是屬於重點規劃區域，比如有高鐵、地鐵、其他大的配套會落成，其實都能引發人口的流入。如果區域確定有升值潛力，建議先考察具體樓盤是否處於核心位置，生活、出行、教育、意料配套是否成熟，是否屬於大品牌的項目，是否是新建項目，眾所周知，購買老的成熟的項目，投入高，回報率可能就相對低一些。

提問：我有個堂哥，天津河東區的戶口，想在天津買房，條件是學區和交通比較好的，可以接受市郊，最好是新房現房，有比較好的二手房可以考慮，能用公積金，第一次買，另外他有資格買限價房，你看天津目前哪塊性價比較高，有沒有具體的小區推薦！謝謝老師

回答：新房大多的沒有定學區，存在一定風險。二手房大多早已分好學片，所以我建議考慮二手房。如果確實打算買新房，可以先去中意的小學探訪或者問區域教育部門，該樓盤是否劃在該學區。確定完再出手，方是上策。限價房不建議購買，性價比普遍不高，另外因為限價房小區業主素質參差不齊，就居住體驗而言，可以想象。再就是限價房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空間和升值潛力。如果是剛需，不太建議購買；投資後外租的話，可以考慮。目前品質較高的區域是中北鎮，可以關注下，不過以二手房居多，可以去實地看以下。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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