商業地產發展至今，商鋪成為地產投資者“寵兒”！特別是國家對住宅嚴格調控之時，“房住不炒”更是深入人心，商鋪投資反而受到青睞，於是出現了各色各樣的商業體，從社區商業到購物中心，再發展到商業街和文旅商業。可謂是“遍地開花”！其中社區商業中的“底商”受到投資者重點關注，看在眼裡的穩健“投資品”成為投資者首選！

投資有風險，入市需謹慎！社區底商作為投資產品為何被廣泛“看好”呢？

社區底商的“穩健”建立在小區居住人群基礎上！

所謂“穩健”其實是人們對底商租金回報的肯定，買商鋪投資無非是以兩種方式進行:出租和自營，兩者的關鍵點均在於是否有足夠且穩定的消費力。

社區底商雖然不及購物中心節假日時“火爆”，但有著穩定的常住人群來確保底商收益。底商當之無愧的成為離家最近的商業體，涉及到生活就需要配套服務，因此底商的價值更多為了便民，“順便”從中獲取利潤！

居民在生活中需要的服務多樣化，使得底商門面被投資者追捧。例如超市、便利店、餐飲店、水果店、藥店、銀行、母嬰店等，其中生活超市在底商最為“搶手”，雖然網購比較流行，小區內的超市依舊能如日中天！一方面超市離小區消費者更近；另一方面長期形成的“不自覺”消費模式在短期難以改變，比如需要購買一袋洗衣服，潛意識的會去小區樓下超市購買。

從小區有著固定消費人群來看，社區底商應當被爭先恐後“搶著”購買，但是從這兩年現狀來看，不僅存在門面轉賣現象，還存在底商門面“空置”現象！為何社區底商會出現這種現象呢？

商業地產趨於穩定！社區底商的“增值速率”降低！

商業地產正在趨於“穩定”，過去的商業地產處於快速發展階段，得益於人們的需求量較大、供應量較少！農村逐漸搬遷至城市生活，原本的老城區得到快速擴張，商鋪交易的過程預期增長價值趨於“理想”狀態，也就是人們常常說起的“房子具備保值、增值效果！”。從經濟發展來看，商品的價值應當受到供需關係影響，因此“增值、保值”並非絕對。

作為“商品”的社區底商，從交鋪到商業成熟存在“不確定性”。小區交房和商鋪交付時，部分居民在準備裝修入駐，另一部分居民正在準備裝修費用，因此商家在決定是否開店時存在猶豫心理，缺乏消費者的實體店面臨較大風險，此時只有少數商家願意在這個時期開店。

另外底商存在“同質化”現象，商家的競爭相對較大。例如某些小區的底商餐飲店數量較多，餐飲行業發展迅速，衍生出了各色各樣的“吃法”，有些商家認為，只要產品不同樣就會“有利可圖”，直到發現消費者被同行店面分化才醒悟，於是包子店增加了快餐，快餐店又增加了火鍋，最後恨不得把所有菜品都學會，以此來滿足不同消費者需求！這種做法在實際運作起來並不理想，畢竟每個人的胃是有限的，消費者也難以在短期內提升！

從商家的經營狀態即可反應出商鋪的“增值性”，商家經營過程良好，按時支付房租，代表著商業具備保值效果，而商家一旦生意“慘淡”，則面臨著房租支付困難局面。試想一下沒有“正常”租金收入的商鋪，又怎樣實現保值與增值呢？

為什麼投資者對社區底商保持觀望？

底商也存在優劣門面之分，路口“轉角鋪”價格高於“臨街鋪”，而“臨街鋪”價格又高於“二樓商鋪”，可見底商門面不能一概而論，價格的高低，主要取決於位置、曝光率、便利程度。

新樓盤開發商在銷售底商門面時，會根據市場反應做出變動，當投資者“看好”房地產時，底商門面價格隨之上漲，反之則下跌，無論市場趨勢如何，定價都會盡可能保證正想“投資回報率”。也就是說展現給投資者的回報率需要跑贏定期存款，站在開發商的角度看，租金上漲速率越快，售賣單價的提升空間才會越大，而開發商的目的是增大利潤空間，便會營造出“高預期”氛圍。這時的投資者買下商鋪後，發現按照開發商建議的價格出租比較困難，交付後的商鋪又不希望長期處於空置狀態，有點收入總比沒收入好，於是租金便降了下來，卻發現漲不到購買時的“投資回報率”標準！

除此之外，購買底商門面的投資者資金有限，短期不能“變現”等同於資金“套牢”！租出去“跑不贏”定期存款，賣出去又覺得可惜，等到急於變現時才發現低於購買時單價。朋友在去年買了一套底商門面，今年周邊出租環境不理想，租不起價格讓他有些失落，正好趕上他投資急需用錢，按照原價掛賣半年內依舊無人問津！中介人員建議他降價售賣，原因是這個門面地段不好，同等條件之下別人售賣的單價更低，聽到這個消息他對門面投資更加失望。回憶起來原本找“關係”低價購買的門面變得沒有優勢，不禁後悔嘆息。

俗話說“眼見為實，耳聽為虛！”，不是自己親身感受還真難相信底商門面投資回報率也存在跑不過定期存款利率，並且更多的人認可了目前投資門面風險高於過去的事實。

“優質”底商門面不好購買，註定會增值的底商門面有兩種方式獲得:一種是高價格購買；另一種則是需要與開發商有某種“關係”，畢竟對於能“生錢”的門面誰都想自己留著，投資者高價購買底商門面短期內增值效果並不明顯，適合長期持有，因此對投資者資金實力要求較高，存在一定門檻。況且在這個“現金流”佔據重要地位的社會，盲目持有固定資產並非良策。所以投資對底商門面也保持觀望。

總體來說，投資社區底商在商業地產中相對“穩健”，但是面對商業“遍地開花”現狀，底商價格存在過度提高“預期”的可能性，因此購買底商門面也會有短期內達不到“投資回報率”的現象，對於想要投資門面的朋友來說，應當以小區周邊詳細租金數據為基礎，來判斷底商門面的售賣單價是否存在“虛高”，投資商鋪有一定風險，購買時應做出理性判斷！